Основни видове недвижими имоти. Основни видове недвижими имоти Видове недвижими имоти в Русия

Традиционно недвижимите имоти в Русия се разделят на 3 групи: жилищен фонд, нежилищен фонд и земя. Всяка от тези групи се развива самостоятелно, има своя собствена законодателна и регулаторна рамка.

Жилищен фонд - съвкупността от всички жилищни помещения, независимо от формата на собственост, включително жилищни сгради, общежития, специализирани къщи, апартаменти, други жилищни помещения в други сгради, подходящи за обитаване.

Жилищният недвижим имот като стока има следните свойства, които го отличават от другите стоки (фиг. 1).

Фиг.1 Характеристики на недвижимите имоти като стока

Нежилищният фонд включва сгради, съоръжения и други обекти или част от тях, разположени на определен поземлен имот и регистрирани по предписания начин. Нежилищните помещения се различават по функционално предназначение на офис, търговски, складови и промишлени помещения.

Основната собственост е земята, която е мястото на пребиваване на всички хора, основният фактор във всеки бизнес, пряко или косвено участващ в производството на всички други стоки.

Наред с разделението по видове, недвижимите имоти се класифицират по редица признаци, което допринася за по-успешното изследване на пазара на недвижими имоти и улеснява разработването и прилагането на методи за оценка на различни категории недвижими имоти и тяхното управление.

По характер на употреба:

Жилищни имоти: къщи, вили, апартаменти.

Търговски имоти: хотели, офис площи, магазини, ресторанти, пунктове за обслужване.

Индустриални недвижими имоти: заводи, фабрики, складове.

Земеделски имоти: ферми, овощни градини.

Специални недвижими имоти: училища, църкви, манастири, болници, детски ясли, старчески домове, сгради на държавни и административни институции.

Цел на собствеността:

За водене на бизнес;

За жилище на собственика;

Като инвестиция;

Като инвентар и WIP;

За развитие и развитие;

Да консумират изчерпаеми ресурси.

По степен на специализация:

Специализирани (поради специалното си естество рядко, ако изобщо се отдават под наем на трети страни или се продават на свободния пазар, за да продължат съществуващата си употреба, освен когато се продават като част от използващата дейност): рафинерии и химически заводи, енергия растения; музеи, библиотеки и подобни помещения, принадлежащи на обществения сектор;

Неспециализирани - всички други недвижими имоти, за които има общо търсене на свободния пазар за инвестиция, съществуващи или подобни цели.

Според степента на готовност за експлоатация:

Пуснат в експлоатация;

Нуждаещи се от реконструкция или основен ремонт;

В процес на строителство.

По възпроизводимост в естествена форма:

Невъзпроизводими: парцели, минерални находища;

Възпроизводими: сгради, конструкции, трайни насаждения.

Недвижимите имоти имат потенциал за генериране на приходи и са доста привлекателна инвестиционна област. Форми на доход от недвижими имоти:

1) бъдещи периодични парични потоци;

2) увеличаване на стойността на недвижимите имоти поради промени в пазарните цени, придобиване на нови и развитие на стари обекти;

3) приходи от препродажба на обекта в края на периода на държане.

Това е една от най-важните характеристики на гражданското общество. Собствеността върху къщи, апартаменти, офис помещения и парцели се регистрира в съответните органи, като по този начин се образува кадастрална регистрация. Недвижимите имоти обикновено се свързват с жилищни имоти, но обхватът на тази категория имоти е много по-широк. Освен основните разновидности съществуват отделни групи имоти, чието позициониране често създава трудности при оценката на пазарната стойност. Въпреки това правната практика е разработила набор от параметри, по които недвижимите имоти могат да бъдат относително точно класифицирани. Концепцията и типовете на този вид собственост ще помогнат да се идентифицират характеристиките на финансовите и жилищни съоръжения, както и да се определи тяхната инвестиционна привлекателност, което е важно. Но първо трябва да разберете кои обекти по принцип могат да отговарят на определението за недвижими имоти.

Характеристики на обекти на недвижими имоти

Експертите определят три основни признака, по които може да се разграничи един имот - неподвижност, материална стойност и дълготрайност. Може би основната характеристика е стационарността, от която идва и името на този вид собственост като такава. Тази характеристика означава, че обектът има неразривна физическа връзка със земната повърхност. Тоест имотът е постоянно на едно място и не включва движение без разрушителни процеси. Въпреки че най-често срещаните видове недвижими имоти в Руската федерация наистина отговарят на тази характеристика, тази собственост постепенно се смекчава и се появяват изключения. Най-малкото се появяват някакви гранични категории, притежаващи някои от свойствата, присъщи на недвижимите имоти в традиционния им смисъл.

Следващият знак е материалността. Като начало си струва да се отбележи, че всеки обект на такава собственост може да бъде оценен по отношение на физически характеристики. Това могат да бъдат данни за площ, местоположение, качество на конструкциите и материалите. Взети заедно, тази информация дава представа за възможните ползи от обекта - съответно възниква неговата материална стойност. Що се отнася до дълготрайността, първоначално тази характеристика е условна, така че законът я изяснява. Така че, в съответствие с нормативната уредба, всички видове недвижими имоти също могат да бъдат разделени на 6 групи в зависимост от техническото състояние и експлоатационния ресурс. Минималният живот на недвижимите имоти е 15 години, а максималният е 150 години.

Класификации на имотите

Има много подходи за разделяне на недвижими имоти по различни признаци. Например брокерите, които работят с апартаменти, поставят на първо място такива параметри като престижа на района, броя на стаите, броя на етажите и други характеристики. Малко по-различен подход се прилага, ако се планира да се класифицират видове недвижими имоти, предназначени за търговска употреба. В този случай разделението се извършва предимно по отношение на ликвидност и доходност. Физическите свойства на такива обекти и тяхната отдалеченост от центъра на града обаче до голяма степен определят тяхната инвестиционна привлекателност на пазара.

Ако подходим към разделението на имуществото по-широко, тогава основният фактор при класификацията ще бъде произходът. По-специално се разграничават видовете недвижими имоти, създадени от природата, както и с участието на човека. Има и трета категория - това са недвижими имоти, които са създадени от усилията на хората, но в процеса на експлоатация предполагат неразривна връзка с природата. Например минералите и земните парцели действат като ресурси, от които се образуват недвижими имоти от естествен произход. По правило те първоначално са държавни, но могат да бъдат прехвърлени и в частна собственост.

Основни видове недвижими имоти

Към днешна дата всички недвижими имоти са разделени на три основни групи - земя, търговски обекти и жилища. Всяка категория от своя страна има свои собствени класификации и уникални характеристики. Например, може да има различно предназначение по отношение на експлоатацията. Можем да кажем, че това е най-противоречивият тип собственост, което се обяснява с широк спектър от начини за използването му. От друга страна, жилищните и търговски имоти от този вид имат своите уникални характеристики. Например такива обекти могат да имат различна степен на готовност за експлоатация. Имотът е без значение. Може да се заключи, че характеристиките, видовете и характеристиките на недвижимите имоти са тясно свързани помежду си и взаимно се дефинират. Но ако се запознаете по-добре с разликите между всеки един от основните видове недвижими имоти, то техните специфични особености ще станат по-изявени. Също така си струва да се отбележи, че един вид собственост може да бъде прехвърлен на друг. Например земеделски парцел може да бъде прекласифициран като земя за индивидуално строителство и с течение на времето на негово място ще се появи селска къща.

Жилищни имоти

Като начало е необходимо да се определи какви обекти могат да се нарекат жилища. По правило тази концепция означава сграда с удобства, които осигуряват обитаването на хората. Обикновено те се различават по технически и експлоатационни характеристики. Взети заедно, свойствата на помещенията на апартаменти и къщи позволяват да ги разграничите в категорията на елитни, типични, бизнес недвижими имоти и т.н. Съответно цената варира в зависимост от това дали имотът принадлежи към една от определените групи. Той също така предвижда разделянето на жилищата на градски и крайградски. В първия случай обикновено става дума за апартаменти в отделни къщи и комплекси, а във втория - за вили. Има и гранични съоръжения. Например, градски къщи се строят в градове, предназначени за настаняване на няколко семейства. Въпреки че такива обекти запазват характеристиките на градските апартаменти, собствениците могат да имат индивидуален вход и собствен парцел в близост до къщата.

Отделно си струва да помислите за кооперация - това е вид жилище, което може да бъде включено в различни категории. За да разберете характеристиките на този имот, струва си да разделите видовете недвижими имоти на индивидуални и общи. Кооперацията се отличава с възможността да съдържа няколко къщи или част от една сграда, помещенията в която ще се използват от различни собственици. Също така този тип недвижими имоти може да включва наличието на парцели. Тоест в този случай един обект може да съдържа единици недвижими имоти от различни класове, които са обединени в обща инфраструктура.

Видове търговски имоти

На пазара на недвижими имоти обикновено се разграничават четири основни категории търговски имоти, които се различават по естеството на тяхното функциониране. Това са търговски, складови, офисни и производствени помещения или комплекси от площи. Често един обект включва няколко единици недвижими имоти от различни категории наведнъж. Например, търговската площ е свързана с помещенията, предназначени за съхранение на стоки. Общата характеристика, която обединява тези категории обекти, е насочеността към извличане на материални облаги. Можем да кажем, че това са видове финансови имоти, които по един или друг начин допринасят за натрупването на средства. Например, производствените комплекси са предназначени за производство на продукти, складовете се използват за съхранение на продукти, готови за продажба или по-нататъшно логистично обращение, а търговските обекти директно продават стоки. Отделно си струва да се подчертаят офис помещенията, които могат да изпълняват различни задачи от предоставянето на определени услуги до изпълнението на управленски функции - например в същите индустриални и търговски обекти. Жилищните недвижими имоти също могат да се считат за търговски в някои случаи. Например, ако собственикът отдава площ под наем, като по този начин извлича финансова печалба.

Земята като вид недвижим имот

Както беше отбелязано по-горе, земята е собственост с естествен произход и може да се счита за основна собственост. В зависимост от правния статут на даден обект се определя и неговото предназначение. Най-разпространените видове недвижими имоти, предназначени за земеделска употреба. По-специално земята се разпределя за пасища, обработваеми земи, сенокоси, засаждане на трайни насаждения и др. Парцелите, предназначени за земеделие, не могат да се използват например за засаждане на култивирани растения, но върху тях могат да се строят хамбари, бани, сенокоси и други съоръжения на битовата инфраструктура. Категорията на летните вили също е доста популярна. Те се различават по това, че собственикът има право да строи малки къщи на тяхната площ. Но такива сгради не принадлежат към жилищни сгради, тоест не са предназначени за постоянно пребиваване. Тези сгради също подлежат на определени ограничения по отношение на комуникационната поддръжка.

Отделно има категория парцели, предназначени за индивидуално строителство. Ако селскостопанските видове недвижими имоти не могат да бъдат застроени с жилищни сгради, тогава обектите за индивидуално жилищно строителство позволяват изграждането на частни къщи и вили. Трябва да се отбележи, че много модерни вилни селища са организирани върху първите, които днес са придобили статут на индивидуално жилищно строителство. Специфична и рядка група включва обекти за научни станции. На такива земи се организират изследователски комплекси и бази.

Мобилни недвижими имоти

Това е именно случаят, когато може да се говори за изключение от правилата при управлението на недвижими имоти като такива. Мобилните обекти, които принадлежат към недвижимите имоти, са представени от така наречените мобилни къщи. Като пълноценен обект на недвижими имоти, такива структури наскоро станаха широко разпространени в Съединените щати. Тези видове недвижими имоти са по-малко популярни в Русия, но се използват и за оборудване на села, разположени на отдалечени строителни площадки. Предимствата на мобилните домове включват ниска цена, невзискателност при избора на строителна площадка, както и гъвкавост в експлоатация. Сред недостатъците има ниско ниво на комфорт, средна издръжливост и ненадеждност. Това се обяснява с факта, че по-голямата част от такива структури все още не са изчислени за постоянно пребиваване.

Има и правни тънкости, които не във всеки случай ни позволяват да считаме такива структури за пълноценни недвижими имоти. Концепцията и типовете на такива обекти могат да варират в зависимост от метода на техническото устройство. Така че днес е разрешено изготвянето на документи за правото на собственост за мобилни конструкции, които се основават на основата в границите на обекта, собственост на собственика на обекта. В някои случаи се допуска и регистрация в "дома на колела". Разбира се, подреждането на основата за такава конструкция кара човек да забрави за свойствата на мобилността, въпреки че, ако желае, потребителят може да премести къщата на друго място с минимални загуби. Тази категория включва частично и морски кораби, които също принадлежат към държавни недвижими имоти, въпреки че всъщност имат способността да се движат.

Икономическата същност на недвижимите имоти

Целенасоченото извличане на материални облаги е по-характерно за финансовите имоти. Това е смисълът на съществуването на такива обекти. Търговските видове недвижими имоти, техните инвестиционни свойства и характеристики се определят от привлекателността на пазара. Тоест показатели, които определят ликвидността на обекта и възможната му доходност в очите на потенциален купувач или наемател. Изграждането на жилищна сграда също е инвестиционен проект и спада към сферата на търговските имоти.

Специалистите в тази област се занимават с архитектурно планиране, технически дизайн на къщата и извършват нейното директно изграждане, като се фокусират върху бъдещата инвестиционна привлекателност. Но дори и след завършване на строителството, въвеждането в експлоатация на сградата и преминаването на апартаментите към статут на жилищни недвижими имоти, инвестиционните характеристики се запазват. Например, дори първият клиент на компания, която продава жилищната площ на тази къща, може да разглежда покупката не като място за бъдещото си пребиваване, а като инструмент за финансова инвестиция с последваща печалба от продажбата.

Видове собственост върху недвижими имоти

Най-често срещаната форма на собственост върху недвижими имоти е частната собственост. Документ, потвърждаващ това право, позволява на конкретно лице да се разпорежда с определен обект на недвижим имот по свое усмотрение. В същото време има различни видове собственост върху собствеността по отношение на частната собственост. Така се разграничават индивидуална и обща собственост. Втората разновидност има в случаите, когато един неделим обект предполага наличието на двама или повече собственици. В този контекст си струва да преминете към съвместна форма на собственост, която също се счита за обща, но без разпределяне на конкретни дялове. Ако се предполага разделяне на имота между собствениците, тогава можем да говорим за друга форма на собственост - споделена. Общата собственост включва образуването на единични дялове между собствениците, но техният конкретен размер не е посочен. Това може да е апартаментът на съпрузите, който е закупен в брака за общи финансови средства.

Заключение

И все пак, основата за разделяне на недвижимите имоти на различни видове и категории е естеството на използване. Въз основа на характеристиките на бъдещата дестинация, архитектите и строителите формират експлоатационните качества на обекта, които се залагат на етапа на разработване на проекта и вече се изпълняват на работната площадка. Има и специални правни свойства, които притежават различните видове недвижими имоти. Гражданското право установява отделни условия за поддръжка, експлоатация и пазарни сделки за различните категории недвижими имоти. Например данъчното облагане може да се прилага по различен начин за жилищни и търговски недвижими имоти. Освен това дори в рамките на определени категории често се наблюдава диференциация в подходите за формиране на нормативни документи относно поддръжката и обслужването на определени обекти. Това се отнася по-специално за спазването на санитарните стандарти, правилата за обществени услуги, проблемите на пожарната безопасност и др.

Има три основни вида недвижими имоти: земя, жилища и нежилищни помещения.

Земята се подразделя на:

1. поземлени имоти, предназначени за застрояване;
2. природни комплекси, предназначени за тяхната експлоатация.

Жилището е сграда с всички удобства, предназначена за обитаване на хора.

Жилището може да бъде:

1. елит;
2. типичен;
3. градски;
4. извънградско.

Наред с разделението по видове, недвижимите имоти се класифицират по редица критерии, което допринася за по-успешното изследване на пазара на недвижими имоти.

По характер на употреба

- Жилищни имоти: къщи, вили, апартаменти.
- Търговски имоти: хотели, офис площи, магазини, ресторанти, пунктове за обслужване.
- Индустриални недвижими имоти: заводи, фабрики, складове.
- Земеделски имоти: ферми, овощни градини.
- Специални недвижими имоти: училища, църкви, манастири, болници, детски ясли, старчески домове, сгради на държавни и административни институции.

Цел на собствеността

- за правене на бизнес;
- за жилище на собственика;
- като инвестиция;
- като материални запаси и незавършено производство;
- за развитие и развитие;
- да консумират изчерпаеми ресурси.

По степен на специализация

- специализирани (поради специалното си естество рядко, ако изобщо се отдават под наем на трети страни или продават на свободния пазар, за да продължат съществуващата си употреба, освен когато се продават като част от използващата дейност): рафинерии и химически заводи, електроцентрали; музеи, библиотеки и подобни помещения, принадлежащи на обществения сектор;
- неспециализирани - всички други недвижими имоти, за които има общо търсене на свободния пазар за инвестиция, съществуващи или подобни цели.

Според степента на готовност за експлоатация:

- въведени в експлоатация;
- нуждаещи се от реконструкция или основен ремонт;
- В процес на строителство.

По възпроизводимост в естествена форма:

- невъзпроизводими: парцели, минерални находища;
- възпроизводими: сгради, постройки, трайни насаждения.

1) бъдещи периодични парични потоци;
2) увеличаване на стойността на недвижимите имоти поради промени в пазарните цени, придобиване на нови и развитие на стари обекти;
3) приходи от препродажба на обекта в края на периода на държане.

Оценката на недвижими имоти представлява интерес предимно за категории обекти, които активно се движат на пазара като самостоятелни стоки. В момента в Русия е:

- апартаменти и стаи;
- помещения и сгради за офиси или магазини;
- крайградски къщи с парцели (вили и дачи);
- свободни парцели, предназначени за застрояване или за други цели (в краткосрочен план);
- складови и производствени помещения.

Предложената класификация на обектите на недвижими имоти има за цел да насърчи диференциран подход към тяхната оценка, като се вземат предвид най-съществените характеристики, присъщи на всяка група обекти, характеристиките на техния оборот, структурата и мащаба на пазарите, в рамките на които се извършват покупко-продажбите. протичат процеси.

Разнообразие от условия и техните комбинации влияят върху оценката на даден обект, поради което за извършване на групирането е използван методът „дърво на характеристиките“. Такова групиране е многостепенно; на всяко ниво се извършва на собствена основа с техните възможни различия на едно и също ниво, но по различни „клонове“.

В същото време дълбочината (броят нива) на класификацията е по-голяма за онези „клонове“, на които са разположени по-представителни обекти (от гледна точка на пазарния мащаб).

По-долу са името и наборът от препоръчителни стойности за всеки атрибут на класификацията (втората цифра в цифровия индекс на класификацията показва произхода на обекта, третата - целта, четвъртата - мащаба и характеристиките на обект).

1. Произход

b Природни (естествени) обекти.

b Изкуствени обекти (сгради).

2. Назначаване

ь Свободни парцели (за застрояване или други цели за използване на земната повърхност).

l Природни комплекси (находища и др.) за тяхната експлоатация.

3. Сгради

b За жилище.

b За офиси.

ь За търговията и сферата на платените услуги.

b За индустрията.

b Други.

4. Мащаб

b Земни масиви.

l Самостоятелни парцели.

b Комплекси от сгради и съоръжения (вилно селище, микро-

квартал, хотел, санаториум, мотел и др.).

l Жилищна сграда многоф.

l Еднофамилна жилищна сграда (имение, вила).

б Секция (вход).

b Етаж в секция.

б Апартамент.

b Стая.

b Лятна вила.

ь Комплекс от административни сгради.

b Сграда.

b Помещения или части от сгради (секции, етажи).

5. Готов за употреба

ь Готови обекти

l Нуждае се от реконструкция или основен ремонт.

l Изискващо завършване на строителството („в процес“). Разделянето на подгрупи според характеристиките на група 4 може да се приложи за всички групи (от 1.2.1 до 1.2.5).

Най-развитият сектор на пазара на недвижими имоти в Русия в момента е пазарът на апартаменти. Пазарите на търговски и особено индустриални имоти, както и пазарът на земя, са много по-слабо развити.

За оценка най-важната класификация на недвижимите имоти, в която земята, сградите и конструкциите са разделени на два класа:

1) специализирани недвижими имоти;
2) неспециализирани недвижими имоти.

Специализирана собственост е собственост, която поради специалния си характер рядко се продава на свободния пазар, освен ако не се продава като част от бизнеса, който я използва.

Особеното естество на недвижимите имоти обикновено се дължи на техните дизайнерски характеристики, специализация, размер, местоположение или комбинация от тези фактори.

Неспециализиран имот е имот, за който има общо търсене и който обикновено се купува, продава или наема на свободния пазар с цел използването му като инвестиция или за развитие и развитие.

За различни оценки, в зависимост от целта на собствеността, недвижимите имоти се разделят на категории:

1) недвижими имоти, заети от собственика за използване в дейността на предприятието;
2) инвестиционни имоти, използвани от собственика за генериране на доходи от наем, за поддържане или увеличаване на стойността на капитала;
3) недвижими имоти, излишък за нуждите на производството (бизнеса);
4) недвижими имоти, които се притежават за целите на благоустрояването и благоустройството;
5) недвижими имоти, държани като опис.

Според функционалното си предназначение за извършване на конкретен бизнес недвижимите имоти се разделят на видове:

1) жилищен;
2) офис;
3) промишлени;
4) склад;
5) многофункционален.

За оценки, в зависимост от целта на използване на подобренията, обектите на недвижими имоти се разделят на следните видове:

1) жилищни сгради и вторични жилищни съоръжения (апартаменти, стаи);
2) административни сгради;
3) промишлени сгради;
4) части от сградата, вградени помещения (помещения на офиси, предприятия);
5) имения, вили, дачи, градински къщи;
6) конструкции;
7) комплекси от сгради и съоръжения.

Процедурата за присвояване на обект на недвижим имот към определен клас, вид, вид и категория трябва да бъде съгласувана с клиента, освен ако не е предвидено друго в приложимите разпоредби.

За парцелите, като специални обекти на оценка, има класификация.

Съгласно член 7 от Кодекса на земята на Руската федерация разделянето на земните ресурси (поземления фонд) в следните категории се установява в съответствие с предназначението и правния режим на използване и защита:

1) земи на населени места (населени места);
2) земи с промишлено, транспортно, комуникационно, отбранително и друго специално предназначение;
3) земи за защита на природата, резервати, оздравителни, рекреационни и исторически и културни цели;
4) земеделска земя;
5) земи от горския фонд;
6) земи от водния фонд;
7) резерват.

Земите на населените места - земите, разположени в административните граници на различни населени места, се разделят по функционално предназначение на две групи: селски и юродски селища.

При оценката на земите на населените места трябва да се вземе предвид тяхното разделяне в съответствие с предназначението и правилата за градоустройство за следните териториални зони:

1) земя за градско или селско развитие, включително жилищни и обществени, промишлени и обществени складове;
2) обществени земи, предназначени за задоволяване на нуждите на населението (заети от площади, улици, пътища, насипи, паркове, горски паркове, площади, резервоари, плажове и др.);
3) земя за земеделско ползване;
4) земи с природозащитно, лечебно, рекреационно и историческо и културно предназначение;
5) земя на транспорта, комуникациите, комуналните услуги;
6) земи на резервоари и водни площи;
7) земи на военни обекти и режимни зони;
8) резервати - невключени в градоустройствена дейност и други.

Класификацията на обектите на недвижими имоти по метода на "дървото на характеристиките", която ще дадем по-долу, е удобна за оценка на недвижими имоти, като се вземат предвид основните характеристики, присъщи на всяка група, например нюансите на оборота, мащаба и структура на пазарите, в рамките на които се извършват сделки за покупко-продажба на обекти и др.

Според тази класификация обектите на недвижими имоти могат да бъдат разделени на:

1. Функционално предназначение:
парцели, предназначени за застрояване;
природни комплекси (за експлоатация);
сградите
стаи и апартаменти;
сгради и помещения за магазини и офиси;
частни жилищни къщи, дачи, вили в предградията (с парцели);
промишлени помещения, складове;
други

2. По произход
земни маси
Самостоятелни парцели.
Комплекси от сгради и съоръжения
Жилищни жилищни сгради
Жилищни еднофамилни къщи (имения, вили)
Вход (секция).
Под на входа.
Апартамент.
Стая.
Лятна вила
Комплекс от административни сгради.
Сграда.
Помещения или части от сгради (секции, етажи).

3. Готов за употреба
Готови обекти.
Обекти, изискващи основен ремонт или реконструкция.
Обекти, изискващи завършване на строителството.

За да се оцени стойността на обектите, а именно: земя, сгради, конструкции могат да бъдат разделени на две категории:
неспециализирани недвижими имоти;
специализирани недвижими имоти.
Специализирани недвижими имотисчитат се такива обекти, които поради спецификата на тяхното използване изключително рядко се продават на свободния пазар за по-нататъшното им специализирано използване. Изключение може да се счита за продажба на такива обекти като често работещ бизнес. Този специален характер на недвижимите имоти се определя от характеристиките на неговия дизайн, местоположение, специализация, размер или комбинация от тези фактори.

Разглеждат се имоти, за които има постоянно търсене на свободния пазар неспециализирани.Такива недвижими имоти се купуват свободно, продават, отдават под наем. Използва се както за директни цели, така и като обект на инвестиции, развитие, инвестиции.

В Украйна има 3 вида недвижими имоти: земя, жилища и нежилищни помещения .

Земятае основен фактор във всяка търговска дейност, която пряко или непряко участва в производството на стоки или предоставянето на услуги.
Земята се подразделя на:
1) поземлени имоти, предназначени за застрояване или за друго ползване;
2)природни комплекси, предназначени за тяхната експлоатация (находища и др.)

Жилища- сграда с всички удобства, предназначена за обитаване на хора.
Жилищата могат да бъдат градски и крайградски, които могат да принадлежат към различни класове: икономични, бизнес, елитни, типични (по серии).

Пазарът на жилища може първичен(нови сгради) и втори(вторична продажба)

Недвижимите имоти се подразделят според техните функционални характеристики на жилищни и нежилищни.

IN нежилищни(търговски) недвижими имоти разпределят търговски, офисни, складови, промишлени, хотелиерски, развлекателни, институционални и имоти със смесено предназначение.

Видове недвижими имоти според степента на готовностза работа:
1) въведени в експлоатация съоръжения;
2) сгради, които се нуждаят от основен ремонт или реконструкция;
3) незавършено строителство.

от степен на възпроизводимоств натура разпределяне на недвижими имоти:
1) невъзпроизводим- това са находища на полезни изкопаеми;
2)възпроизводимса конструкции, сгради.

от степени на специализацияразличавам:
1) специализирани: химически и петролни рафинерии; музеи и други сгради, принадлежащи към културата;
2) неспециализирани - това са недвижими имоти, за които има търсене на свободния пазар за инвестиции.

от характер на употребанедвижими имоти са необходими за жилищно строителство, търговска дейност, селскостопански нужди, специални цели (училища, църкви).

от цели на владението е за бизнеса, за жилище на собственика, като инвестиция, за развитие и развитие, като стоков запас, за потребление на ресурси, които в момента са изчерпани.

	Тип	Превъртете
пазар	Жилищен фонд	· Хотели, хостели; · Почивни станции, лагери, санаториуми; · Къщи, дачи, вили, имения; · Жилищни комплекси, жилищни кооперации, жилищни кооперации, кооперации; · Апартаменти, стаи в жилищни блокове.
	Нежилищен фонд	· Нежилищни сгради и помещения; · Офиси, търговски и офис комплекси; · Многофункционални комплекси; · Магазини и търговски обекти; · Ресторанти, кафенета, барове; · Съоръжения за отдих; · Складове, складове, бази; · Павилиони, сергии, павилиони; · Бензиностанции; · Паркинги, гаражи.
	Земята	· Парцели за лично стопанство; · Парцели за индивидуално жилищно строителство; · Парцели за обществено строителство; · Градински и селски асоциации; · Промишлени земи; · Земи за отдих; · Други (други).
	Индустрия	· Имуществени комплекси на предприятия; · Цехове, производствени цехове, линии; · Индустриални комплекси; · Селскостопански предприятия.
Извън пазара	Държавен фонд	· Сгради, постройки, къщи и други обекти на министерствата и отдели; · Земя, гори, водни обекти, недра; · Обекти на недвижими имоти (включително предприятия), които не са обект на приватизация.
	Стратегически фонд	· Военно-промишлен комплекс; · Космически обекти; · Особено важни държавни стратегически обекти недвижим имот.
	Фондация за култура	· Исторически и архитектурни сгради и съоръжения, музеи, театри, паметници и др.; · Национални паркове, резервати, имения; · Културни ценности.

Въведение

1. Понятието недвижим имот

2. Обща характеристика на имота

3. Класификация на имотите

Заключение

Библиография

ВЪВЕДЕНИЕ

Недвижимите имоти са в основата на националното богатство на страната. Състоянието на пазара на недвижими имоти се отразява на икономиката на страната като цяло, тъй като пазарите на капитали, труд, стоки и услуги се нуждаят от помещения, подходящи за извършваната дейност.

Покупко-продажба на недвижими имоти, застраховане и имуществени спорове, данъчно облагане, лизинг на имущество, корпоратизация на предприятия и преразпределение на дялове от собственост, изпълнение на инвестиционни проекти и обезпечено кредитиране - това е кратък списък от операции, които изискват познания в областта на недвижимите имоти икономика на имотите. Такива операции са широко разпространени, състоянието на пазара на недвижими имоти засяга икономиката на страната като цяло, следователно познаването на икономиката на недвижимите имоти е необходимо както за успешни предприемачески дейности от различни видове, така и в живота, в ежедневието на всяко семейство и отделни граждани.

При контрола се разглеждат характеристиките на недвижимите имоти и класификацията на обектите на недвижими имоти и др. Целта на тази контролна работа е да се разгледа ценовата политика на предприятията и др.

Задачите на работата са продиктувани от целта:

Дайте концепцията за недвижими имоти;

Разгледайте обектите на недвижими имоти и тяхната класификация;

Определете свойствата на имота.

Теоретичната основа за написването на работата са учебни материали и научни статии на следните автори: Н. А. Щербакова, А. Г. Грязнова, Л. Н. Тепман.

За написването на контролната работа е използвана специална литература, периодични издания, насоки.

Структурата на теста се състои от въведение, три глави, заключение и списък с литература.

1. ПОНЯТИЕТО ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

В настоящата практика недвижимите имоти традиционно включват земя и всички подобрения, трайно приписани към нея (сгради, постройки, незавършено строителство).

Понятието "недвижим имот" се формира за първи път в римското право във връзка с въвеждането на парцели и други природни обекти в гражданското обращение и сега е общоприето във всички страни по света. В Русия тази концепция е приложима в указа на Петър I от 23 март 1714 г. за ограничаване на оборота на недвижими имоти и тяхното наследяване. Петър I, със своя закон, обедини имения и имоти в една категория - недвижими имоти. Въпреки че този закон е отменен през 1731 г., терминът "недвижими имоти" оцелява.

В съветското гражданско право не са използвани много разработки на предреволюционното гражданско право, регулиращи въпросите на собствеността, включително премахването на частната собственост върху земята и използването на понятието „дълготрайни активи“, което не взема предвид земята. След премахването на частната собственост върху земята, разделянето на вещите на движими и движими се трансформира в категориите дълготрайни и оборотни активи, а парцелите се вземат предвид отделно по вид и само в естествени мерни единици (по площ).

В съвременна Русия понятието „недвижимо имущество“ отново е въведено в икономическо и правно обращение със Закона на RSFSR „За собствеността на RSFSR“ от 24 декември 1990 г. във връзка с установяването на статута на частна собственост на земя и Основите на гражданското законодателство на Съюза на SSR и републиките от 31 май 1991 г. (чл. 4). след това този термин беше потвърден в Указ на президента на Руската федерация от 27 октомври 1993 г. № 1767 „За регулирането на поземлените отношения и развитието на аграрната реформа в Русия (член 1) и окончателно узаконен от Гражданския кодекс на Руската федерация на 30 ноември 1994 г. (чл. 130).

В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация (чл. 130, 132), следните материални и нематериални обекти принадлежат към недвижимите вещи.

Обекти, класифицирани като недвижими имоти съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация.

Отделни обекти (член 13 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Сложни обекти (член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Земя; Подземни парцели; Отделни водоеми; Всичко, което е здраво свързано със земята, включително: - гори; - трайни насаждения; - сграда; - сгради; 5. Еквивалент на недвижими имоти, подлежащи на държавна регистрация: - въздухоплавателни средства и морски кораби; - кораби за вътрешно плаване; - космически обекти; Други вещи, които имат статут на недвижими имоти по закон.

Предприятията като цяло като имуществен комплекс, включващ: - парцели; - сгради и постройки; - инвентар и оборудване; - суровини и продукти; - права за вземане на задължения (дългове); - права върху обозначения, които индивидуализират предприятието, неговите продукти, работи и услуги; - други изключителни права.

В теорията и практиката съществува разграничение между понятието недвижим имот като материален (физически) обект и като комплекс от икономически, правни и социални отношения, които осигуряват специален ред за разпореждане с него и специална стабилност на правата.

Недвижим имот
физически обект
Местоположение Площ и граници Обем Размер (височина, дължина, ширина) форма	пейзаж изкопаеми отлагания тип почва физически характеристики околна среда
Обекти на икономическите отношения
Стоков Капитал в материална форма Разходи за поддръжка Финансов актив	Полезност Доходност Разходи за ликвидност	ценово данъчно облагане търсене и предлагане на инвестиции
Обект на правоотношения
собственост (притежаване, използване, разпореждане).		Устойчиви права (право на пожизнено наследствено владение, право на постоянно ползване, право на стопанска администрация, право на оперативно управление, право на залог, лизинг, застрояване, право на поземлен имот на собственика на сградата, разположена върху него, доверие и други права).
Обект на общообществени отношения (земя)
Местообитание за хора от всички поколения Незаменим природен ресурс Пространствена основа за разполагане на други обекти Защитена в полза на всички хора Основата на свободата и независимостта		Състоянието на живота на хората Източник на благословии Престиж на собственост Основа на гордост и слава Многофункционална стойност

Недвижимата собственост като физически, икономически, правен и социален комплекс от отношения

2. ОБЩО ОПИСАНИЕ НА НЕДВИЖИМИЯ ИМОТ

В световната практика недвижим имот е земята, както и всичко, което е здраво свързано с нея, включително обекти, прикрепени към нея, независимо дали са от естествен произход или са създадени от човешка ръка.

В Русия понятието „недвижимо и движимо имущество“ е използвано за първи път от Петър I в Указа от 23 март 1714 г. „За реда на наследяване на движимо и недвижимо имущество“. Земя, земя, къщи, фабрики, фабрики, магазини бяха признати за недвижими имоти. Недвижимите имоти включват минерали, добивани от недрата на земята, и различни структури, както извисяващи се над земята, така и построени под нея, като мостове, язовири, мини.

В съветското гражданско право не са използвани много разработки на предреволюционното гражданско право, регулиращи имуществените въпроси, включително във връзка с премахването на частната собственост върху земята, се използва понятието „дълготрайни активи“, което не взема предвид земята , тоест обекти за производствени и непроизводствени цели, функциониращи в продължение на няколко години, без да губят потребителската си форма.

В процеса на провеждане на икономическите реформи в Русия е въведено отново разделението на имуществото на движимо и недвижимо имущество. От 1994 г., в съответствие с чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация „недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват парцели, подпочвени участъци, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, които не могат да бъдат преместени без несъразмерно увреждане на тяхното предназначение, включително включително гори, трайни насаждения, сгради, конструкции. Недвижимото имущество също включва "въздушни и морски кораби, подлежащи на държавна регистрация, кораби за вътрешно плаване, космически обекти".

Други имоти също могат да бъдат класифицирани като недвижими имоти. И така, съгласно чл. 132, „предприятието като цяло, като комплекс от имоти, използвани за предприемачески дейности, се признава за недвижим имот“.

Вещи, които не са недвижими имоти, включително пари и ценни книжа, се признават за движимо имущество.

Отличителните характеристики на недвижимите имоти са представени в табл. 1.

Маса 1.

знак	Характеристика на чертата
Неподвижност	Недвижимите имоти не могат да бъдат преместени, без да им се нанесат някакви щети
Земна връзка	Здрава и физическа, и правна връзка със земята
Уникалност	Липсата на абсолютно идентични имоти (те се различават по физически характеристики, местоположение, изглед от прозорците, среда и др.)
полезност	Полезността се състои в способността да се задоволи нуждата на човек от жилищни и промишлени помещения, техния комфорт и екологичност (размер на стаята, оформление, озеленяване на околността, местоположение, материал на основните конструкции и др.)
фундаменталност	Недвижимите имоти не могат да бъдат откраднати, счупени или загубени при нормални условия
Издръжливост	В процеса на ползване се запазва естествената форма на недвижимия имот. В зависимост от материала на основните конструкции стандартният експлоатационен живот на недвижимите имоти варира от 15 до 200 години
Необходимостта от управление	Недвижимите имоти се нуждаят от постоянно управление (търсене на наематели, събиране на наемни плащания, осигуряване на поддържането на обекта във функционално състояние: ремонти и различни профилактики, предоставяне на комунални услуги и др.)
Възходящ тренд в стойността	Стойността на имота има тенденция да се увеличава с времето
Регулиране на сделките от държавни органи	Има определени от правителството процедури, които трябва да се спазват при закупуване и извършване на други сделки с недвижими имоти
Проблемът на криенето	Трудно е да се укрият както самото имущество, така и собственикът му, което е важно за данъчната политика по отношение на други стоки
Високи транзакционни разходи	Стойностите на недвижимите имоти и транзакционните разходи са високи в сравнение с други стоки

Има и имущество, което е било движимо, но сега е прикрепено към недвижим имот по такъв начин, че е станало част от него. За да се определи дали вещта е движима, е необходимо да се установи колко здраво е свързана тази вещ с обекта на недвижимия имот и дали е възможно да се отделят една от друга, без да се увредят потребителските имоти.