Молодость до старости 

Налог после продажи квартиры более 3 лет. Какой налог нужно выплатить с продажи квартиры

В статье мы раскроем эти вопросы и некоторые другие нюансы, связанные с налогообложением при продаже вашей собственности.

Размер налога

Доходы от продажи квартиры облагаются НДФЛ, ставка составит 13% .

Но законом предусмотрены льготы , они связаны со сроком владения проданной квартирой.

Квартира в собственности более трех лет

Если Вы продаете квартиру, являвшуюся вашей собственностью в течении трех или более лет, тогда платить НДФЛ не придется . Эти доходы налогом не облагаются.И налоговую декларацию формы 3-НДФЛ вам также нет необходимости заполнять.

Определяем срок нахождения квартиры в вашей собственности. Квартира находится в вашей собственности с даты госрегистрации права собственности на неё.

Если вы унаследовали квартиру то срок владения ею начался с дня открытия наследства. Для участников ЖСК с момента полной уплаты паевого взноса и подписания документа о приеме-передаче этой квартиры.

Квартира в собственности менее 3 лет

Сумма налога — это документально подтвержденный доход от продажи, умноженный на налоговую ставку 13%.

Предположим, вы продали квартиру за 6 000 000 руб. Налог составит 6 000 000 х 13%= 780 000 рублей.

Однако, в Налоговом Кодексе предусмотрены возможности сократить эту сумму.

Первый вариант — воспользоваться предоставленным налоговым вычетом в размере миллиона рублей.

Либо учесть в качестве вычета расходы , которые вы понесли при покупке продаваемой ныне квартиры. К ним относятся:

  • расходы на покупку квартиры;
  • оплата услуг риэлторов;
  • проценты по кредиту, взятому для покупки этой квартиры, фактически уплаченные.

Все эти расходы нуждаются в обязательном документальном подтверждении в виде договоров, актов, документов на оплату.

Вернемся к примеру. Используем наш налоговый вычет, сократив на миллион рублей сумму дохода.

(6 000 000 – 1 000 000) х 13% = 650 000 рублей. Такова сумма налога с учетом налогового вычета.

Допустим, вы купили эту недвижимость за 3 500 000, уплатили банку полагающиеся проценты по кредиту, взятому на покупку этой квартиры, в сумме 160 000 рублей по кредиту. Еще 40 000 рублей ушло на оплату услуг риэлторской фирмы. На все эти расходы есть подтверждающие документы.

Тогда расчет следующий:

(6 000 000 – 3 500 000 -160 000 – 40 000) х 13% = 299 000 рублей.

Таков налог с учетом расходов.

По квартире, полученной в наследство или по договору дарения расходов, сокращающих доходы, не будет.

По таким квартирам разумно применить полагающийся вам имущественный вычет .

ВАЖНО! Можно воспользоваться только одним способ уменьшения суммы налога: либо имущественный вычет, либо уменьшение дохода на расходы. Вместе их применить нельзя.

Особенности уплаты налога при продаже квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала

Отдельно стоит рассмотреть порядок налогообложения по квартирам, приобретенным с использованием МСК (материнского семейного капитала), Здесь есть следующие важные особенности.

Если новая квартира покупается с привлечением средств МСК, то воспользоваться вычетом в отношении суммы МСК не удастся.

А вот при продаже купленной с использованием МСК квартиры вычет можно использовать по всем затратам на приобретение этой квартиры, включая и средства МСК.

Это закреплено в ст.220 НК РA и неоднократно разъяснялось в письмах налоговиков. Разумеется, это касается квартир, бывших в собственности у продавца менее трех лет .

ВНИМАНИЕ!

Использование средств МСК при покупке новой квартиры никак не влияет на обязанность уплатить НДФЛ при получении дохода от продажи вашей предыдущей квартиры.

Список необходимых документов

Помимо декларации 3-НДФЛ нужно предоставить заявление на имущественный налоговый вычет.

Для уменьшения доходов на расходы, которые непосредственно связан с покупкой квартиры, вам понадобится представить копии документов , которые эти расходы подтверждают, в том числе:

  • договора о приобретении вами недвижимости;
  • документов, которые подтверждают уплату вами денег при покупке недвижимости. Это могут быть банковские выписки на перечисление сумм с вашего счета на счет продавца квартиры. Расписка в получении денег за недвижимость продавцом, и т.п.;
  • документов из банка, выписки либо справки , подтверждающие уплату вами процентов по кредиту в случае, если вы уменьшаете доход на ваши расходы по оплате кредитных процентов;
  • иных документов о расходах.

Куда нужно обращаться

Декларацию по форме 3-НДФЛ подайте в ИФНС по месту вашего жительства в году, который следует за годом продажи квартиры.

Установленный срок подачи декларации — тридцатое апреля.

Если вы владели проданной квартирой менее трех лет , то декларацию нужно подать даже при нулевой сумме налога.

Декларацию можно подавать лично , либо, при невозможности личной явки, через своего представителя . У представителя должна быть доверенность , нотариально заверенная. Декларацию нужно подать в двух экземплярах , один из них, с отметкой о приеме, вернут вам.

Либо отправить её ценным письмом , приложив опись вложений. Сроком подачи вашей декларации будет дата отправки ценного письма. Проверять декларацию будут не более 3 месяцев.

Срок уплаты НДФЛ в бюджет 15 июля . Реквизиты для уплаты можно узнать в вашей налоговой инспекции, а также на официальном сайте ИФНС России.

Штрафы и санкции

Важно соблюдать срок подачи декларации , так как в противном случае грозит штраф пять процентов от всей суммы налога по данной декларации за каждый последующий месяц просрочки.

При этом минимальная сумма штрафа составит 1000 рублей за декларацию с нулевым налогом, максимальная – 30% от суммы налога. Уплата налога в срок избавит от лишних расходов.

За несвоевременную уплату начисляется штраф 20% от суммы начисленного вами налога или 40%, если будет выявлено, что налог не уплачен умышленно.

Не стоит забывать про пени , которые будут начисляться за каждый день просрочки начисленного платежа.

Лучше всё сделать вовремя.

Подведем итоги

Мы рассмотрели основные важные моменты, связанные с уплатой и расчетом НДФЛ при продаже вашей квартиры. Налог — 13% . Если продаваемая квартира вам принадлежит более 3 лет, тогда вам не нужно платить с её продажи налог.

Есть два способа сократить НДФЛ при реализации квартиры, которая принадлежала вам более трех лет. Продажа квартиры, купленной с использованием МСК, имеет ряд особенностей . Много говорилось об изменениях в этой области с 2015 года.

Однако реальные изменения, внесенные в НК РФ в части НДФЛ, вступающие в силу с 2015 года, не коснутся налога с доходов при продаже квартиры.

Статья 220 НК РФ не изменилась. А значит, материалы этой статьи будут по-прежнему актуальны и в следующем 2015 году.

Любые сделки, связанные с недвижимостью, контролируются государством. Суммы выплат в бюджет зависят от конкретной ситуации. Главным фактором, влияющим на величину сбора, является период владения имуществом. Продавец обязан платить налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности.

Законодательная система предъявляет свои требования к любому доходу, полученному на территории страны. Прибыль после продажи квадратных метров, также является доходом, следовательно, подлежит налогообложению.

Кто является налогоплательщиком

Выплату в бюджет обязан совершить бывший собственник жилья, получивший доход. Но есть отличия в размере налоговой ставки для резидентов и нерезидентов России, гражданство при этом никак не учитывается:

  1. Резиденты – люди, которые территориально находятся в РФ не менее 183 дней в году – выплачивают 13% налог.
  2. Нерезиденты – проживающие в России менее 183 дней в году – выплачивают 30% налог.

Для представителей первой категории Налоговым Кодексом предусмотрены вычеты и льготные условия при расчете налога, для нерезидентов таких бонусов не имеется, и срок владения ими недвижимостью при продаже не имеет значения.

В законодательстве нет строгих требованиям к документам, доказывающим сколько человек находится в стране. Подтвердить время пребывания в России можно с помощью заграничного или дипломатического паспорта, миграционной карты, паспорта моряка и т.д.

Практика показывает, что от граждан РФ крайне редко требуются подобные доказательства, но во избежание неприятностей с налоговыми органами, следует позаботиться о возможном уменьшении суммы налога заранее.

Лица, освобожденные от выплаты налога государству при продаже имущества, владевшие им менее 3 лет:

  • получившие квартиру в дар по договору;
  • вступившие в права наследования;
  • приватизировавшие квартиру;
  • получившие жилье, составив договор пожизненной ренты.

Также, согласно новому законодательству, освобождением от уплаты налога является срок владения недвижимостью от 5 лет (для тех, кто приобрел квартиру до 1 января 2016 года).

Размер суммы налога

На налог напрямую влияет кадастровая стоимость жилья – считается, что величина полученного дохода должна быть более или равна 70% от ее величины.

Кадастровая стоимость – это установленная государственными органами стоимость жилья на рынке недвижимости, зависящая от удобства расположения, наличия транспортных узлов, удаленности от центра, комфортабельности, площади и других факторов. Узнать цифру можно в Кадастровой палате, из кадастрового паспорта или на сайте Росреестра.

Когда рассчитывается налог, за основной показатель принимается максимальная стоимость квартиры. В случае, если это кадастровая, к ней в 2017 году применяют коэффициент понижения 0,7. Договорная учитывается вся целиком. Если квартира была приобретена до начала 2016 года, то налогообложение от кадастровой стоимости не зависит.

В настоящее время идет переходный период в налогообложении. Коэффициент понижения на 2017 год установлен в размере 0,7, но с каждым годом он будет увеличиваться на одну десятую, пока не достигнет единицы.

Поэтому продавцам следует задуматься о том, когда им будет выгоднее расстаться со своей собственностью и следует ли ждать несколько лет до вероятного освобождения от налога.

Продавая квартиру, находящуюся во владении менее 3 лет, собственник должен заполнить декларацию 3-НДФЛ и высчитать величину налога самостоятельно.

Как рассчитывается сумма налога при продаже жилой недвижимости

Величина налога равна 13% от суммы стоимости квартиры.

К примеру, собственник владел купленной им квартирой 1,5 года и продал ее за 3 450 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 4 850 000 рублей.

Для расчетов берется большая цифра, в этом случае это установленная государством:

13%*(4 850 000*0,7) = 441 350

441 350 рублей следует платить в бюджет.

Способы уменьшить сумму налога

Обновленный налоговый кодекс РФ позволяет уменьшить сумму доходов, облагаемых налогом в отчетном периоде, на сумму расходов.

К расходам относятся траты на нотариальные услуги и адвокатов, ремонтные работы в квартире и т.д. В таких ситуациях при подаче декларации 3-НДФЛ прикладываются все чеки. Если расходы превышают доходы, то уплата налога не потребуется, но декларацию, в любом случае, нужно предоставить.

Пример:

В начале 2017 года была куплена квартира за 3 500 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 3 200 000. Имеется расчетная квитанция от ремонтной фирмы на проведение в ней работ в феврале на сумму 300 000 рублей. Новый жилец решает продать собственность, находит покупателя. Они обращаются в юридическую контору и оформляют договор купли-продажи на 3 900 000 рублей. На юриста было потрачено 3000.

Расчет налога происходит следующим образом:

  • величина дохода равна 3 600 000;
  • расходы составили – (3 500 000+300 000+3000) = 3 803 000;
  • доходы за вычетом расходов — (3 900 000 – 3 803 000) = 97 000, с этой цифры рассчитывается налог;
  • (297 000*13%) = 12 610.

38 610 рублей – налог на доход с продажи квартиры, необходимый к уплате в бюджет.

Сумму налога можно уменьшить, используя право на налоговый вычет. Когда продается жилая недвижимость, он составляет 1 000 000 рублей.

  • 2 человека владеют квартирой в равных долях 1 год;
  • при ее продаже можно составить 2 договора с покупателем и каждым из них, и уменьшить сумму, облагаемую налогом;
  • продавая квартиру за 4 000 000 рублей, каждый договор составляется на цену в 2 000 000;
  • за минусом налогового вычета остается 1 000 000 дохода на продавца.

Таким образом, каждый налогоплательщик отдаст государству по 130 000 рублей.

Вычет разрешено использовать только раз в году.

Сумму налога это не уменьшит, но если собственник в том же налоговом периоде приобретет новую недвижимость, то возврат подоходного налога может компенсировать ранее уплаченный.

Каким образом платится налог

Когда срок владения квартирой составлял меньше, чем 3 года, после ее продажи необходимо рассчитать налог самостоятельно и сдать декларацию в налоговые органы. Отчетным периодом считается календарный год. Подать форму 3-НДФЛ следует до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Если сумма налога уменьшается за счет расходов, то вместе с декларацией предоставляются все документы, эти расходы подтверждающие.

Наказание за неуплату

Если форма 3-НДФЛ не была сдана в указанный период, то за каждый месяц просрочки придется заплатить 5% штрафа от суммы налога, но не менее 1000 рублей. Если даже платить в бюджет нечего, пеня все равно взимается.

Штраф увеличится до 20% за месяц, если уплата будет произведена с задержкой.

Как можно обойти закон и чем это грозит

Многие собственники, не желая выплачивать налог, в договоре купли-продажи указывают намного меньшую сумму, чем та, что реально ими была полученная в результате сделки. К примеру, прописав в документах цифру меньше 1 000 000, уменьшенная на вычет налогооблагаемая величина становится нулевой.

Но такая практика часто не устраивает покупателя:

  1. В случае покупки квартиры по договору ипотечного кредитования этот момент принципиален.
  2. Если судом сделка будет признана недействительной, то квартира вернется к продавцу, а покупатель может остаться лишь с суммой, указанной в договоре.

Когда жилье нравится, новый собственник избежит возможных рисков потери денежных средств, если согласится выплатить продавцу величину налога. Но этот вариант не многим подходит.

Именно из-за подобных спекулятивных действий в законодательство были внесены изменения об учете кадастровой стоимости при исчислении налога на доходы от продажи недвижимости. Ранее при расчетах учитывали инвентаризационную стоимость, которая значительно ниже и не отражает истинной цены объекта на рынке. Изменения, в том числе, коснулись и временных рамок владения недвижимостью. Теперь всех, кто приобрел квартиру с начала 2016 года и продает ее, пока она не пробыла в собственности 5 лет, обязуют к уплате налога.

На видео о налоге с продажи квартиры

Продажа недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, оформляется стандартным образом. Но на уплату налога в этом случае следует обратить внимание. Заполнение налоговой декларации является обязательным, в независимости от того, имеется ли сумма, положенная к выплате в бюджет, или нет.

Какой налог с продажи квартиры придется уплатить государству? Этот вопрос волнует собственников, задумавших продать свою недвижимость. Зависит ли налог с продажи квартиры от того, сколько лет квартира принадлежит одному лицу на правах собственности? Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2017 и в 2018 годах? Ответы на эти вопросы — в нашей статье.

Существует ли налог с продажи квартиры?

Как такового налога от продажи жилья не существует — в налоговом законодательстве подобное понятие не закреплено. Но, продавая квартиру, нужно знать, что с полученной суммы надо будет заплатить подоходный налог государству в размере 13%. На то, какой налог с продажи квартиры придется заплатить собственнику, влияет, сколько лет этот он владеет данной квартирой.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! По налоговому законодательству собственник жилья должен заплатить в пользу государства подоходный налог с полученной по соглашению суммы, однако выплата может быть уменьшена при использовании налогоплательщиком прав на вычет либо уменьшение базы или вовсе отменена при соблюдении минимального срока владения недвижимостью.

После продажи квартиры бывший собственник может получить от государства налоговый вычет на выплату в том случае, если он был собственником проданного жилья меньше чем 5 лет. Максимальная сумма вычета равна 1 млн руб. В случае более длительного владения квартирой подоходный налог с продажи не выплачивается, следовательно, права на вычет не возникает.

Важно: 5-летний срок пребывания квартиры в собственности установлен для сделок, совершенных после 01.01.2016. При продаже квартиры до этой даты от уплаты налога освобождаются лица, продавшие квартиру, которая находилась в собственности более 3 лет. Кроме того, 3-летний льготный период сохранен в отношении жилья, приобретенного в результате приватизации, по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, по договору пожизненного содержания с иждивением.

По налоговому законодательству собственник жилья должен заплатить в пользу государства подоходный налог с той суммы, которая больше 1 млн руб. и которая прописана в договоре купли-продажи жилья. Об этом говорится в подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. При этом принимается во внимание цена сделки. Так, если плата за квартиру при продаже определена как сумма меньше 70% от кадастровой стоимости жилья, при расчете налога будет использован именно указанный процент.

Сумма налога к уплате государству после продажи квартиры

Таким образом, собственник может себе вернуть до 1 млн руб. Продавая квартиру, например, за 6 254 000 руб., НДФЛ придется уплачивать с суммы в 5 254 000 руб. Сумма подоходного налога к уплате получается достаточно внушительной - 5 254 000 × 13% = 683 020 руб. Мало найдется желающих расстаться с такой суммой в пользу государства добровольно.

В этом же пункте сказано, что вместо получения налоговой льготы собственник квартиры может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи собственной квартиры на сумму расходов, произведенных для получения этого дохода. К таким расходам можно отнести, например, услуги риэлтерской компании, с которой был заключен официальный договор. На это указывает письмо Минфина от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434. В этом же письме говорится, что в случае, если квартира приобреталась в недостроенном доме и без отделки (такое должно быть указано в договоре), то расходы на ремонт также могут уменьшить налогооблагаемый доход.

Расходы должны быть в обязательном порядке подтверждены документами (платежками, чеками, договором с риэлтерской компанией и другими) и быть экономически обоснованными, то есть иметь прямое отношение именно к продаже квартиры. Для наглядности можно привести пример:

Гражданин И. продал квартиру за 4 635 360 руб. При этом он может подтвердить, что расходы на продажу этого жилья составили 2 895 254 руб. Таким образом, собственнику нужно будет заплатить сумму, равную

(4 635 360 - 2 895 254) × 13% = 226 214 руб.

Каким из этих 2 способов (получение налоговой льготы или уменьшение дохода) пользоваться, решать только собственнику. Второй способ целесообразно использовать, если расходы на продажу превышают 1 млн. руб.

Если в одном году было продано 2 квартиры, то какой налог с продажи квартиры собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой — уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 05.04.2011 № 03-04-05/9-219 и от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно.

Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире. Однако если продавцом выступает один из сособственников, ему вычет предоставляется в полном размере.

Не стоит забывать, что продав квартиру, которой владел меньше чем 3 года, продавец обязан представить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Нужно или нет уплачивать налог — значения не имеет. Если продавец не представит такую декларацию, то это влечет за собой наложение на него штрафа со стороны налоговиков. Если декларация по подоходному налогу не была вовремя представлена, то, согласно п. 1 ст. 119 НК РФ, налогоплательщик должен будет заплатить штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, в том числе и неполный. Но установлены ограничения — не более 30% от суммы, которая должна быть указана в декларации, и не менее 1 000 руб.

Если квартира находится в собственности больше чем 5 лет, то имущественный вычет предоставляется на полную стоимость квартиры (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть собственник квартиры ничего не уплачивает в пользу государства.

Налог с продажи квартиры 2018-2019

Как уже упоминалось, мало найдется людей, которые захотят заплатить государству огромную сумму налога при продаже квартиры, которая была в собственности менее 5 лет (за исключением случаев, для которых установлен 3-летний льготный период). Чтобы этого не делать, продавец и покупатель ранее имели возможность заключить договор на сумму продажи квартиры менее 1 млн руб. В этом случае никакого налога от продажи квартиры платить не было нужно. Но если в прошлые годы налоговики сквозь пальцы смотрели на такие договоры, то с 2015 года они стали их пристально отслеживать. Умышленное занижение стоимости квартиры в целях неуплаты налога можно расценивать как экономическое преступление.

Именно поэтому налоговики начали сотрудничать с полицией для привлечения недобросовестных продавцов и покупателей к ответственности за умышленную неуплату налога в пользу государства.

Уголовная ответственность за неуплату НДФЛ возникает в том случае, если сумма неуплаченного налога превышает 900 000 руб. за 3 года подряд. По Уголовному кодексу за такое правонарушение можно подвергнуться не только внушительному штрафу, но и реальному лишению свободы.

Если сумма неуплаты меньше, то наступает налоговая ответственность. Согласно п. 3 ст. 122 НК РФ сумма штрафа будет равна 40% от неуплаченной суммы налога.

Таким образом, продавцам квартир, у которых они в собственности менее 5 лет, нужно задуматься: а стоит ли идти на риск и обманывать государство? Лучше все-таки уплатить налоги в определенных законодательством размерах.

– самые распространенные операции с недвижимостью. А учитывая их стоимость, величина процента и ставки налога на эти операции составляют внушительные суммы. Поэтому правильный расчет налога в этом случае так важен.

Процент и ставки

Вступившие в силу в прошлом году изменения в НК определяют новые правила по оплате данного налога. Налог оплачивается если:

  • Квартира была в личной собственности меньше чем 5-ть лет.
  • Была куплена до 2016-го года, и срок владения еще не составил три года.
  • Квартира бала унаследована или в срок до 3-ех лет до момента продажи.

В остальных случаях налог надо платить, и ставки следующие:

  • 13% – для всех наших сограждан и иностранцев, постоянно (более полугода) живущих на территории данного государства.
  • 30% – для остальных иностранных граждан, .

Новая система расчета налога на недвижимость вводится в России, о чем рассказывает данный видеоролик:

Максимальные и минимальные суммы сбора

И это будет максимальная сумма налога, но ее можно изменить () на абсолютно законных условиях. Для этого можно применить несколько способов:

  • Применить доступный в 1 миллион рублей. Иначе, если кадастровая оценка квартиры составляет 4,75 млн. рублей, то с учетом вычета налогооблагаемая база составит 3,75 млн. рублей.
  • Если квартира продается ниже , то налоговую базу, предназначенную для оплаты , можно снизить на 30%. Следовательно, если квартиру, оцененную в 5,25 млн. рублей, продают за 3,2 млн., то налог выплачивается с суммы: 5,25×0,7 = 3,675 миллиона.
  • Вместо вычета в 1000000 рублей, налог можно уменьшить на величину расходов, затраченных на покупку квартиры, ее ремонт и содержание, если они подтверждаются правильно подобранными и оформленными документами.

В эти расходы допускается включение затрат на:

  • Приобретение квартиры, включая и .
  • Оплату затрат на разработку смет и другой документации.
  • Подключение инженерной коммуникации.
  • Отделочные и ремонтные работы.
  • Покупку материалов для них.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

В настоящее время базой для расчета квартирного налога при продаже, является величина кадастровой оценки, произведенной на начало каждого года. И основой для расчета размера платежей может быть только она.

Правила и формула

Для расчета величины налога надо выполнить следующие действия:

  1. Уточнить срок владения квартирой, так как возможно платить налог уже не надо.
  2. Определиться с налоговой ставкой.
  3. Определить кадастровую оценку квартиры и сравнить ее с договорной стоимостью продажи.
  4. Определиться со способом .

При сравнении кадастровой и налоговой стоимости могут возникнуть несколько вариантов размера налоговой базы:

  • Если договорная цена больше , то налог рассчитывается с нее.
  • Если они равны , то за основу берется кадастровая оценка.
  • При продаже по значительно заниженной цене , величина кадастровой оценки умножается на коэффициент 0,7.

Рассчитывается величина квартирного налога по формуле: Сумма к оплате = (Оценка квартиры – величина вычетов) × налоговая ставка. При этом налоговая ставка может быть как 13%, так и 30%.

А способ применения вычетов выбирают участники сделки:

  • Либо в 1 миллион.
  • Либо вычет покупной стоимости квартиры и затрат на ее содержание (при наличии документов).

Примеры

Пример 1. Если гражданин, получил менее трех лет назад, продал ее за 2,2 млн. при аналогичной кадастровой оценке. То, следовательно, величина налога с учетом вычета, будет рассчитана так: Сумма = (2,2 – 1,0) × 0,13 = 0,156 млн. рублей.

Пример 2. Гражданин, совершивший сделку по покупке своей квартиры в прошлом году за 3,4 млн. рублей продал ее в последствие за 4, 4 млн., при кадастровой оценке в 5,1 млн.

  • В этом случае кадастровая оценка уменьшается: 5,1×0,7 = 3,57 млн.
  • Что меньше договорной цены. И, следовательно, налог рассчитывается от суммы продажи, с учетом вычета стоимости покупки квартиры.
  • Сумма = (4,4 – 3,4)×0,13 = 0,13 млн. рублей.

Онлайн-калькулятор

Для безошибочного способа расчета квартирного налога, можно воспользоваться услугами онлайн калькулятора в сети. Зайдя на нужный сайт, вы увидите несколько окон, в которые требуется внести необходимые данные.

Последнее обновление Март 2019

Одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры (или другого жилья) остается вопрос о том, как, опираясь на нормы законодательства, не платить или уменьшить подоходный налог от продажи. В статье мы рассмотрим все основные способы того, как можно избежать налога или минимизировать его.

Если Вы владели квартирой больше минимального срока, то налога нет

Если квартира находилась в Вашей собственности больше минимального срока, то Вы полностью освобождены от налога при ее продаже, а также от необходимости подавать декларацию 3-НДФЛ (п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ, Письмо Минфина России от 14.01.2015 № 03-04-05/146). При этом минимальный срок владения зависит от того, когда Вами было приобретено жилье, а также каким образом.

Если Вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то вне зависимости от того, каким способом она была приобретена, минимальный срок владения составит три года .

Пример: В декабре 2015 года Чехов А.П. приобрел квартиру по договору купли-продажи. В феврале 2019 года он продал эту квартиру. Поскольку квартира была приобретена до 1 января 2016 года, и на момент продажи находилась в собственности владельца более трех лет, то Чехову А.П. не нужно платить налог 13% с продажи квартиры, а также подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Если Вы получили жилье после 1 января 2016 года в наследство/ дар от близкого родственника, или путем приватизации, то минимальный срок владения объектом составит также три года. Во всех остальных случаях при приобретении жилья после 1 января 2016 года минимальный срок составляет 5 лет.

Пример: В начале 2016 года Симонов К.М. получил в наследство от родителей квартиру в Москве. Он планирует продать указанную квартиру в конце 2019 года. Поскольку жилье получено Симоновым после 1 января 2016 года в наследство от близких родственников, и на момент продажи будет находиться в собственности более трех лет, ему не нужно будет платить налог при продаже этой квартиры.

Пример: В начале 2016 года Серова В.В. по договору купли-продажи приобрела дом. В конце 2018 года обстоятельства вынуждают Серову В.В. продать этот дом. Так как жилье было приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи, и на момент продажи будет находиться в собственности Серовой менее пяти лет, в 2019 году ей нужно подать декларацию в налоговый орган 3-НДФЛ (до 30 апреля) и до 15 июля 2019 года заплатить налог по доходу от продажи дома.

Более подробно вопрос определения минимального срока владения рассмотрен в наших статьях: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога? и С какого момента считать срок владения квартирой при продаже? .

Налог платится только с разницы в цене между покупкой и продажей

Согласно пп.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.

Пример: Бабочкин Б.Б. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2018 году он продал ее за 4 млн.руб. В 2019 году Бабочкин должен будет заплатить налог с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Мотыльков М.М. купил в 2017 году квартиру за 2 млн.руб., а в 2018 году он продал ее за 1.8 млн.руб. Так как стоимость квартиры при продаже была меньше стоимости покупки, налог Мотылькову платить не нужно. Однако в 2019 году он обязан подать декларацию в налоговый орган с приложением документов, подтверждающих его расходы при покупке жилья.

Если документы, подтверждающие расходы при покупке были утеряны, – не расстраивайтесь. Их всегда можно восстановить: копии договора запросить в кадастровой службе (где они регистрировались), платежные документы восстановить в банке.

Стандартный вычет в 1 млн.руб.

Если Вы не можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира была получена в наследство), или Ваши расходы на покупку были менее 1 млн.руб., то Вам стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Пример: Стрелочников С.С. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн.руб. Стрелочников вправе применить стандартный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб. Соответственно, ему нужно будет заплатить налог в размере (3 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 260 тыс.руб.

Однако, важно обратить внимание на несколько существенных моментов, связанных с использованием стандартного вычета:

  1. Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по стоимости ниже, чем 70% от кадастровой цены объекта, то для расчета подоходного налога доход от продажи этого жилья будет рассчитан в размере 70% от кадастровой стоимости. Подробнее: Налог и кадастровая стоимость .
  2. Для каждого объекта жилья Вы можете применить только один из вычетов: стандартный вычет или вычет по расходам на покупку. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254@).

    Пример: В 2015 году Жуков Ж.Ж. купил комнату за 1.5 млн.руб. В 2016 году он ее продал за 2 млн.руб. Жуков Ж.Ж. должен выбрать каким из видов вычета ему воспользоваться:
    - он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры, то есть на 1.5 млн.руб. В итоге он заплатит налого в размере 13% х (2 млн.руб – 1.5 млн.руб.);
    - он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. руб. В итоге он зарлатит налог в размере 13% х (2 млн.руб – 1 млн.руб.). В данном случае Жукову Ж.Ж. выгоднее воспользоваться вычетом по расходам, так как он больше.

  3. Один миллион рублей - это максимальный суммарный стандартный вычет на все объекты жилья/земли, проданные в одном календарном году (даже если Вы продали несколько квартир в течение одного года, то максимальная сумма стандартного вычета не сможет превысить 1 000 000 руб.).

    Пример: Червяков А.А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн.руб. каждую. Червяков вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн.руб., но не имеет права применить вычет 1 млн.руб. к каждой из квартир. Соответственно, Червяков А.А. должен будет заплатить налог в размере 390 тыс.руб. За одну квартиру: 13% х 2 млн.руб. и за вторую квартиру с учетом налогового вычета: 1 3% х (2 млн.руб. – 1 млн.руб.).

  4. При продаже жилья, находящегося в общей собственности по одному договору, стандартный вычет распределяется на всех владельцев (Письмо МинФина России №03-04-05/36856 от 24 июня 2016 года).

    Пример: Супруги Ивановы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира была в собственности менее трех лет). При заполнении деклараций 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) - 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32500 руб.

Вы можете компенсировать налог вычетом от покупки новой квартиры

Если в одном календарном году Вы продали квартиру, сразу же купили новую, и при этом никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму налогового вычета от покупки этого объекта жилья (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154). Более подробную информацию о вычете при покупке квартиры Вы можете найти в разделе: Имущественный вычет при покупке квартиры/дома/земли . Здесь стоит только отметить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн.руб.

Пример: Богомолов Б.Б. получил в наследство квартиру, продал ее за 4 млн.руб. и купил себе новую квартиру за 5 млн.руб. Богомолов Б.Б. ранее не пользовался вычетом при покупке жилья. Богомолов имеет право:
- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму стандартного вычета (1 млн.руб.);
- уменьшить налогооблагаемый доход на сумму вычета от покупки новой квартиры (2 млн.руб.);
Соответственно, Богомолов Б.Б. должен будет заплатить налог в размере: (4 млн.руб. - 1 млн.руб. - 2 млн.руб.) х 13% = 130 тыс.руб.

Пример: Комаров К.К. купил в 2016 году квартиру за 3 млн.руб. В 2018 году он ее продал за 4 млн.руб. и купил дом за 6 млн.руб. Ранее Комаров не пользовался вычетом при покупке жилья. Соответственно, Комаров К.К. может:
- уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры на ее стоимость при покупке;
- использовать имущественный налоговый вычет при покупке дома (максимум - 2 млн.руб.);
В результате Комаров К.К. полностью покроет свой налог и у него останется 1 млн.руб. остатка вычета (130 тыс.руб. к возврату) от покупки дома, которые он сможет использовать, если у него будут другие доходы (например, от работодателя).

Если новое жилье было приобретено после 1 января 2014 года в общую собственность, то каждый из собственников имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме, не превышающей 2 млн.руб. на человека (благодаря чему супруги зачастую могут воспользоваться суммарным вычетом в 4 млн.руб.).

Пример: В 2018 году Журавлева А.А. и Журавлева В.А. продали квартиру за 5 млн.руб. Квартира была получена по наследству и находилась в их долевой собственности (по 1/2) менее трех лет. В этом же году они купили новую квартиру за 6 млн.руб. так же в долевую собственность (по 1/2). При расчете налога они смогут применить стандартный налоговый вычет при продаже в 1 млн.руб. на весь объект жилья, а также воспользоваться имущественным вычетом от покупки новой квартиры по 2 млн.руб. на человека. Таким образом, до 30 апреля 2019 года Журавлевым необходимо подать декларации 3-НДФЛ, в которых отразить сумму продажи, а также все применяемые налоговые вычеты. Платить налог им не придётся, так как он будет полностью покрыт вычетами (5 млн.руб./2 собственника - 500 тыс.руб. стандартный вычет - 2 млн.руб. имущественный вычет = 0 руб.).

Продавайте доли по отдельным договорам

Как мы уже упоминали в этой статье, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ в случае реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер вычета распределяется между совладельцами согласно их долям.

Пример: Супруги Ивановы в 2016 году приватизировали квартиру в долевую собственность (по 1/2 у каждого супруга). В 2018 году супруги продали квартиру за 1.5 млн.руб. (сделка была оформлена единым договором купли-продажи). Так как расходов на покупку у супругов не было, они решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) - 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.

Однако если в этой же ситуации супруги продадут свои доли не по одному договору (как единый объект), а по разным договорам, то каждый из них сможет воспользоваться вычетом в размере 1 млн.руб. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)

Пример: Ситуация аналогичная прошлому примеру, но супруги продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи. Соответственно, каждый из супругов может применить вычет до 1 млн.руб. и полностью покрыть налогооблагаемый доход. В случае оформления сделки таким образом супругам не придется платить налога на доходы.