Jenis utama real estat. Jenis utama real estat Jenis real estat di Rusia

Secara tradisional, real estat di Rusia dibagi menjadi 3 kelompok: persediaan perumahan, persediaan non-perumahan, dan tanah. Masing-masing kelompok ini berkembang secara mandiri dan memiliki kerangka legislatif dan peraturannya sendiri.

Stok perumahan - totalitas semua tempat tinggal, apapun bentuk kepemilikannya, termasuk bangunan tempat tinggal, asrama, rumah khusus, apartemen, tempat tinggal lainnya di bangunan lain yang layak huni.

Real estat perumahan sebagai komoditas memiliki ciri-ciri berikut yang membedakannya dari barang lain (Gbr. 1).

Gbr.1 Fitur real estate sebagai komoditas

Dana non-perumahan meliputi bangunan-bangunan, bangunan-bangunan dan benda-benda lain atau bagian-bagiannya, yang terletak pada sebidang tanah tertentu dan didaftarkan menurut tata cara yang ditetapkan. Tempat non-perumahan berbeda dalam tujuan fungsionalnya menjadi tempat perkantoran, ritel, gudang dan industri.

Properti yang mendasarinya adalah tanah, yang merupakan tempat tinggal semua orang, faktor utama dalam bisnis apa pun, yang secara langsung atau tidak langsung terlibat dalam produksi semua barang lainnya.

Seiring dengan pembagian menjadi beberapa jenis, real estat diklasifikasikan menurut sejumlah kriteria, yang berkontribusi pada penelitian pasar real estat yang lebih sukses dan memfasilitasi pengembangan dan penerapan metode untuk mengevaluasi berbagai kategori real estat dan pengelolaannya.

Berdasarkan sifat penggunaan:

Real estate perumahan: rumah, cottage, apartemen.

Real estat komersial: hotel, ruang kantor, toko, restoran, titik layanan.

Real estate industri: pabrik, pabrik, gudang.

Real estat pertanian: pertanian, kebun buah-buahan.

Real estate khusus: sekolah, gereja, biara, rumah sakit, pembibitan, panti jompo, gedung pemerintahan dan lembaga administrasi.

Tujuan kepemilikan:

Untuk menjalankan bisnis;

Untuk tempat tinggal pemilik;

Sebagai investasi;

Sebagai inventaris dan WIP;

Untuk pembangunan dan pengembangan;

Untuk mengkonsumsi sumber daya yang tidak ada habisnya.

Menurut tingkat spesialisasi:

Terkhusus (karena sifatnya yang istimewa, jarang, jika pernah, disewakan kepada pihak ketiga atau dijual di pasar terbuka untuk melanjutkan penggunaan yang sudah ada, kecuali jika dijual sebagai bagian dari bisnis penggunaannya): kilang dan pabrik kimia, pembangkit listrik tanaman; museum, perpustakaan dan tempat serupa milik sektor publik;

Non-khusus - semua real estat lain yang memiliki permintaan umum di pasar terbuka untuk investasi, untuk tujuan yang sudah ada atau serupa.

Menurut tingkat kesiapan operasi:

Dimasukkan ke dalam operasi;

Memerlukan rekonstruksi atau perbaikan besar;

Konstruksi sedang berlangsung.

Berdasarkan reproduktifitasnya dalam bentuk alami:

Tidak dapat direproduksi: bidang tanah, deposit mineral;

Dapat direproduksi: bangunan, struktur, tanaman tahunan.

Real estat memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan dan merupakan bidang investasi yang cukup menarik. Bentuk pendapatan real estat:

1) arus kas periodik masa depan;

2) peningkatan nilai real estat karena perubahan harga pasar, perolehan barang baru dan pengembangan barang lama;

3) pendapatan dari penjualan kembali benda tersebut pada akhir masa kepemilikan.

Ini adalah salah satu ciri terpenting masyarakat sipil. Kepemilikan rumah, apartemen, gedung perkantoran dan kavling didaftarkan pada instansi yang berwenang, sehingga membentuk pendaftaran kadaster. Real estate biasanya diasosiasikan dengan properti tempat tinggal, namun jangkauan kategori properti ini jauh lebih luas. Selain jenis-jenis utama, terdapat kelompok-kelompok properti tersendiri yang penempatannya seringkali menimbulkan kesulitan dalam menilai nilai pasar. Namun demikian, praktik hukum telah mengembangkan serangkaian parameter yang dapat digunakan untuk mengklasifikasikan real estat secara relatif akurat. Konsep dan jenis properti semacam ini akan membantu mengidentifikasi ciri-ciri objek keuangan dan perumahan, serta menentukan daya tarik investasinya, yang penting. Namun pertama-tama Anda perlu mencari tahu objek mana, pada prinsipnya, yang sesuai dengan definisi real estat.

Fitur objek real estat

Para ahli mengidentifikasi tiga ciri dasar yang membedakan suatu properti - stasioneritas, nilai material, dan daya tahan. Mungkin ciri utamanya adalah stasioneritas, dari mana nama jenis properti ini berasal. Ciri tersebut berarti benda tersebut mempunyai hubungan fisik yang tidak dapat dipisahkan dengan permukaan bumi. Artinya, properti itu selalu berada di satu tempat dan tidak melibatkan perpindahan tanpa proses destruktif. Meskipun jenis real estat yang paling umum di Federasi Rusia memang sesuai dengan fitur ini, properti ini secara bertahap melunak dan pengecualian bermunculan. Setidaknya, beberapa jenis kategori batas bermunculan, yang memiliki beberapa properti yang melekat pada real estat dalam pengertian tradisionalnya.

Tanda selanjutnya adalah materialitas. Pertama-tama, perlu dicatat bahwa objek apa pun dari properti tersebut dapat dinilai berdasarkan karakteristik fisiknya. Ini bisa berupa data luas, lokasi, kualitas struktur dan material. Secara keseluruhan, informasi ini memberikan gambaran tentang kemungkinan manfaat dari objek tersebut - dengan demikian, nilai materialnya muncul. Mengenai keawetan, pada mulanya sifat ini bersifat kondisional, sehingga diperjelas dalam undang-undang. Jadi, sesuai ketentuan, semua jenis real estate juga dapat dibagi menjadi 6 kelompok tergantung kondisi teknis dan sumber daya operasional. Umur minimum suatu benda real estat adalah 15 tahun, dan maksimum 150 tahun.

Klasifikasi properti

Ada banyak pendekatan terhadap pembagian real estat menurut berbagai kriteria. Misalnya, agen penjual yang bekerja dengan apartemen mengutamakan parameter seperti prestise area, jumlah kamar, jumlah lantai, dan karakteristik lainnya. Pendekatan yang sedikit berbeda diterapkan jika direncanakan untuk mengklasifikasikan jenis real estat yang dimaksudkan untuk penggunaan komersial. Dalam hal ini, pembagiannya terjadi terutama dalam hal likuiditas dan profitabilitas. Namun, sifat fisik objek tersebut dan jaraknya dari pusat kota sangat menentukan daya tarik investasinya di pasar.

Jika kita mendekati pembagian harta secara lebih luas, maka faktor utama dalam klasifikasinya adalah asal usulnya. Secara khusus, jenis objek real estat yang diciptakan oleh alam, serta dengan partisipasi manusia, dibedakan. Ada kategori ketiga - ini adalah real estat, yang diciptakan oleh upaya manusia, tetapi dalam proses pengoperasiannya menyiratkan hubungan yang tak terpisahkan dengan alam. Misalnya, mineral dan bidang tanah berperan sebagai sumber daya yang membentuk objek real estat yang berasal dari alam. Biasanya, mereka awalnya milik negara, tetapi juga dapat dialihkan ke kepemilikan swasta.

Jenis utama real estat

Saat ini, seluruh real estate dibagi menjadi tiga kelompok utama - tanah, fasilitas komersial dan perumahan. Setiap kategori, pada gilirannya, memiliki klasifikasi dan fitur uniknya sendiri. Misalnya, mungkin memiliki tujuan berbeda dalam hal pengoperasian. Kita dapat mengatakan bahwa ini adalah jenis properti yang paling kontroversial, karena berbagai cara penggunaannya. Di sisi lain, properti residensial dan komersial semacam ini memiliki keunikan tersendiri. Misalnya, objek tersebut mungkin memiliki tingkat kesiapan yang berbeda untuk dioperasikan. Properti itu tidak relevan. Dapat disimpulkan bahwa ciri-ciri, jenis dan ciri-ciri real estate saling berkaitan erat dan membantu dalam mendefinisikan satu sama lain. Namun, jika Anda lebih mengenal perbedaan antara masing-masing jenis utama real estat, maka ciri spesifiknya akan menjadi lebih jelas. Perlu juga dicatat bahwa satu jenis properti dapat dialihkan ke jenis properti lainnya. Misalnya, sebidang tanah pertanian dapat direklasifikasi ke tanah untuk konstruksi individu, dan seiring waktu, sebuah rumah pedesaan akan muncul sebagai gantinya.

Properti Perumahan

Pertama kita perlu menentukan objek apa yang bisa disebut perumahan. Biasanya, konsep ini berarti bangunan dengan fasilitas yang menjamin tempat tinggal manusia. Biasanya mereka berbeda dalam karakteristik teknis dan operasional. Secara bersama-sama, properti tempat apartemen dan rumah memungkinkan untuk membedakannya ke dalam kategori real estat bisnis elit, tipikal, dll. Oleh karena itu, biayanya bervariasi tergantung pada apakah properti tersebut termasuk dalam salah satu kelompok ini. Ini juga mengatur pembagian perumahan menjadi perkotaan dan pinggiran kota. Dalam kasus pertama, kita biasanya berbicara tentang apartemen di rumah dan kompleks yang terpisah, dan yang kedua, tentang pondok. Ada juga fasilitas perbatasan. Misalnya, townhouse sedang dibangun di kota-kota yang dirancang untuk menampung beberapa keluarga. Meskipun benda-benda tersebut tetap mempertahankan ciri-ciri apartemen kota, pemiliknya dapat memiliki pintu masuk tersendiri dan plotnya sendiri di dekat rumah.

Secara terpisah, ada baiknya mempertimbangkan kondominium - ini adalah jenis perumahan yang dapat dimasukkan dalam berbagai kategori. Untuk memahami ciri-ciri properti ini, ada baiknya membagi jenis real estat menjadi individu dan umum. Sebuah kondominium dibedakan berdasarkan kemungkinan menampung beberapa rumah atau bagian dari satu bangunan, yang ruangannya akan digunakan oleh pemilik yang berbeda. Juga, jenis real estat ini dapat mencakup keberadaan sebidang tanah. Artinya, dalam hal ini, satu objek mungkin berisi unit real estat dari kelas berbeda, yang digabungkan menjadi infrastruktur umum.

Jenis real estat komersial

Di pasar real estat, biasanya dibedakan empat kategori utama properti komersial, yang berbeda dalam sifat pengoperasiannya. Ini adalah tempat ritel, gudang, kantor dan industri atau kompleks kawasan. Seringkali, satu objek mencakup beberapa unit real estat dari kategori berbeda sekaligus. Misalnya, area ritel terhubung dengan tempat yang dimaksudkan untuk penyimpanan barang. Karakteristik umum yang menyatukan kategori objek ini adalah fokus pada perolehan manfaat material. Kita dapat mengatakan bahwa ini adalah jenis real estat finansial yang dalam satu atau lain cara berkontribusi pada akumulasi dana. Misalnya, kompleks produksi dirancang untuk pembuatan produk, gudang digunakan untuk menyimpan produk yang siap dijual atau peredaran logistik lebih lanjut, dan fasilitas ritel yang langsung menjual barang. Secara terpisah, perlu disoroti gedung kantor yang dapat melakukan berbagai tugas mulai dari penyediaan layanan tertentu hingga pelaksanaan fungsi manajerial - misalnya, di fasilitas industri dan komersial yang sama. Real estat perumahan juga dapat dianggap komersial dalam beberapa kasus. Misalnya, jika pemilik menyewakan lahan tersebut, sehingga memperoleh keuntungan finansial.

Tanah sebagai jenis real estat

Seperti disebutkan di atas, tanah adalah properti yang berasal dari alam dan dapat dianggap sebagai properti yang mendasarinya. Bergantung pada status hukum yang dimiliki situs tertentu, tujuan yang dimaksudkan ditentukan. Jenis real estate yang paling luas ditujukan untuk keperluan pertanian. Secara khusus, lahan dialokasikan untuk padang rumput, lahan subur, ladang jerami, penanaman tanaman tahunan, dll. Plot yang dimaksudkan untuk pertanian anak perusahaan tidak dapat digunakan, misalnya, untuk menanam tanaman budidaya, tetapi lumbung, pemandian, ladang jerami dapat dibangun di atasnya dan sarana prasarana rumah tangga lainnya. Kategori cottage musim panas juga cukup populer. Perbedaannya adalah pemiliknya berhak membangun rumah kecil di kawasannya. Namun bangunan tersebut bukan milik fasilitas tempat tinggal, artinya tidak dirancang untuk tempat tinggal permanen. Bangunan-bangunan ini juga tunduk pada batasan tertentu dalam hal dukungan komunikasi.

Secara terpisah, ada kategori bidang tanah yang ditujukan untuk konstruksi individu. Jika jenis real estat pertanian tidak dapat dibangun dengan bangunan tempat tinggal, maka objek untuk pembangunan perumahan individu memungkinkan pembangunan rumah dan pondok pribadi. Patut dicatat bahwa banyak pemukiman pondok modern diatur berdasarkan yang pertama, yang saat ini telah memperoleh status pembangunan perumahan individu. Kelompok tertentu dan langka mencakup situs stasiun ilmiah. Kompleks dan pangkalan penelitian diselenggarakan di lahan tersebut.

Real estat seluler

Inilah yang terjadi ketika kita dapat berbicara tentang pengecualian terhadap peraturan dalam pengelolaan properti real estat. Objek bergerak milik real estate diwakili oleh apa yang disebut rumah mobil. Sebagai objek real estat yang lengkap, struktur seperti itu baru-baru ini tersebar luas di Amerika Serikat. Jenis real estat ini kurang populer di Rusia, tetapi juga digunakan untuk melengkapi desa-desa yang terletak di lokasi konstruksi terpencil. Keunggulan rumah mobil antara lain biaya rendah, kemudahan dalam memilih lokasi konstruksi, serta keserbagunaan dalam pengoperasian. Di antara kekurangannya adalah tingkat kenyamanan yang rendah, daya tahan rata-rata, dan tidak dapat diandalkan. Hal ini dijelaskan oleh fakta bahwa sebagian besar bangunan tersebut masih belum dirancang untuk tempat tinggal permanen.

Ada juga seluk-beluk hukum yang tidak selalu memungkinkan kita untuk mempertimbangkan struktur seperti real estat penuh. Konsep dan jenis benda tersebut dapat berbeda-beda tergantung pada metode perangkat teknisnya. Dengan demikian, pelaksanaan surat-surat hak milik saat ini diperbolehkan untuk bangunan-bangunan bergerak yang bertumpu pada pondasi dalam batas-batas bidang tanah milik pemilik benda itu. Dalam beberapa kasus, pendaftaran di "rumah di atas roda" juga diperbolehkan. Tentu saja penataan pondasi pada struktur seperti itu membuat orang melupakan sifat mobilitas, meskipun jika diinginkan, pengguna dapat memindahkan rumah ke tempat lain dengan kerugian yang minimal. Kategori ini juga sebagian mencakup kapal laut yang juga merupakan milik negara, meskipun sebenarnya memiliki kemampuan untuk bergerak.

Esensi ekonomi dari real estat

Ekstraksi kekayaan materi yang disengaja lebih merupakan karakteristik real estat finansial. Inilah makna keberadaan benda-benda tersebut. Jenis real estat komersial, properti investasi dan karakteristiknya ditentukan oleh daya tarik pasar. Artinya, indikator yang menentukan likuiditas suatu objek dan kemungkinan profitabilitasnya di mata calon pembeli atau penyewa. Pembangunan gedung apartemen juga merupakan proyek investasi dan termasuk dalam bidang real estate komersial.

Spesialis di bidang ini terlibat dalam perencanaan arsitektur, desain teknis rumah dan melaksanakan konstruksi langsungnya, dengan fokus pada daya tarik investasi masa depan. Tetapi bahkan setelah selesainya konstruksi, commissioning bangunan dan pengalihan apartemen ke status real estat perumahan, karakteristik investasi tetap dipertahankan. Misalnya, bahkan klien pertama dari sebuah perusahaan yang menjual tempat tinggal di rumah ini mungkin menganggap pembelian tersebut bukan sebagai tempat tinggal mereka di masa depan, tetapi sebagai instrumen investasi keuangan dengan keuntungan selanjutnya dari penjualan.

Jenis kepemilikan real estat

Bentuk kepemilikan real estat yang paling umum adalah kepemilikan pribadi. Sebuah dokumen yang menegaskan hak ini memungkinkan orang tertentu untuk membuang objek real estat tertentu atas kebijakannya sendiri. Pada saat yang sama, terdapat berbagai jenis kepemilikan properti dalam kaitannya dengan kepemilikan pribadi. Dengan demikian, ada kepemilikan individu dan milik bersama. Variasi kedua terjadi ketika satu objek yang tidak dapat dipisahkan menyiratkan kehadiran dua atau lebih pemilik. Dalam konteks ini, ada baiknya beralih ke bentuk kepemilikan bersama, yang juga dianggap milik bersama, tetapi tanpa pembagian bagian tertentu. Jika seharusnya membagi properti di antara pemiliknya, maka kita dapat membicarakan bentuk kepemilikan lain - bersama. Properti bersama melibatkan pembentukan saham tunggal di antara pemilik, tetapi ukuran spesifiknya tidak ditentukan. Ini mungkin apartemen pasangan, yang dibeli dalam pernikahan untuk sumber daya keuangan bersama.

Kesimpulan

Namun, dasar untuk membagi objek real estat ke dalam berbagai jenis dan kategori adalah sifat penggunaannya. Berdasarkan ciri-ciri tujuan masa depan, arsitek dan pembangun membentuk kualitas operasional fasilitas, yang ditetapkan pada tahap pengembangan proyek dan sudah dilaksanakan di lokasi kerja. Ada juga properti hukum khusus yang dimiliki berbagai jenis real estat. Hukum perdata menetapkan kondisi terpisah untuk pemeliharaan, pengoperasian, dan transaksi pasar untuk berbagai kategori real estat. Misalnya, perpajakan mungkin berlaku berbeda untuk real estat perumahan dan komersial. Selain itu, bahkan dalam kategori tertentu, diferensiasi sering terlihat dalam pendekatan pembentukan dokumen peraturan mengenai pemeliharaan dan pemeliharaan objek tertentu. Hal ini berlaku, khususnya, untuk kepatuhan terhadap standar sanitasi, peraturan pelayanan publik, masalah keselamatan kebakaran, dll.

Ada tiga jenis utama real estat: tanah, perumahan, dan tempat non-perumahan.

Tanah tersebut dibagi menjadi:

1. bidang tanah yang diperuntukkan bagi pembangunan;
2. kompleks alam yang dimaksudkan untuk eksploitasinya.

Perumahan adalah suatu bangunan dengan segala fasilitasnya yang diperuntukkan bagi tempat tinggal manusia.

Perumahan dapat berupa:

1. elit;
2. khas;
3. perkotaan;
4. luar kota.

Seiring dengan pembagian menjadi beberapa jenis, real estat diklasifikasikan menurut sejumlah kriteria, yang berkontribusi pada penelitian pasar real estat yang lebih sukses.

Berdasarkan sifat penggunaan

- Real estate perumahan: rumah, cottage, apartemen.
- Real estat komersial: hotel, ruang kantor, toko, restoran, titik layanan.
- Real estate industri: pabrik, pabrik, gudang.
- Real estate pertanian: peternakan, kebun buah-buahan.
- Real estate khusus: sekolah, gereja, biara, rumah sakit, pembibitan, panti jompo, gedung pemerintahan dan lembaga administrasi.

Tujuan kepemilikan

- untuk melakukan bisnis;
- untuk tempat tinggal pemilik;
- sebagai investasi;
- sebagai inventaris dan pekerjaan yang sedang berjalan;
- untuk pembangunan dan pengembangan;
- untuk mengkonsumsi sumber daya yang habis.

Berdasarkan tingkat spesialisasi

- khusus (karena sifatnya yang istimewa, jarang, jika pernah, disewakan kepada pihak ketiga atau dijual di pasar terbuka untuk melanjutkan penggunaan yang ada, kecuali jika dijual sebagai bagian dari bisnis penggunaannya): kilang dan pabrik kimia, pembangkit listrik; museum, perpustakaan dan tempat serupa milik sektor publik;
- non-khusus - semua real estat lain yang mempunyai permintaan umum di pasar terbuka untuk investasi, untuk tujuan yang sudah ada atau yang serupa.

Menurut tingkat kesiapan operasi:

- dimasukkan ke dalam operasi;
- memerlukan rekonstruksi atau perbaikan besar;
- Konstruksi sedang berlangsung.

Berdasarkan reproduktifitasnya dalam bentuk alami:

- tidak dapat direproduksi: bidang tanah, deposit mineral;
- dapat direproduksi: bangunan, struktur, tanaman tahunan.

Real estat memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan dan merupakan bidang investasi yang cukup menarik. Bentuk pendapatan real estat:

1) arus kas periodik masa depan;
2) peningkatan nilai real estat karena perubahan harga pasar, perolehan barang baru dan pengembangan barang lama;
3) pendapatan dari penjualan kembali benda tersebut pada akhir masa kepemilikan.

Penilaian real estat menjadi perhatian terutama untuk kategori objek yang secara aktif beredar di pasar sebagai barang independen. Saat ini di Rusia adalah:

- apartemen dan kamar;
- tempat dan bangunan untuk kantor atau toko;
- rumah pinggiran kota dengan sebidang tanah (pondok dan dacha);
- bidang tanah kosong yang diperuntukkan bagi pembangunan atau keperluan lain (dalam jangka pendek);
- fasilitas penyimpanan dan produksi.

Klasifikasi objek real estat yang diusulkan bertujuan untuk mempromosikan pendekatan yang berbeda terhadap penilaiannya, dengan mempertimbangkan fitur paling signifikan yang melekat pada setiap kelompok objek, karakteristik omsetnya, struktur dan skala pasar di mana jual beli dilakukan. proses berlangsung.

Beragamnya kondisi dan kombinasinya mempengaruhi penilaian suatu objek, oleh karena itu digunakan metode “pohon fitur” untuk melakukan pengelompokan. Pengelompokan seperti itu bersifat multi-level; pada setiap tingkat dilakukan atas dasar tersendiri dengan kemungkinan perbedaannya pada tingkat yang sama, tetapi menurut “cabang” yang berbeda.

Pada saat yang sama, kedalaman (jumlah tingkat) klasifikasi lebih besar untuk “cabang” di mana objek yang lebih representatif berada (dalam hal skala pasar).

Di bawah ini adalah nama dan kumpulan nilai yang direkomendasikan untuk setiap atribut klasifikasi (digit kedua dalam indeks numerik klasifikasi menunjukkan asal objek, digit ketiga - tujuan, digit keempat - skala dan karakteristik objek). obyek).

1. Asal

b Benda alam (alami).

b Benda buatan (bangunan).

2. Janji temu

ь Kavling tanah bebas (untuk bangunan atau keperluan lain yang memanfaatkan permukaan bumi).

l Kompleks alami (deposito, dll.) untuk eksploitasinya.

3. Bangunan

b Untuk perumahan.

b Untuk kantor.

ь Untuk perdagangan dan bidang jasa berbayar.

b Untuk industri.

b Lainnya.

4. Skala

b Massa daratan.

l Pisahkan bidang tanah.

b Kompleks bangunan dan struktur (pemukiman pondok, mikro-

distrik, hotel, sanatorium, motel, dll.).

l Bangunan tempat tinggal multi-apartemen.

l Bangunan tempat tinggal apartemen tunggal (rumah besar, pondok).

b Bagian (pintu masuk).

b Lantai di bagian.

b Apartemen.

sapu.

b Pondok musim panas.

ь Kompleks gedung administrasi.

b Gedung.

b Bangunan atau bagian bangunan (bagian, lantai).

5. Siap digunakan

ь Benda jadi

l Membutuhkan rekonstruksi atau perbaikan besar.

l Membutuhkan penyelesaian konstruksi (“dalam penyelesaian”). Pembagian menjadi subkelompok sesuai dengan karakteristik kelompok 4 dapat diterapkan untuk semua kelompok (dari 1.2.1 hingga 1.2.5).

Sektor pasar real estat yang paling berkembang di Rusia saat ini adalah pasar apartemen. Pasar real estat komersial dan khususnya industri, serta pasar tanah, masih kurang berkembang.

Untuk penilaian, klasifikasi real estat yang paling signifikan, di mana tanah, bangunan dan struktur dibagi menjadi dua kelas:

1) real estat khusus;
2) real estat non-khusus.

Properti khusus adalah properti yang karena sifatnya yang khusus jarang dijual di pasar terbuka, kecuali dijual sebagai bagian dari usaha yang menggunakannya.

Sifat khusus dari real estat biasanya disebabkan oleh fitur desain, spesialisasi, ukuran, lokasi, atau kombinasi dari faktor-faktor ini.

Properti non-khusus adalah properti yang terdapat permintaan umum dan biasanya dibeli, dijual atau disewakan di pasar terbuka dengan tujuan untuk digunakan sebagai investasi atau untuk pengembangan dan pengembangan.

Menurut berbagai penilaian, tergantung pada tujuan kepemilikan, real estat dibagi menjadi beberapa kategori:

1) real estate yang ditempati oleh pemiliknya untuk digunakan dalam kegiatan perusahaan;
2) properti investasi yang digunakan pemiliknya untuk menghasilkan pendapatan sewa, untuk mempertahankan atau meningkatkan nilai modal;
3) real estat, kelebihannya untuk kebutuhan produksi (usaha);
4) real estat, yang dimiliki untuk keperluan pembangunan dan pembangunan;
5) real estate yang disimpan sebagai persediaan.

Menurut tujuan fungsionalnya untuk menjalankan bisnis tertentu, real estat dibagi menjadi beberapa jenis:

1) perumahan;
2) kantor;
3) industri;
4) gudang;
5) multifungsi.

Menurut penilaiannya, tergantung pada tujuan penggunaan perbaikan, objek real estat dibagi menjadi beberapa jenis berikut:

1) bangunan tempat tinggal dan fasilitas tempat tinggal sekunder (apartemen, kamar);
2) gedung administrasi;
3) bangunan industri;
4) bagian bangunan, bangunan yang ada di dalamnya (gedung kantor, perusahaan);
5) rumah besar, pondok, dacha, rumah taman;
6) struktur;
7) kompleks bangunan dan struktur.

Prosedur untuk mengklasifikasikan objek real estat ke kelas, tipe, jenis dan kategori tertentu harus disetujui oleh klien, kecuali ditentukan lain oleh peraturan yang berlaku.

Untuk bidang tanah sebagai objek penilaian khusus terdapat klasifikasinya.

Menurut Pasal 7 Kode Tanah Federasi Rusia, pembagian sumber daya tanah (dana tanah) ke dalam kategori berikut ditetapkan sesuai dengan tujuan dan rezim hukum penggunaan dan perlindungan:

1) tanah permukiman (settlement);
2) lahan industri, transportasi, komunikasi, pertahanan dan keperluan khusus lainnya;
3) lahan perlindungan alam, cagar alam, peningkatan kesehatan, rekreasi dan tujuan sejarah dan budaya;
4) lahan pertanian;
5) tanah dana hutan;
6) tanah dana air;
7) cadangan tanah.

Tanah permukiman – tanah yang terletak dalam batas administratif berbagai permukiman, menurut fungsinya dibagi menjadi dua kelompok yaitu permukiman perdesaan dan yurod.

Ketika menilai tanah permukiman, seseorang harus mempertimbangkan pembagiannya sesuai dengan tujuan yang dimaksudkan dan peraturan perencanaan kota menjadi zona teritorial berikut:

1) tanah untuk pembangunan perkotaan atau pedesaan, termasuk pemukiman dan penyimpanan umum, industri dan komunal;
2) lahan publik yang diperuntukkan bagi pemenuhan kebutuhan penduduk (ditempati oleh alun-alun, jalan, jalan raya, tanggul, taman, taman hutan, alun-alun, waduk, pantai, dan lain-lain);
3) lahan untuk keperluan pertanian;
4) lahan untuk perlindungan alam, peningkatan kesehatan, tujuan rekreasi dan sejarah dan budaya;
5) lahan transportasi, komunikasi, utilitas;
6) lahan waduk dan wilayah perairan;
7) lahan fasilitas militer dan zona rezim;
8) lahan cadangan - tidak terlibat dalam kegiatan perencanaan kota dan lain-lain.

Klasifikasi objek real estat menurut metode "pohon fitur", yang akan kami berikan di bawah ini, berguna untuk menilai real estat, dengan mempertimbangkan fitur-fitur utama yang melekat pada setiap kelompok, misalnya, nuansa perputaran, skala dan struktur pasar di mana transaksi pembelian dan penjualan objek dan sebagainya.

Menurut klasifikasi ini, objek real estate dapat dibagi menjadi:

1. Tujuan fungsional:
bidang tanah yang diperuntukkan bagi pembangunan;
kompleks alami (untuk eksploitasi);
bangunan
kamar dan apartemen;
bangunan dan tempat untuk toko dan kantor;
rumah tinggal pribadi, dacha, pondok di pinggiran kota (dengan sebidang tanah);
tempat industri, gudang;
yang lain

2. Berdasarkan asal
massa daratan
Pisahkan bidang tanah.
Kompleks bangunan dan struktur
Bangunan apartemen tempat tinggal
Rumah tinggal keluarga tunggal (rumah mewah, cottage)
Pintu masuk (bagian).
Lantai di pintu masuk.
Apartemen.
Ruang.
Pondok musim panas
Kompleks gedung administrasi.
Bangunan.
Bangunan atau bagian bangunan (bagian, lantai).

3. Siap digunakan
Benda jadi.
Objek yang memerlukan perbaikan besar atau rekonstruksi.
Benda-benda yang memerlukan penyelesaian konstruksi.

Untuk menilai nilai suatu benda yaitu: tanah, bangunan, bangunan dapat dibagi menjadi dua kategori:
real estat non-khusus;
real estat khusus.
Real estat khusus benda-benda tersebut dianggap, karena kekhasan penggunaannya, sangat jarang dijual di pasar terbuka untuk penggunaan khusus lebih lanjut. Pengecualian dapat dianggap sebagai penjualan benda-benda tersebut sebagai bisnis yang sering beroperasi. Sifat khusus dari real estat ini ditentukan oleh ciri-ciri desain, lokasi, spesialisasi, ukuran, atau kombinasi dari faktor-faktor ini.

Properti yang permintaannya konstan di pasar terbuka dipertimbangkan non-spesialisasi. Real estat semacam itu dibeli, dijual, disewakan secara bebas. Ini digunakan baik untuk tujuan langsung maupun sebagai objek investasi, pengembangan, investasi.

Ada 3 jenis real estate di Ukraina: tanah, perumahan dan tempat non-perumahan .

Bumi merupakan faktor fundamental dalam setiap aktivitas komersial yang secara langsung atau tidak langsung terlibat dalam produksi barang atau penyediaan jasa.
Tanah tersebut dibagi menjadi:
1) bidang tanah yang diperuntukkan bagi bangunan atau keperluan penggunaan lainnya;
2)kompleks alami yang dimaksudkan untuk eksploitasinya (deposito, dll.)

Perumahan- bangunan dengan segala fasilitasnya, dirancang untuk tempat tinggal manusia.
Perumahan dapat berupa perkotaan dan pinggiran kota, yang mungkin termasuk dalam kelas yang berbeda: ekonomi, bisnis, elit, tipikal (berdasarkan seri).

Pasar perumahan mungkin utama(gedung baru) dan sekunder(penjualan sekunder)

Real estat dibagi lagi menurut karakteristik fungsionalnya menjadi perumahan dan non-perumahan.

DI DALAM non-perumahan(komersial) mengalokasikan real estat properti ritel, perkantoran, gudang, industri, perhotelan, rekreasi, institusional, dan serba guna.

Jenis real estat sesuai dengan tingkat kesiapannya untuk operasi:
1) fasilitas yang dioperasikan;
2) bangunan yang memerlukan perbaikan besar atau rekonstruksi;
3) konstruksi dalam penyelesaian.

Oleh tingkat reproduktifitas dalam bentuk barang mengalokasikan real estat:
1) tidak dapat direproduksi- ini adalah deposit mineral;
2)dapat direproduksi adalah struktur, bangunan.

Oleh derajat spesialisasi membedakan:
1) khusus: kilang kimia dan minyak; museum dan bangunan budaya lainnya;
2) non-khusus - ini adalah real estat yang terdapat permintaan di pasar terbuka untuk investasi.

Oleh sifat penggunaan real estate diperlukan untuk perumahan, kegiatan komersial, kebutuhan pertanian, keperluan khusus (sekolah, gereja).

Oleh tujuan kepemilikan itu untuk dunia usaha, untuk tempat tinggal pemiliknya, sebagai investasi, untuk pembangunan dan pengembangan, sebagai persediaan barang-dagangan, untuk konsumsi sumber daya yang saat ini sudah habis.

	Jenis	Menggulir
Pasar	Stok perumahan	· Hotel, hostel; · Rumah peristirahatan, kamp, sanatorium; · Rumah, dacha, pondok, rumah besar; · Kompleks perumahan, koperasi perumahan, asosiasi perumahan, kondominium; · Apartemen, kamar di gedung apartemen.
	Dana non-perumahan	· Bangunan dan bangunan bukan tempat tinggal; · Kompleks perkantoran, perdagangan dan perkantoran; · Kompleks multifungsi; · Pertokoan dan fasilitas perdagangan; · Restoran, kafe, bar; · Fasilitas rekreasi; · Gudang, gudang, pangkalan; · Kios, kios, paviliun; · POM bensin; · Tempat parkir, garasi.
	Bumi	· Plot untuk pertanian anak perusahaan pribadi; · Kavling untuk pembangunan perumahan individu; · Kavling untuk pembangunan umum; · Asosiasi taman dan pedesaan; · Lahan industri; · lahan rekreasi; · Lainnya (lain-lain).
	Industri	· Kompleks properti perusahaan; · Bengkel, bengkel produksi, jalur; · Kompleks industri; · Perusahaan pertanian.
Di luar pasar	Dana negara	· Bangunan, struktur, rumah dan objek kementerian lainnya dan departemen; · Tanah, hutan, badan air, lapisan tanah di bawahnya; · Objek real estat (termasuk perusahaan) tidak tunduk pada privatisasi.
	Dana Strategis	· Kompleks industri militer; · Benda luar angkasa; · Terutama objek strategis negara yang penting perumahan.
	Yayasan Kebudayaan	· Bangunan dan struktur bersejarah dan arsitektur, museum, teater, monumen, dll.; · Taman nasional, cagar alam, perkebunan; · Nilai-nilai budaya.

Perkenalan

1. Konsep real estate

2. Ciri-ciri umum harta benda

3. Klasifikasi properti

Kesimpulan

Bibliografi

PERKENALAN

Real estate adalah tulang punggung kekayaan nasional suatu negara. Keadaan pasar real estat mempengaruhi perekonomian negara secara keseluruhan, karena pasar modal, tenaga kerja, barang dan jasa membutuhkan tempat yang sesuai untuk kegiatan yang dilakukan.

Pembelian dan penjualan real estat, asuransi dan sengketa properti, perpajakan, penyewaan properti, korporatisasi perusahaan dan redistribusi saham properti, pelaksanaan proyek investasi dan pinjaman yang dijamin - ini adalah daftar singkat operasi yang memerlukan pengetahuan di bidang real estat ekonomi. Operasi semacam itu tersebar luas, keadaan pasar real estat mempengaruhi perekonomian negara secara keseluruhan, oleh karena itu, pengetahuan tentang ekonomi real estat diperlukan baik untuk keberhasilan kegiatan kewirausahaan dari berbagai jenis, dan dalam kehidupan, dalam kehidupan sehari-hari. setiap keluarga dan individu warga negara.

Kontrol tersebut mempertimbangkan ciri-ciri real estat dan klasifikasi objek real estat, dll. Tujuan dari pekerjaan kontrol ini adalah untuk mempertimbangkan kebijakan penetapan harga perusahaan, dll.

Tujuan pekerjaan ditentukan oleh tujuan:

Berikan konsep real estate;

Pertimbangkan objek real estat dan klasifikasinya;

Tentukan properti properti.

Landasan teori penulisan karya ini adalah materi pendidikan dan artikel ilmiah dari penulis berikut: N.A. Shcherbakova, A.G. Gryaznova, L.N. Tepman.

Literatur khusus, majalah, pedoman digunakan untuk menulis makalah ujian.

Struktur tes terdiri dari pendahuluan, tiga bab, kesimpulan dan daftar referensi.

1. KONSEP REAL ESTATE

Dalam praktik saat ini, real estat secara tradisional mencakup tanah dan semua perbaikan yang ditugaskan secara permanen padanya (bangunan, struktur, konstruksi dalam penyelesaian).

Konsep "real estate" pertama kali dibentuk dalam hukum Romawi sehubungan dengan masuknya sebidang tanah dan benda-benda alam lainnya ke dalam peredaran sipil, dan sekarang telah diterima secara umum di semua negara di dunia. Di Rusia, konsep ini diterapkan dalam dekrit Peter I tanggal 23 Maret 1714 untuk membatasi peredaran real estat dan warisannya. Peter I, menurut hukumnya, menyatukan perkebunan dan perkebunan ke dalam satu kategori - real estat. Meskipun undang-undang ini dicabut pada tahun 1731, istilah "real estate" tetap bertahan.

Dalam hukum perdata Soviet, banyak perkembangan hukum perdata pra-revolusioner yang mengatur masalah properti tidak digunakan, termasuk penghapusan kepemilikan pribadi atas tanah dan penggunaan konsep “aset tetap”, yang tidak memperhitungkan tanah. Setelah kepemilikan pribadi atas tanah dihapuskan, pembagian benda-benda menjadi barang bergerak dan barang bergerak diubah menjadi kategori harta tetap dan harta beredar, dan bidang-bidang tanah diperhitungkan secara terpisah menurut jenisnya dan hanya dalam satuan ukuran alami (menurut luas).

Di Rusia modern, konsep “real estat” kembali diperkenalkan ke dalam sirkulasi ekonomi dan hukum melalui Undang-undang RSFSR “Tentang Properti RSFSR” pada tanggal 24 Desember 1990 sehubungan dengan penetapan status kepemilikan pribadi atas tanah dan Dasar-dasar Perundang-undangan Perdata Persatuan SSR dan Republik tanggal 31 Mei 1991 (Pasal 4). kemudian istilah ini ditegaskan dalam Keputusan Presiden Federasi Rusia tanggal 27 Oktober 1993 No. 1767 “Tentang pengaturan hubungan pertanahan dan perkembangan reforma agraria di Rusia (Pasal 1) dan akhirnya diatur dalam KUH Perdata Federasi Rusia pada tanggal 30 November 1994. (Pasal 130).

Sesuai dengan KUH Perdata Federasi Rusia (Pasal 130, 132), benda-benda berwujud dan tidak berwujud berikut ini termasuk benda tidak bergerak.

Objek yang diklasifikasikan sebagai real estat berdasarkan KUH Perdata Federasi Rusia.

Objek terpisah (Pasal 13 KUH Perdata Federasi Rusia).	Objek kompleks (Pasal 132 KUH Perdata Federasi Rusia).
Tanah; Plot bawah tanah; Badan air terpisah; Segala sesuatu yang berkaitan erat dengan tanah, antara lain: - hutan; - penanaman abadi; - bangunan; - bangunan; 5. Setara dengan real estat, tergantung pada pendaftaran negara: - pesawat terbang dan kapal laut; - kapal navigasi darat; - benda luar angkasa; Benda-benda lain yang menurut undang-undang diberi status real estat.	Badan usaha secara keseluruhan sebagai suatu kompleks properti, meliputi: - bidang tanah; - bangunan dan konstruksi; - inventaris dan peralatan; - bahan mentah dan produk; - hak untuk menuntut kewajiban (hutang); - hak atas sebutan yang mengindividualisasikan perusahaan, produk, karya dan jasanya; - hak eksklusif lainnya.

Secara teori dan praktek, terdapat perbedaan antara konsep real estate sebagai suatu benda material (fisik) dan sebagai suatu kompleks hubungan ekonomi, hukum dan sosial yang memberikan tata cara khusus untuk pelepasannya dan stabilitas hak yang khusus.

Perumahan
objek fisik
Lokasi Luas dan Batas Volume Ukuran (tinggi, panjang, lebar) bentuk	endapan fosil lanskap jenis tanah karakteristik fisik lingkungan
Objek hubungan ekonomi
Modal Komoditi dalam bentuk nyata Biaya pemeliharaan Aset keuangan	Biaya Likuiditas Hasil Utilitas	penawaran dan permintaan investasi pajak harga
Objek hubungan hukum
kepemilikan (memiliki, menggunakan, membuang).		Hak lestari (hak milik yang dapat diwariskan seumur hidup, hak pakai tetap, hak pengelolaan ekonomi, hak pengelolaan operasional, hak gadai, sewa, pembangunan, hak atas sebidang tanah pemilik bangunan yang berlokasi di atasnya, kepercayaan dan hak-hak lainnya).
Objek hubungan sosial secara umum (tanah)
Habitat bagi masyarakat semua generasi Sumber daya alam yang tidak tergantikan Landasan spasial penempatan benda-benda lain Dilindungi untuk kepentingan seluruh rakyat Landasan kebebasan dan kemandirian		Kondisi kehidupan masyarakat Sumber keberkahan Pamor kepemilikan Dasar kebanggaan dan kejayaan Nilai multifungsi

Real estate sebagai kompleks hubungan fisik, ekonomi, hukum dan sosial

2. GAMBARAN UMUM TENTANG REAL ESTATE

Dalam praktik dunia, real estat adalah tanah, serta segala sesuatu yang berhubungan erat dengannya, termasuk benda-benda yang melekat padanya, terlepas dari apakah benda itu berasal dari alam atau dibuat oleh tangan manusia.

Di Rusia, konsep "harta tidak bergerak dan barang bergerak" pertama kali digunakan oleh Peter I dalam Dekrit tanggal 23 Maret 1714 "Tentang tata cara pewarisan barang bergerak dan tidak bergerak". Tanah, tanah, rumah, pabrik, pabrik, toko diakui sebagai real estate. Real estate meliputi mineral yang ditambang dari perut bumi, dan berbagai bangunan, baik yang menjulang di atas bumi maupun yang dibangun di bawahnya, seperti jembatan, bendungan, tambang.

Dalam hukum perdata Soviet, banyak perkembangan hukum perdata pra-revolusioner yang mengatur masalah properti tidak digunakan, termasuk sehubungan dengan penghapusan kepemilikan pribadi atas tanah, konsep “aset tetap”, yang tidak memperhitungkan tanah, digunakan. , yaitu benda-benda produksi dan keperluan non-produksi, yang berfungsi selama beberapa tahun tanpa kehilangan bentuk konsumennya.

Dalam proses pelaksanaan reformasi ekonomi di Rusia, pembagian harta benda menjadi harta bergerak dan harta tak bergerak kembali diberlakukan. Sejak tahun 1994, sesuai dengan Art. 130 KUH Perdata Federasi Rusia, “barang-barang tidak bergerak (real estate, real estate) termasuk bidang tanah, bidang tanah di bawahnya, badan air yang terisolasi dan segala sesuatu yang berhubungan erat dengan tanah, yaitu benda-benda yang tidak dapat dipindahkan tanpa ketidakseimbangan. kerusakan pada tujuannya, termasuk hutan, tanaman tahunan, bangunan, bangunan. Real estate juga mencakup "kapal udara dan laut yang harus didaftarkan oleh negara, kapal navigasi darat, benda luar angkasa."

Properti lain juga dapat diklasifikasikan sebagai real estat. Jadi, menurut Seni. 132, "suatu perusahaan secara keseluruhan, sebagai suatu kompleks properti yang digunakan untuk kegiatan wirausaha, diakui sebagai real estat."

Benda-benda yang bukan real estat, termasuk uang dan surat berharga, diakui sebagai barang bergerak.

Ciri khas real estat disajikan dalam tabel. 1.

Tabel 1.

tanda	Karakteristik fitur
Imobilitas	Objek real estate tidak dapat dipindahkan tanpa menimbulkan kerusakan
Koneksi darat	Hubungan yang kuat baik fisik maupun hukum dengan tanah
Keunikan	Tidak adanya properti yang benar-benar identik (berbeda dalam karakteristik fisik, lokasi, pemandangan dari jendela, lingkungan, dll.)
Kegunaan	Kegunaannya terletak pada kemampuan untuk memenuhi kebutuhan seseorang akan tempat tinggal dan industri, kenyamanan dan keramahan lingkungan (ukuran ruangan, tata letak, lansekap area sekitar, lokasi, material bangunan utama, dll.)
fundamentalitas	Real estat tidak dapat dicuri, dirusak, atau hilang dalam kondisi normal
Daya tahan	Bentuk alami dari real estat dipertahankan dalam proses penggunaan. Tergantung pada bahan struktur utama, umur layanan standar objek real estat berkisar antara 15 hingga 200 tahun
Kebutuhan akan manajemen	Real estate membutuhkan pengelolaan yang konstan (pencarian penyewa, pengumpulan pembayaran sewa, memastikan bahwa fasilitas tetap dalam kondisi fungsional: perbaikan dan berbagai pemeliharaan preventif, penyediaan utilitas, dll.)
Nilainya sedang tren naik	Nilai properti cenderung meningkat seiring berjalannya waktu
Pengaturan transaksi oleh badan-badan negara	Ada prosedur yang diamanatkan pemerintah yang harus diikuti ketika membeli dan melakukan transaksi real estat lainnya
Masalah persembunyian	Sulit untuk menyembunyikan baik properti itu sendiri maupun pemiliknya, yang penting untuk kebijakan perpajakan mengenai barang lain
Biaya transaksi yang tinggi	Nilai real estat dan biaya transaksi relatif tinggi dibandingkan komoditas lainnya

Ada pula harta benda yang dahulunya dapat dipindahkan, tetapi kini melekat pada real estat sedemikian rupa sehingga menjadi bagian darinya. Untuk menentukan apakah suatu barang bergerak, perlu diketahui seberapa erat hubungan antara barang tersebut dengan barang tak bergerak dan apakah dapat dipisahkan satu sama lain tanpa merusak barang milik konsumen.