O djeci 

Glavne vrste nekretnina. Glavne vrste nekretnina Vrste nekretnina u Rusiji

Tradicionalno, nekretnine u Rusiji se dijele u 3 grupe: stambeni fond, nestambeni fond i zemljište. Svaka od ovih grupa se razvija samostalno, ima svoj zakonodavni i regulatorni okvir.

Stambeni fond - ukupnost svih stambenih prostorija, bez obzira na oblik svojine, uključujući stambene zgrade, spavaonice, specijalizovane kuće, stanove, druge stambene prostore u drugim zgradama pogodnim za stanovanje.

Stambene nekretnine kao roba imaju sljedeća svojstva koja ih razlikuju od ostalih dobara (Sl. 1).

Sl.1 Karakteristike nekretnine kao robe

Nestambeni fond obuhvata zgrade, objekte i druge objekte ili njihov dio koji se nalaze na određenoj zemljišnoj parceli i uknjiženi na propisan način. Nestambeni prostori se po svojoj funkcionalnoj namjeni razlikuju na uredske, maloprodajne, magacinske i industrijske prostore.

Osnovna imovina je zemljište, koje je mjesto stanovanja svih ljudi, glavni faktor u svakom poslu, direktno ili indirektno uključen u proizvodnju svih drugih dobara.

Uz podjelu na vrste, nekretnine se klasificiraju prema nizu karakteristika, što doprinosi uspješnijem istraživanju tržišta nekretnina i olakšava razvoj i primjenu metoda za procjenu različitih kategorija nekretnina i upravljanje njima.

Po prirodi upotrebe:

Stambene nekretnine: kuće, vikendice, stanovi.

Poslovne nekretnine: hoteli, poslovni prostori, trgovine, restorani, servisi.

Industrijske nekretnine: fabrike, fabrike, skladišta.

Poljoprivredne nekretnine: farme, voćnjaci.

Posebne nekretnine: škole, crkve, manastiri, bolnice, vrtići, starački domovi, zgrade državnih i administrativnih institucija.

Svrha vlasništva:

Za obavljanje poslova;

Za stan vlasnika;

Kao investicija;

Kao inventar i WIP;

Za razvoj i razvoj;

Da se troše iscrpljiva sredstva.

Po stepenu specijalizacije:

Specijalizirana (zbog svoje posebne prirode, rijetko se, ako ikad, iznajmljuje trećim stranama ili prodaje na otvorenom tržištu kako bi nastavila svoju postojeću upotrebu, osim kada se prodaje kao dio poslovanja): rafinerije i kemijska postrojenja, elektroenergetika biljke; muzeji, biblioteke i slični prostori koji pripadaju javnom sektoru;

Nespecijalizovane - sve ostale nekretnine za kojima postoji opšta potražnja na otvorenom tržištu za ulaganje, postojeće ili slične namene.

Prema stepenu spremnosti za rad:

pušten u rad;

Zahtijeva rekonstrukciju ili velike popravke;

Izgradnja u toku.

Po obnovljivosti u prirodnom obliku:

Neponovljivo: zemljišne parcele, nalazišta minerala;

Ponovljivo: zgrade, strukture, višegodišnje zasade.

Nekretnine imaju potencijal za stvaranje prihoda i prilično su atraktivno područje za ulaganja. Oblici prihoda od nekretnina:

1) budući periodični novčani tokovi;

2) povećanje vrednosti nepokretnosti usled promene tržišnih cena, nabavke novih i izgradnje starih objekata;

3) prihod od preprodaje predmeta na kraju perioda držanja.

To je jedna od najvažnijih karakteristika civilnog društva. Vlasništvo nad kućama, stanovima, poslovnim prostorima i parcelama se upisuje kod nadležnih organa, čime se formira katastarski upis. Nekretnine se obično povezuju sa stambenim nekretninama, ali je raspon ove kategorije nekretnina mnogo širi. Pored glavnih varijanti, postoje i odvojene grupe imovine čije pozicioniranje često uzrokuje poteškoće u procjeni tržišne vrijednosti. Ipak, pravna praksa je razvila skup parametara po kojima se nekretnine mogu relativno precizno klasificirati. Koncept i tipovi ove vrste nekretnina pomoći će da se identifikuju karakteristike finansijskih i stambenih objekata, kao i da se odredi njihova investiciona atraktivnost, što je važno. Ali prvo morate shvatiti koji objekti, u principu, mogu odgovarati definiciji nekretnine.

Karakteristike objekata nekretnina

Stručnjaci identifikuju tri osnovne karakteristike po kojima se može razlikovati nekretnina - stacionarnost, materijalna vrijednost i trajnost. Možda je glavna karakteristika stacionarnost, odakle potiče i naziv ove vrste imovine kao takve. Ova karakteristika znači da objekat ima neraskidivu fizičku vezu sa površinom zemlje. Odnosno, imovina je stalno na jednom mjestu i ne uključuje kretanje bez destruktivnih procesa. Iako najčešći tipovi nekretnina u Ruskoj Federaciji odgovaraju ovoj osobini, ova imovina postepeno omekšava i pojavljuju se izuzeci. U najmanju ruku, pojavljuju se neke vrste graničnih kategorija, koje imaju neke od svojstava svojstvenih nekretninama u njihovom tradicionalnom smislu.

Sljedeći znak je materijalnost. Za početak, vrijedno je napomenuti da se svaki objekat takve imovine može procijeniti u smislu fizičkih karakteristika. To mogu biti podaci o površini, lokaciji, kvaliteti konstrukcija i materijala. Uzeti zajedno, ove informacije daju ideju o mogućim prednostima objekta - u skladu s tim nastaje njegova materijalna vrijednost. Što se tiče trajnosti, u početku je ova karakteristika uslovna, pa je zakon pojašnjava. Dakle, u skladu sa propisima, sve vrste nekretnina se takođe mogu podijeliti u 6 grupa u zavisnosti od tehničkog stanja i pogonskih resursa. Minimalni vijek trajanja objekata nekretnina je 15 godina, a maksimalni 150 godina.

Klasifikacije nekretnina

Postoji mnogo pristupa podjeli nekretnina po različitim osnovama. Na primjer, trgovci nekretninama koji rade sa stanovima na prvo mjesto stavljaju parametre kao što su prestiž područja, broj soba, broj spratova i druge karakteristike. Nešto drugačiji pristup se primjenjuje ako se planira razvrstavanje vrsta nekretnina namijenjenih komercijalnoj upotrebi. U ovom slučaju, podjela se odvija prvenstveno u smislu likvidnosti i profitabilnosti. Međutim, fizička svojstva ovakvih objekata i njihova udaljenost od centra grada u velikoj mjeri određuju njihovu investicionu atraktivnost na tržištu.

Ako podjeli imovine pristupimo na širi način, onda će glavni faktor u klasifikaciji biti porijeklo. Posebno se razlikuju vrste objekata nekretnina koje su stvorene po prirodi, kao i uz sudjelovanje čovjeka. Postoji i treća kategorija - to su nekretnine, koje su stvorene trudom ljudi, ali u procesu rada podrazumijevaju neraskidivu vezu s prirodom. Na primjer, minerali i zemljišne parcele djeluju kao resursi od kojih se formiraju objekti nekretnina prirodnog porijekla. U pravilu su u početku u državnom vlasništvu, ali se mogu prenijeti i u privatno vlasništvo.

Glavne vrste nekretnina

Do danas su sve nekretnine podijeljene u tri glavne grupe - zemljište, komercijalni objekti i stanovanje. Svaka kategorija, zauzvrat, ima svoje klasifikacije i jedinstvene karakteristike. Na primjer, može imati drugačiju svrhu u smislu rada. Možemo reći da je ovo najkontroverznija vrsta imovine, što se objašnjava širokim spektrom načina korištenja. S druge strane, stambene i poslovne nekretnine ove vrste imaju svoje jedinstvene karakteristike. Na primjer, takvi objekti mogu imati različite stupnjeve spremnosti za rad. Imovina je nebitna. Može se zaključiti da su karakteristike, vrste i karakteristike nekretnina usko povezane i pomažu u međusobnom definiranju. Ali, ako se bolje upoznate s razlikama između svake od glavnih vrsta nekretnina, tada će njihove specifičnosti postati izraženije. Također je vrijedno napomenuti da se jedna vrsta imovine može prenijeti na drugu. Na primjer, poljoprivredno zemljište može se reklasificirati u zemljište za individualnu izgradnju, a s vremenom će se na njegovom mjestu pojaviti seoska kuća.

Stambene nekretnine

Za početak, potrebno je odrediti koji se objekti mogu nazvati stanovanjem. U pravilu, ovaj koncept podrazumijeva zgradu sa sadržajima koji osiguravaju ljudsko stanovanje. Obično se razlikuju po tehničkim i operativnim karakteristikama. Sve zajedno, svojstva prostorija stanova i kuća omogućavaju njihovo razlikovanje u kategoriji elitnih, tipičnih, poslovnih nekretnina itd. Shodno tome, trošak varira u zavisnosti od toga da li imovina pripada nekoj od naznačenih grupa. Takođe predviđa podjelu stanovanja na gradsko i prigradsko. U prvom slučaju obično govorimo o stanovima u zasebnim kućama i kompleksima, au drugom - o vikendicama. Tu su i granični objekti. Na primjer, gradske kuće se grade u gradovima dizajniranim za smještaj nekoliko porodica. Iako takvi objekti zadržavaju karakteristike gradskih stanova, vlasnici mogu imati zaseban ulaz i vlastitu parcelu u blizini kuće.

Zasebno, vrijedi razmotriti kondominijum - ovo je vrsta stanovanja koja se može uključiti u različite kategorije. Da bismo razumjeli karakteristike ove nekretnine, vrijedno je podijeliti vrste nekretnina na pojedinačne i opće. Kondominijum se odlikuje mogućnošću da sadrži više kuća ili dio jedne zgrade, prostore u kojima će koristiti različiti vlasnici. Takođe, ova vrsta nekretnina može uključivati ​​i prisustvo zemljišnih parcela. Odnosno, u ovom slučaju jedan objekat može sadržavati jedinice nekretnina različitih klasa, koje su objedinjene u zajedničku infrastrukturu.

Vrste komercijalnih nekretnina

Na tržištu nekretnina obično se razlikuju četiri glavne kategorije komercijalnih nekretnina koje se razlikuju po prirodi svog poslovanja. To su maloprodajni, magacinski, poslovni i industrijski prostori ili kompleksi površina. Često jedan objekat uključuje nekoliko jedinica nekretnina iz različitih kategorija odjednom. Na primjer, maloprodajni prostor je povezan sa prostorima namijenjenim za skladištenje robe. Zajednička karakteristika koja objedinjuje ove kategorije objekata je usmjerenost na izvlačenje materijalnih koristi. Možemo reći da su to vrste finansijskih nekretnina koje na ovaj ili onaj način doprinose akumulaciji sredstava. Na primjer, proizvodni kompleksi su dizajnirani za proizvodnju proizvoda, skladišta se koriste za skladištenje proizvoda spremnih za prodaju ili daljnju logističku cirkulaciju, a maloprodajni objekti direktno prodaju robu. Odvojeno, vrijedi istaknuti kancelarijske prostore koji mogu obavljati različite poslove od pružanja određenih usluga do obavljanja upravljačkih funkcija - na primjer, u istim industrijskim i komercijalnim objektima. Stambene nekretnine se u nekim slučajevima mogu smatrati i komercijalnim. Na primjer, ako vlasnik iznajmljuje prostor i tako ostvaruje finansijsku dobit.

Zemljište kao vrsta nekretnine

Kao što je gore navedeno, zemljište je imovina prirodnog porijekla i može se smatrati osnovnom imovinom. Ovisno o tome kakav pravni status ima određeno mjesto, određuje se njegova namjena. Najrasprostranjeniji tipovi nekretnina namijenjenih za poljoprivrednu upotrebu. Posebno se dodjeljuje zemljište za pašnjake, oranice, sjenokoše, sadnju višegodišnjih zasada itd. Parcele predviđene za poljoprivredu ne mogu se koristiti, na primjer, za sadnju kultiviranog bilja, ali se na njima mogu graditi štale, kupališta, sjenokoše i dr. objekti kućne infrastrukture. Kategorija ljetnikovaca je također prilično popularna. Razlikuju se po tome što vlasnik ima pravo graditi male kuće na njihovom području. Ali takve zgrade ne pripadaju stambenim objektima, odnosno nisu predviđene za stalni boravak. Ove zgrade također podliježu određenim ograničenjima u smislu komunikacijske podrške.

Odvojeno, postoji kategorija zemljišnih parcela namijenjenih za individualnu izgradnju. Ako se poljoprivredni tipovi nekretnina ne mogu izgraditi stambenim zgradama, onda objekti za individualno stanovanje dozvoljavaju izgradnju privatnih kuća i vikendica. Značajno je da su na prvom uređena mnoga moderna vikend naselja, koja su danas stekla status individualne stambene izgradnje. Specifična i rijetka grupa uključuje lokacije za naučne stanice. Na takvim zemljištima su organizovani istraživački kompleksi i baze.

Mobilne nekretnine

Upravo je to slučaj kada se može govoriti o izuzetku od pravila u upravljanju nekretninama kao takvim. Mobilne objekte koji pripadaju nekretninama predstavljaju takozvane mobilne kućice. Kao punopravni objekt nekretnina, takve strukture su nedavno postale široko rasprostranjene u Sjedinjenim Državama. Ove vrste nekretnina su manje popularne u Rusiji, ali se koriste i za opremanje sela koja se nalaze na udaljenim gradilištima. Prednosti mobilnih kućica uključuju nisku cijenu, nezahtjevnost pri odabiru gradilišta, kao i svestranost u radu. Među nedostacima je nizak nivo udobnosti, prosječna izdržljivost i nepouzdanost. To se objašnjava činjenicom da većina ovakvih objekata još uvijek nije izračunata za stalni boravak.

Postoje i pravne suptilnosti koje nam u svakom slučaju ne dopuštaju da takve strukture smatramo punopravnim nekretninama. Koncept i tipovi takvih objekata mogu varirati u zavisnosti od metode tehničkog uređaja. Dakle, izvršenje dokumenata za pravo vlasništva danas je dozvoljeno za mobilne konstrukcije, koje se temelje na temeljima unutar granica lokacije u vlasništvu vlasnika objekta. U nekim slučajevima dozvoljena je i registracija u "domu na točkovima". Naravno, uređenje temelja za takvu strukturu zaboravlja na svojstva mobilnosti, iako, po želji, korisnik može premjestiti kuću na drugo mjesto uz minimalne gubitke. U ovu kategoriju djelimično spadaju i pomorska plovila, koja također pripadaju državnim nekretninama, iako u stvari imaju mogućnost kretanja.

Ekonomska suština nekretnina

Namjerno izvlačenje materijalnih koristi više je karakteristično za finansijske nekretnine. To je smisao postojanja takvih objekata. Komercijalne vrste nekretnina, njihove investicione nekretnine i karakteristike određuju atraktivnost na tržištu. Odnosno, pokazatelji koji određuju likvidnost objekta i njegovu moguću isplativost u očima potencijalnog kupca ili zakupca. Izgradnja stambene zgrade također je investicijski projekat i spada u oblast komercijalnih nekretnina.

Specijalisti u ovoj oblasti se bave arhitektonskim planiranjem, tehničkim projektovanjem kuće i izvode njenu direktnu izgradnju, fokusirajući se na buduću investicionu atraktivnost. Ali i nakon završetka izgradnje, puštanja zgrade u funkciju i prelaska stanova u status stambene nekretnine, investicijske karakteristike su očuvane. Na primjer, čak i prvi klijent kompanije koja prodaje stambeni prostor ove kuće može kupnju smatrati ne kao mjestom za svoje buduće stanovanje, već kao instrumentom finansijskog ulaganja sa naknadnom dobiti od prodaje.

Vrste vlasništva nad nekretninama

Najčešći oblik vlasništva nad nekretninama je privatno vlasništvo. Dokument koji potvrđuje ovo pravo omogućava određenom licu da po sopstvenom nahođenju raspolaže određenim objektom nekretnine. Istovremeno, postoje različite vrste vlasništva nad imovinom u smislu privatnog vlasništva. Tako se razlikuju individualna i zajednička svojina. Druga varijanta se dešava u slučajevima kada jedan neodvojivi objekat podrazumeva prisustvo dva ili više vlasnika. U tom kontekstu, vrijedi preći na zajednički oblik vlasništva, koji se također smatra zajedničkim, ali bez dodjele posebnih udjela. Ako bi trebalo podijeliti imovinu između vlasnika, onda se može govoriti o drugom obliku vlasništva - zajedničkom. Zajednička imovina podrazumijeva formiranje pojedinačnih dionica između vlasnika, ali njihova konkretna veličina nije navedena. Ovo može biti stan supružnika koji je kupljen u braku za zajednička finansijska sredstva.

Zaključak

Ipak, osnova za podjelu objekata nekretnina na različite vrste i kategorije je priroda korištenja. Na osnovu karakteristika buduće destinacije, arhitekti i graditelji formiraju operativne kvalitete objekta, koji se postavljaju u fazi izrade projekta i već se implementiraju na gradilištu. Postoje i posebna pravna svojstva koja posjeduju različite vrste nekretnina. Građansko pravo utvrđuje posebne uslove za održavanje, rad i tržišne transakcije za različite kategorije nekretnina. Na primjer, oporezivanje se može drugačije primjenjivati ​​na stambene i poslovne nekretnine. Štaviše, čak i unutar određenih kategorija često se uočava diferencijacija u pristupima formiranju regulatornih dokumenata koji se odnose na održavanje i servis određenih objekata. To se posebno odnosi na poštivanje sanitarnih standarda, pravila javne službe, pitanja zaštite od požara itd.

Postoje tri glavne vrste nekretnina: zemljište, stambeni i nestambeni prostori.

Zemljište je podijeljeno na:

  • 1. zemljišne parcele namijenjene za razvoj;
  • 2. prirodni kompleksi namijenjeni njihovoj eksploataciji.

Stambeni objekat je objekat sa svim sadržajima, predviđen za stanovanje ljudi.

Stanovanje može biti:

  • 1. elita;
  • 2. tipičan;
  • 3. urbano;
  • 4. van grada.

Uz podjelu na vrste, nekretnine se klasificiraju prema nizu kriterija, što doprinosi uspješnijem istraživanju tržišta nekretnina.

Po prirodi upotrebe

  • - Stambene nekretnine: kuće, vikendice, stanovi.
  • - Poslovne nekretnine: hoteli, poslovni prostori, trgovine, restorani, servisi.
  • - Industrijske nekretnine: fabrike, pogoni, skladišta.
  • - Poljoprivredne nekretnine: farme, voćnjaci.
  • - Posebne nekretnine: škole, crkve, manastiri, bolnice, vrtići, starački domovi, zgrade državnih i administrativnih institucija.

Svrha vlasništva

  • - za poslovanje;
  • - za prebivalište vlasnika;
  • - kao investicija;
  • - kao inventar i rad u toku;
  • - za razvoj i razvoj;
  • - da se troše iscrpljiva sredstva.

Po stepenu specijalizacije

  • - specijalizirana (zbog svoje posebne prirode rijetko se, ako ikad, iznajmljuje trećim stranama ili prodaje na otvorenom tržištu kako bi nastavila svoju postojeću upotrebu, osim kada se prodaje u sklopu svoje upotrebne djelatnosti): rafinerije i kemijska postrojenja, elektrane; muzeji, biblioteke i slični prostori koji pripadaju javnom sektoru;
  • - nespecijalizovane - sve ostale nekretnine za kojima postoji opšta potražnja na otvorenom tržištu za ulaganje, postojeće ili slične namene.

Prema stepenu spremnosti za rad:

  • - pušten u rad;
  • - zahtijevaju rekonstrukciju ili velike popravke;
  • - Izgradnja u toku.

Po obnovljivosti u prirodnom obliku:

  • - neponovljivo: zemljišne parcele, nalazišta minerala;
  • - ponovljive: zgrade, građevine, višegodišnje zasade.

Nekretnine imaju potencijal za stvaranje prihoda i prilično su atraktivno područje za ulaganja. Oblici prihoda od nekretnina:

  • 1) budući periodični novčani tokovi;
  • 2) povećanje vrednosti nepokretnosti usled promene tržišnih cena, nabavke novih i izgradnje starih objekata;
  • 3) prihod od preprodaje predmeta na kraju perioda držanja.

Procjena nekretnina je interesantna prvenstveno za kategorije objekata koji aktivno kruže na tržištu kao samostalna roba. Trenutno je u Rusiji:

  • - apartmani i sobe;
  • - prostori i zgrade za kancelarije ili prodavnice;
  • - prigradske kuće sa zemljišnim parcelama (vikendice i dače);
  • - slobodne zemljišne parcele namijenjene za razvoj ili druge namjene (kratkoročno);
  • - skladišne ​​i proizvodne kapacitete.

Predložena klasifikacija objekata nekretnina ima za cilj promovirati diferenciran pristup njihovoj procjeni, uzimajući u obzir najznačajnije karakteristike koje su svojstvene svakoj grupi objekata, karakteristike njihovog prometa, strukturu i obim tržišta na kojima se prodaje i kupoprodaja. odvijaju se procesi.

Različiti uvjeti i njihove kombinacije utiču na procjenu objekta, stoga je za grupisanje korištena metoda „stabla karakteristika“. Takvo grupisanje je na više nivoa; na svakom nivou se provodi na vlastitoj osnovi sa njihovim mogućim razlikama na istom nivou, ali duž različitih „grana“.

Istovremeno, dubina (broj nivoa) klasifikacije je veća za one „grane“ na kojima se nalaze reprezentativniji objekti (u smislu tržišnog obima).

Ispod su naziv i skup preporučenih vrijednosti za svaki atribut klasifikacije (druga znamenka u numeričkom indeksu klasifikacije označava porijeklo objekta, treća - svrhu, četvrta - razmjer i karakteristike objekt).

1. Porijeklo

b Prirodni (prirodni) objekti.

b Vještački objekti (zgrade).

2. Imenovanje

ʹ Slobodne zemljišne parcele (za građenje ili druge namjene korištenja površine zemlje).

l Prirodni kompleksi (ležišta i sl.) za njihovu eksploataciju.

3. Zgrade

b Za stanovanje.

b Za kancelarije.

ʹ Za trgovinu i sferu plaćenih usluga.

b Za industriju.

b Ostalo.

4. Skala

b Kopnene mase.

l Odvojene zemljišne parcele.

b Kompleksi zgrada i objekata (vikendsko naselje, mikro-

okrug, hotel, sanatorijum, motel itd.).

l Stambena zgrada višestambena.

l Jednostambena stambena zgrada (dvornica, vikendica).

b Dio (ulaz).

b Pod u sekciji.

b Stan.

b Soba.

b Letnjikovac.

ʹ Kompleks administrativnih zgrada.

b Zgrada.

b Prostorije ili dijelovi zgrada (odjeljci, spratovi).

5. Spreman za upotrebu

ʹ Gotovi objekti

l Zahteva rekonstrukciju ili veće popravke.

l Zahteva završetak izgradnje („u toku“). Podjela na podgrupe prema karakteristikama grupe 4 može se primijeniti za sve grupe (od 1.2.1 do 1.2.5).

Najrazvijeniji sektor tržišta nekretnina u Rusiji trenutno je tržište stanova. Tržišta komercijalnih, a posebno industrijskih nekretnina, kao i tržište zemljišta su znatno manje razvijena.

Za procjenu je najznačajnija klasifikacija nekretnina, u kojoj su zemljište, zgrade i objekti podijeljeni u dvije klase:

  • 1) specijalizovane nekretnine;
  • 2) nespecijalizovane nekretnine.

Specijalizirana imovina je imovina koja se, zbog svoje posebne prirode, rijetko prodaje na otvorenom tržištu, osim ako se prodaje u okviru djelatnosti koja je koristi.

Posebna priroda nekretnine obično je posljedica njenih dizajnerskih karakteristika, specijalizacije, veličine, lokacije ili kombinacije ovih faktora.

Nespecijalizovana imovina je imovina za kojom postoji opšta potražnja i koja se obično kupuje, prodaje ili iznajmljuje na otvorenom tržištu radi korišćenja kao ulaganja ili za razvoj i razvoj.

Za različite procjene, ovisno o namjeni vlasništva, nekretnine se dijele na kategorije:

  • 1) nepokretnosti koju koristi vlasnik za korišćenje u delatnosti preduzeća;
  • 2) investicione nekretnine koje vlasnik koristi za ostvarivanje prihoda od zakupa, za održavanje ili povećanje vrednosti kapitala;
  • 3) nekretnine, višak za potrebe proizvodnje (poslovanja);
  • 4) nepokretnosti koja je u svojini radi razvoja i razvoja;
  • 5) nepokretnosti koje se drže kao inventar.

Prema svojoj funkcionalnoj namjeni za obavljanje određenog posla, nekretnine se dijele na vrste:

  • 1) stambeni;
  • 2) kancelarija;
  • 3) industrijski;
  • 4) skladište;
  • 5) multifunkcionalni.

Za procjenu, ovisno o svrsi korištenja poboljšanja, objekti nekretnina se dijele na sljedeće vrste:

  • 1) stambene zgrade i sekundarni stambeni objekti (stanovi, sobe);
  • 2) upravne zgrade;
  • 3) industrijske zgrade;
  • 4) delovi zgrade, ugrađene prostorije (prostorije kancelarija, preduzeća);
  • 5) vile, vikendice, dače, baštenske kućice;
  • 6) strukture;
  • 7) kompleksi zgrada i objekata.

Postupak dodjele objekta nepokretnosti određenoj klasi, vrsti, vrsti i kategoriji mora biti dogovoren sa naručiocem, osim ako važećim propisima nije drugačije određeno.

Za zemljišne parcele, kao posebne objekte procjene, postoji klasifikacija.

Prema članu 7. Zakona o zemljištu Ruske Federacije, podjela zemljišnih resursa (zemljišni fond) u sljedeće kategorije utvrđuje se u skladu sa svrhom i pravnim režimom korištenja i zaštite:

  • 1) zemljišta naselja (naselja);
  • 2) zemljišta industrije, saobraćaja, veza, odbrane i druge posebne namjene;
  • 3) zemljišta zaštite prirode, rezervisanih, zdravstveno-rekreativnih i istorijskih i kulturnih namena;
  • 4) poljoprivredno zemljište;
  • 5) zemljišta šumskog fonda;
  • 6) zemljišta vodnog fonda;
  • 7) rezervno zemljište.

Zemljišta naselja - zemljišta koja se nalaze unutar administrativnih granica različitih naselja, po funkcionalnoj namjeni dijele se u dvije grupe: seoska i jurodska naselja.

Prilikom procjene zemljišta naselja treba voditi računa o njihovoj podjeli u skladu sa namjenom i urbanističkim propisima za sljedeće teritorijalne zone:

  • 1) zemljište urbanog ili ruralnog razvoja, uključujući stambeno-javno, industrijsko i komunalno skladište;
  • 2) javna zemljišta namenjena podmirivanju potreba stanovništva (zauzeta trgovima, ulicama, putevima, nasipima, parkovima, park-šumama, trgovima, akumulacijama, plažama i dr.);
  • 3) zemljište za poljoprivrednu upotrebu;
  • 4) zemljišta zaštite prirode, zdravlja, rekreacije i istorijske i kulturne namjene;
  • 5) saobraćajno, komunalno, komunalno zemljište;
  • 6) zemljišta akumulacija i vodnih površina;
  • 7) zemljišta vojnih objekata i režimskih zona;
  • 8) rezervna zemljišta - koja nisu uključena u urbanističke poslove i drugo.

Klasifikacija objekata nekretnina prema metodi "stabla karakteristika", koju ćemo dati u nastavku, pogodna je za procjenu nekretnina, uzimajući u obzir glavne karakteristike svojstvene svakoj grupi, na primjer, nijanse prometa, razmjer i struktura tržišta u okviru kojih se obavljaju transakcije kupovine i prodaje objekata i sl.

Prema ovoj klasifikaciji, objekti nekretnina se mogu podijeliti na:

1. Funkcionalna namjena:
zemljišne parcele namijenjene razvoju;
prirodni kompleksi (za eksploataciju);
zgrade
sobe i apartmani;
zgrade i prostori za trgovine i urede;
privatne stambene kuće, dače, vikendice u predgrađu (sa parcelama);
industrijski prostori, skladišta;
drugi

2. Po poreklu
kopnene mase
Odvojene parcele.
Kompleksi zgrada i objekata
Stambene stambene zgrade
Stambene obiteljske kuće (ljetnikovci, vikendice)
Ulaz (odjeljak).
Sprat na ulazu.
Apartman.
Soba.
Letnjikovac
Kompleks administrativnih zgrada.
Zgrada.
Prostorije ili dijelovi zgrada (odjeljci, spratovi).

3. Spreman za upotrebu
Gotovi objekti.
Objekti kojima je potrebna velika popravka ili rekonstrukcija.
Objekti koji zahtijevaju završetak izgradnje.

U cilju procjene vrijednosti objekata, odnosno: zemljišta, zgrada, objekata mogu se podijeliti u dvije kategorije:
nespecijalizirane nekretnine;
specijalizovane nekretnine.
Specijalizovane nekretnine smatra se da se takvi predmeti, zbog specifičnosti njihove upotrebe, izuzetno rijetko prodaju na otvorenom tržištu za njihovu daljnju specijaliziranu upotrebu. Izuzetak se može smatrati prodajom takvih objekata kao čestim poslom. Ova, posebna, priroda nekretnine određena je karakteristikama njenog dizajna, lokacije, specijalizacije, veličine ili kombinacijom ovih faktora.

Razmatra se imovina za kojom postoji stalna potražnja na otvorenom tržištu nespecijalizovani. Takve nekretnine se slobodno kupuju, prodaju, iznajmljuju. Koristi se i za direktne namjene i kao objekt ulaganja, razvoja, ulaganja.

U Ukrajini postoje 3 vrste nekretnina: zemljište, stambeni i nestambeni prostori .

zemlja je temeljni faktor u svakoj komercijalnoj djelatnosti koja je direktno ili indirektno uključena u proizvodnju robe ili pružanje usluga.
Zemljište je podijeljeno na:
1) zemljišne parcele namijenjene za građenje ili druge namjene;
2)prirodni kompleksi namijenjeni njihovoj eksploataciji (ležišta i sl.)

Stanovanje- zgrada sa svim sadržajima, predviđena za stanovanje ljudi.
Stanovi mogu biti urbani i prigradski, koji mogu pripadati različitim klasama: ekonomski, poslovni, elitni, tipični (po serijama).

Tržište nekretnina može primarni(nove zgrade) i sekundarno(sekundarna prodaja)

Nekretnine se prema svojim funkcionalnim karakteristikama dijele na stambene i nestambene.

IN nestambeni(komercijalne) nekretnine dodijeliti maloprodajne, uredske, skladišne, industrijske, ugostiteljske, rekreativne, institucionalne i mješovite namjene.

Vrste nekretnina prema stepenu spremnosti za rad:
1) objekti pušteni u rad;
2) objekti koji zahtijevaju veće popravke ili rekonstrukciju;
3) izgradnja u toku.

By stepen ponovljivosti dodjeljuje nekretnine u naturi:
1) neponovljivo- radi se o nalazištima minerala;
2)reproducibilan su strukture, zgrade.

By stepena specijalizacije razlikovati:
1) specijalizovane: hemijske i rafinerije nafte; muzeji i drugi objekti koji pripadaju kulturi;
2) nespecijalizovane - to su nekretnine za kojima postoji potražnja na otvorenom tržištu za ulaganje.

By priroda upotrebe nekretnine su potrebne za stanovanje, komercijalne djelatnosti, poljoprivredne potrebe, posebne namjene (škole, crkve).

By svrhe posjeda to je za posao, za stanovanje vlasnika, kao investicija, za razvoj i razvoj, kao robna zaliha, za potrošnju resursa koji su trenutno iscrpljeni.

Tip

Scroll

Market

Stambeni fond

· Hoteli, hosteli;

· Kuće za odmor, kampovi, sanatoriji;

· Kuće, dače, vikendice, vile;

· Stambeni kompleksi, stambene zadruge, stambene zajednice, etažni vlasnici;

· Apartmani, sobe u stambenim zgradama.

Nerezidencijalni fond

· Nestambene zgrade i prostori;

· Uredi, trgovački i uredski kompleksi;

· Multifunkcionalni kompleksi;

· Trgovine i trgovački objekti;

· Restorani, kafići, barovi;

· Objekti za slobodno vrijeme;

· Skladišta, skladišta, baze;

· Kiosci, štandovi, paviljoni;

· Benzinske postaje;

· Parking, garaže.

zemlja

· Parcele za osobnu pomoćnu poljoprivredu;

· Zemljišta za individualnu stambenu izgradnju;

· Parcele za javnu gradnju;

· Baštenska i seoska udruženja;

· Zemljišta industrije;

· Rekreacijska zemljišta;

· Drugi (drugi).

Industrija

· Imovinski kompleksi preduzeća;

· Radionice, proizvodne radnje, linije;

· Industrijski kompleksi;

· Poljoprivredna preduzeća.

Van tržišta

Državni fond

· Zgrade, objekti, kuće i drugi objekti ministarstava i
odjela;

· Zemljište, šume, vodna tijela, podzemlje;

· Objekti nekretnina (uključujući preduzeća) ne podliježu
privatizacija.

Strateški fond

· Vojno-industrijski kompleks;

· Svemirski objekti;

· Posebno važni državni strateški objekti
nekretnina.

Kulturna fondacija

· Povijesne i arhitektonske zgrade i strukture, muzeji, pozorišta,
spomenici itd.;

· Nacionalni parkovi, rezervati, imanja;

· Kulturne vrijednosti.

Uvod

1. Koncept nekretnine

2. Opće karakteristike nekretnine

3. Klasifikacija imovine

Zaključak

Bibliografija


UVOD

Nekretnine su osnova nacionalnog bogatstva zemlje. Stanje na tržištu nekretnina utiče na privredu zemlje u cjelini, budući da su tržištu kapitala, rada, roba i usluga potrebni prostori primjereni za obavljanje djelatnosti.

Kupoprodaja nekretnina, osiguranje i imovinski sporovi, oporezivanje, davanje imovine u zakup, korporatizacija preduzeća i preraspodjela imovinskih udjela, realizacija investicionih projekata i osigurano kreditiranje - ovo je kratka lista poslova koji zahtijevaju znanje iz oblasti nekretnina ekonomija. Ovakve operacije su široko rasprostranjene, stanje na tržištu nekretnina utiče na ekonomiju zemlje u cjelini, stoga je poznavanje ekonomije nekretnina neophodno kako za uspješne poduzetničke aktivnosti različitih vrsta, tako i u životu, u svakodnevnom životu. bilo koje porodice i pojedinačnih građana.

U kontroli se razmatraju karakteristike nepokretnosti i klasifikacija objekata nepokretnosti i dr. Svrha ovog kontrolnog rada je sagledavanje politike cijena preduzeća itd.

Zadaci rada su diktirani ciljem:

Dati pojam nekretnine;

Razmotriti objekte nekretnina i njihovu klasifikaciju;

Definirajte svojstva svojstva.

Teorijska osnova za pisanje rada su edukativni materijali i naučni članci sljedećih autora: N.A. Shcherbakova, A.G. Gryaznova, L.N. Tepman.

Za pisanje testnog rada korištena je posebna literatura, periodika, smjernice.

Struktura testa se sastoji od uvoda, tri poglavlja, zaključka i liste referenci.


1. POJAM NEKRETNINE

U dosadašnjoj praksi, nekretnine tradicionalno obuhvataju zemljište i sva poboljšanja koja su mu trajno dodijeljena (zgrade, objekti, izgradnja u toku).

Koncept "nekretnine" je prvi put formiran u rimskom pravu u vezi sa uvođenjem zemljišnih parcela i drugih prirodnih objekata u civilni promet, a sada je postao općeprihvaćen u svim zemljama svijeta. U Rusiji je ovaj koncept bio primjenjiv u dekretu Petra I od 23. marta 1714. o ograničavanju prometa nekretnina i njihovog nasljeđivanja. Petar I je svojim zakonom ujedinio imanja i imanja u jednu kategoriju - nekretnine. Iako je ovaj zakon ukinut 1731. godine, termin "nekretnina" je opstao.

U sovjetskom građanskom pravu, mnogi razvoji predrevolucionarnog građanskog prava koji regulišu imovinska pitanja nisu korišteni, uključujući ukidanje privatnog vlasništva nad zemljom i korištenje koncepta „stalnih sredstava“, koji ne uzima u obzir zemljište. Nakon ukidanja privatnog vlasništva nad zemljištem, podjela stvari na pokretne i pokretne pretvorena je u kategorije osnovnih i obrtnih sredstava, a zemljišne parcele su uzete u obzir posebno po vrstama i samo u prirodnim mjernim jedinicama (po površini).

U modernoj Rusiji, koncept „nekretnine“ ponovo je uveden u ekonomski i pravni promet Zakonom RSFSR „O imovini RSFSR“ od 24. decembra 1990. godine u vezi sa uspostavljanjem statusa privatnog vlasništva zemljišta i Osnove građanskog zakonodavstva Saveza SSSR i republika od 31. maja 1991. (čl. 4). tada je ovaj termin potvrđen u Uredbi predsjednika Ruske Federacije od 27. oktobra 1993. br. 1767 „O uređenju zemljišnih odnosa i razvoju agrarne reforme u Rusiji (član 1) i konačno zakonski uveden Građanskim zakonikom Ruske Federacije 30. novembra 1994. godine. (član 130).

U skladu sa Građanskim zakonikom Ruske Federacije (čl. 130, 132), sljedeći materijalni i nematerijalni objekti pripadaju nepokretnim stvarima.

Objekti klasifikovani kao nekretnine prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije.

Odvojeni objekti (član 13. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Složeni objekti (član 132. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Zemljište; Podzemne parcele; Odvojena vodna tijela; Sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, uključujući: - šume; - višegodišnji zasadi; - zgrada; - zgrade; 5. Ekvivalent nepokretnosti, koja podliježe državnoj registraciji: - vazduhoplovi i pomorska plovila; - plovila unutrašnje plovidbe; - svemirski objekti; Ostale stvari kojima je zakonom dat status nepokretnosti. Preduzeća u cjelini kao imovinski kompleks, uključujući: - zemljišne parcele; - zgrade i konstrukcije; - inventar i oprema; - sirovine i proizvodi; - prava na potraživanje obaveza (dugova); - prava na oznake koje individualiziraju preduzeće, njegove proizvode, radove i usluge; - druga isključiva prava.

U teoriji i praksi se razlikuje pojam nekretnine kao materijalnog (fizičkog) objekta i kao kompleksa ekonomskih, pravnih i društvenih odnosa koji obezbjeđuju poseban postupak raspolaganja njome i posebnu stabilnost prava.

Nekretnina
fizički objekat
Lokacija Površina i granice Volumen Veličina (visina, dužina, širina) oblik pejzaž fosilne naslage tip tla fizičke karakteristike okoliš
Objekti ekonomskih odnosa
Robni kapital u materijalnom obliku Troškovi održavanja Finansijska imovina Prinos komunalnih usluga Trošak likvidnosti oporezivanje cijena ulaganja ponuda i potražnja
Predmet pravnih odnosa
vlasništvo (posedovati, koristiti, raspolagati). Održana prava (pravo doživotnog nasljednog posjeda, pravo trajnog korištenja, pravo privredne uprave, pravo operativnog upravljanja, pravo zaloga, zakupa, uređenja, pravo na zemljišnu parcelu vlasnika zgrade koja se nalazi na njemu poverenje i druga prava).
Objekat opštih društvenih odnosa (zemljište)
Stanište za ljude svih generacija Nezamjenjivo prirodno bogatstvo Prostorna osnova za smještaj drugih objekata Zaštićeno za dobrobit svih ljudi Osnova slobode i nezavisnosti Stanje života ljudi Izvor blagoslova Prestiž vlasništva Osnova ponosa i slave Multifunkcionalna vrijednost

Nekretnine kao fizički, ekonomski, pravni i društveni kompleks odnosa

2. OPŠTI OPIS NEKRETNINE

Nekretnina je u svjetskoj praksi zemljište, kao i sve što je s njim čvrsto povezano, uključujući i objekte koji su uz njega vezani, bez obzira da li su prirodnog porijekla ili stvoreni ljudskom rukom.

U Rusiji je koncept "nepokretne i pokretne imovine" prvi upotrijebio Petar I u Uredbi od 23. marta 1714. "O redoslijedu nasljeđivanja pokretne i nepokretne imovine". Zemljište, zemljište, kuće, fabrike, fabrike, prodavnice su priznate kao nekretnine. Nekretnina je uključivala minerale iskopane iz utrobe zemlje, te razne građevine koje su se uzdizale nad zemljom i gradile ispod nje, kao što su mostovi, brane, rudnici.

U sovjetskom građanskom pravu, mnogi razvoji predrevolucionarnog građanskog prava koji reguliraju imovinska pitanja nisu korišteni, uključujući u vezi s ukidanjem privatnog vlasništva nad zemljom, korišten je koncept „stalne imovine“, koji ne uzima u obzir zemljište. , odnosno predmeti proizvodne i neproizvodne namjene, koji funkcionišu niz godina bez gubitka potrošačkog oblika.

U procesu provođenja ekonomskih reformi u Rusiji ponovo je uvedena podjela imovine na pokretnu i nepokretnu imovinu. Od 1994. godine, u skladu sa čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, „nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne parcele, podzemne parcele, izolirane vodene objekte i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte koji se ne mogu pomicati bez nesrazmjerne oštećenje njihove namjene, uključujući šume, višegodišnje zasade, zgrade, građevine. U nekretnine spadaju i "vazdušna i pomorska plovila koja podliježu državnoj registraciji, plovila unutrašnje plovidbe, svemirski objekti".

Ostala imovina se takođe može klasifikovati kao nekretnine. Dakle, prema čl. 132, „preduzeće u cjelini, kao imovinski kompleks koji služi za obavljanje preduzetničke djelatnosti, priznaje se kao nekretnina“.

Stvari koje nisu nekretnine, uključujući novac i vrijednosne papire, priznaju se kao pokretna imovina.

Prepoznatljive karakteristike nekretnina prikazane su u tabeli. 1.

Tabela 1.

sign Karakteristična karakteristika
Nepokretnost Objekti nekretnina se ne mogu premještati bez nanošenja određene štete
Uzemljenje Čvrsta i fizička i pravna veza sa zemljištem
Jedinstvenost Nepostojanje apsolutno identičnih svojstava (razlikuju se po fizičkim karakteristikama, lokaciji, pogledu sa prozora, okruženju, itd.)
Utility Korisnost leži u sposobnosti zadovoljavanja potrebe osobe za stambenim i industrijskim prostorijama, njihovoj udobnosti i ekološkoj prihvatljivosti (veličina prostorije, raspored, uređenje okolnog prostora, lokacija, materijal glavnih konstrukcija itd.)
fundamentalnost Nekretnina se ne može ukrasti, razbiti ili izgubiti u normalnim uslovima
Trajnost Prirodni oblik nekretnine se čuva u procesu korištenja. Ovisno o materijalu glavnih konstrukcija, standardni vijek trajanja nekretnina kreće se od 15 do 200 godina.
Potreba za upravljanjem Nekretninom je potrebno stalno upravljanje (potraga za zakupcima, naplata zakupnine, održavanje objekta u funkcionalnom stanju: popravke i razna preventivna održavanja, komunalne usluge itd.)
Trend rasta vrijednosti Vrijednost imovine ima tendenciju povećanja tokom vremena
Regulisanje transakcija od strane državnih organa Postoje vladine procedure koje se moraju poštovati prilikom kupovine i obavljanja drugih transakcija nekretninama
Problem skrivanja Teško je sakriti i samu imovinu i njenog vlasnika, što je važno za poresku politiku u odnosu na druga dobra
Visoki transakcioni troškovi Vrijednost nekretnina i transakcioni troškovi su visoki u odnosu na drugu robu

Postoji i imovina koja je bila pokretna, ali je sada vezana uz nekretninu na način da je postala njen dio. Da bi se utvrdilo da li je imovina pokretna, potrebno je utvrditi koliko je ta imovina čvrsto povezana sa objektom nekretnine i da li ih je moguće odvojiti jedno od drugog bez oštećenja imovine potrošača.

Pristupačne cene, rate, hipoteka, materinski kapital: kupiti stan na Krimu od developera.