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Principali tipologie immobiliari. Principali tipi di immobili Tipi di immobili in Russia

Tradizionalmente, il patrimonio immobiliare in Russia è diviso in 3 gruppi: patrimonio immobiliare, patrimonio non residenziale e terreni. Ciascuno di questi gruppi si sviluppa in modo indipendente, ha il proprio quadro legislativo e normativo.

Patrimonio abitativo - la totalità di tutti i locali residenziali, indipendentemente dalla forma di proprietà, compresi edifici residenziali, dormitori, case specializzate, appartamenti, altri locali residenziali in altri edifici idonei all'abitazione.

Gli immobili residenziali come merce hanno le seguenti proprietà che li distinguono dagli altri beni (Fig. 1).

Fig.1 Caratteristiche dell'immobile come merce

Il fondo non residenziale comprende edifici, strutture e altri oggetti o parte di essi, situati su un determinato terreno e registrati secondo le modalità prescritte. I locali non residenziali si differenziano per la loro destinazione funzionale in uffici, negozi, magazzini e locali industriali.

La proprietà sottostante è la terra, che è il luogo di residenza di tutte le persone, il fattore principale di qualsiasi attività commerciale, direttamente o indirettamente coinvolta nella produzione di tutti gli altri beni.

Oltre alla suddivisione in tipologie, gli immobili sono classificati in base a una serie di caratteristiche, che contribuiscono a una ricerca più efficace del mercato immobiliare e facilitano lo sviluppo e l'applicazione di metodi per valutare le diverse categorie di immobili e gestirle.

Per natura d'uso:

Immobili residenziali: case, rustici, appartamenti.

Immobili commerciali: alberghi, uffici, negozi, ristoranti, punti di servizio.

Immobili industriali: stabilimenti, stabilimenti, magazzini.

Immobili agricoli: aziende agricole, frutteti.

Immobili speciali: scuole, chiese, monasteri, ospedali, asili nido, case di cura, edifici di istituzioni governative e amministrative.

Scopo della proprietà:

Per condurre affari;

Per la residenza del proprietario;

Come investimento;

Come inventario e WIP;

Per lo sviluppo e lo sviluppo;

Consumare risorse esauribili.

Per grado di specializzazione:

Specializzati (per la sua natura speciale, viene raramente, se non mai, affittato a terzi o venduto sul libero mercato per continuare l'uso esistente, tranne quando viene venduto come parte dell'attività di utilizzo): raffinerie e impianti chimici, energia impianti; musei, biblioteche e locali assimilati appartenenti al settore pubblico;

Non specializzati - tutti gli altri immobili per i quali esiste una domanda generale sul mercato aperto per investimenti, esistenti o per scopi simili.

In base al grado di preparazione all'uso:

Mettere in funzione;

Che necessitano di ricostruzione o riparazioni importanti;

Lavori in corso.

Per riproducibilità in forma naturale:

Non riproducibili: appezzamenti di terreno, giacimenti minerari;

Riproducibile: edifici, strutture, piantagioni perenni.

Il settore immobiliare ha il potenziale per generare reddito ed è un'area di investimento piuttosto interessante. Forme di reddito immobiliare:

1) flussi di cassa periodici futuri;

2) un aumento del valore degli immobili dovuto alle variazioni dei prezzi di mercato, all'acquisizione di nuovi e allo sviluppo di vecchi oggetti;

3) reddito derivante dalla rivendita dell'oggetto alla fine del periodo di detenzione.

È una delle caratteristiche più importanti della società civile. La proprietà di case, appartamenti, uffici e terreni viene registrata presso le autorità competenti, formando così la registrazione catastale. Gli immobili sono solitamente associati agli immobili residenziali, ma la gamma di questa categoria di immobili è molto più ampia. Oltre alle principali varietà, esistono gruppi distinti di immobili, il cui posizionamento spesso causa difficoltà nella valutazione del valore di mercato. Tuttavia, la pratica legale ha sviluppato una serie di parametri in base ai quali gli immobili possono essere classificati in modo relativamente accurato. Il concetto e le tipologie di questo tipo di proprietà aiuteranno a identificare le caratteristiche delle strutture finanziarie e residenziali, nonché a determinare la loro attrattiva per gli investimenti, il che è importante. Ma prima devi capire quali oggetti, in linea di principio, possono adattarsi alla definizione di immobile.

Caratteristiche degli oggetti immobiliari

Gli esperti identificano tre caratteristiche fondamentali in base alle quali una proprietà può essere distinta: stazionarietà, valore materiale e durabilità. Forse la caratteristica principale è la stazionarietà, da cui deriva il nome di questa tipologia di immobili in quanto tali. Questa caratteristica fa sì che l'oggetto abbia un legame fisico inscindibile con la superficie terrestre. Cioè, la proprietà è costantemente nello stesso posto e non comporta lo spostamento senza processi distruttivi. Sebbene i tipi più comuni di immobili nella Federazione Russa corrispondano a questa caratteristica, questa proprietà si sta gradualmente attenuando e compaiono delle eccezioni. Per lo meno, stanno emergendo alcune categorie di confine, che presentano alcune delle proprietà inerenti al settore immobiliare nel suo senso tradizionale.

Il segno successivo è la materialità. Per cominciare, vale la pena notare che qualsiasi oggetto di tale proprietà può essere valutato in termini di caratteristiche fisiche. Questi possono essere dati su area, posizione, qualità delle strutture e dei materiali. Nel loro insieme, queste informazioni danno un'idea dei possibili vantaggi dell'oggetto - di conseguenza, emerge il suo valore materiale. Per quanto riguarda la durabilità, inizialmente questa caratteristica è condizionata, quindi la legge lo chiarisce. Pertanto, in conformità con le normative, tutti i tipi di immobili possono anche essere suddivisi in 6 gruppi a seconda delle condizioni tecniche e delle risorse operative. La vita minima degli oggetti immobiliari è di 15 anni e la massima è di 150 anni.

Classificazioni delle proprietà

Esistono molti approcci alla divisione dei beni immobili per vari motivi. Ad esempio, gli agenti immobiliari che lavorano con gli appartamenti mettono al primo posto parametri come il prestigio della zona, il numero di stanze, il numero di piani e altre caratteristiche. Un approccio leggermente diverso viene applicato se si prevede di classificare tipologie di immobili destinati ad uso commerciale. In questo caso la suddivisione avviene principalmente in termini di liquidità e redditività. Tuttavia, le proprietà fisiche di tali oggetti e la loro lontananza dal centro città determinano in larga misura la loro attrattiva per gli investimenti sul mercato.

Se affrontiamo la divisione della proprietà in modo più ampio, il fattore principale nella classificazione sarà l'origine. In particolare, si distinguono le tipologie di oggetti immobiliari creati dalla natura, nonché con la partecipazione dell'uomo. Esiste una terza categoria: si tratta di beni immobili, che sono stati creati dagli sforzi delle persone, ma nel processo operativo implicano una connessione inestricabile con la natura. Ad esempio, i minerali e i terreni fungono da risorse da cui si formano oggetti immobiliari di origine naturale. Di norma, inizialmente sono di proprietà statale, ma possono anche essere trasferiti a proprietà privata.

Principali tipologie immobiliari

Ad oggi, tutti gli immobili sono divisi in tre gruppi principali: terreni, strutture commerciali e abitazioni. Ogni categoria, a sua volta, ha le proprie classificazioni e caratteristiche uniche. Ad esempio, potrebbe avere uno scopo diverso in termini di funzionamento. Possiamo dire che questo è il tipo di proprietà più controverso, il che si spiega con una vasta gamma di modi per utilizzarlo. D'altro canto, gli immobili residenziali e commerciali di questo tipo hanno le loro caratteristiche uniche. Ad esempio, tali oggetti possono avere diversi gradi di disponibilità per il funzionamento. L'immobile è irrilevante. Si può concludere che le caratteristiche, i tipi e le caratteristiche degli immobili sono strettamente correlati e aiutano a definirsi a vicenda. Ma se acquisisci maggiore familiarità con le differenze tra ciascuno dei principali tipi di immobili, le loro caratteristiche specifiche diventeranno più pronunciate. Vale anche la pena notare che un tipo di proprietà può essere trasferito a un altro. Ad esempio, un appezzamento agricolo può essere riclassificato in terreno per la costruzione individuale e, nel tempo, al suo posto apparirà una casa di campagna.

Proprietà residenziali

Per cominciare, è necessario determinare quali oggetti possono essere chiamati alloggi. Di norma, con questo concetto si intende un edificio con servizi che garantiscono l'abitazione umana. Di solito differiscono per caratteristiche tecniche e operative. Nel loro insieme, le proprietà dei locali di appartamenti e case consentono di distinguerli nella categoria degli immobili d'élite, tipici, commerciali, ecc. Di conseguenza, il costo varia a seconda che l'immobile appartenga a uno dei gruppi designati. Si prevede inoltre la divisione delle abitazioni in urbane ed extraurbane. Nel primo caso, di solito parliamo di appartamenti in case e complessi separati, e nel secondo di cottage. Ci sono anche strutture di frontiera. Ad esempio, nelle città progettate per ospitare più famiglie vengono costruite case a schiera. Sebbene tali oggetti conservino le caratteristiche degli appartamenti di città, i proprietari possono avere un ingresso individuale e un proprio terreno vicino alla casa.

Separatamente, vale la pena considerare un condominio: si tratta di un tipo di alloggio che può essere incluso in diverse categorie. Per comprendere le caratteristiche di questo immobile, vale la pena dividere le tipologie immobiliari in individuali e generali. Un condominio si distingue per la possibilità di contenere più case o parte di un edificio i cui locali saranno utilizzati da proprietari diversi. Inoltre, questo tipo di immobili può includere la presenza di appezzamenti di terreno. Cioè, in questo caso, un oggetto può contenere unità immobiliari di classi diverse, che sono combinate in un'infrastruttura comune.

Tipologie di immobili commerciali

Nel mercato immobiliare si distinguono solitamente quattro categorie principali di immobili commerciali, che differiscono nella natura della loro operazione. Si tratta di locali commerciali, magazzini, uffici e industriali o complessi di aree. Spesso un oggetto comprende più unità immobiliari di diverse categorie contemporaneamente. Ad esempio, l'area commerciale è collegata ai locali destinati allo stoccaggio delle merci. La caratteristica comune che accomuna queste categorie di oggetti è l’attenzione all’estrazione di benefici materiali. Possiamo dire che si tratta di tipi di immobili finanziari che in un modo o nell'altro contribuiscono all'accumulo di fondi. Ad esempio, i complessi produttivi sono progettati per la fabbricazione di prodotti, i magazzini vengono utilizzati per immagazzinare i prodotti pronti per la vendita o per l'ulteriore circolazione logistica e le strutture di vendita al dettaglio vendono direttamente le merci. Separatamente, vale la pena evidenziare gli uffici che possono svolgere vari compiti dalla fornitura di determinati servizi allo svolgimento di funzioni gestionali, ad esempio nelle stesse strutture industriali e commerciali. In alcuni casi gli immobili residenziali possono essere considerati anche commerciali. Ad esempio, se il proprietario affitta l'area, ottenendo così un profitto finanziario.

Il terreno come tipo di immobile

Come osservato in precedenza, il terreno è una proprietà di origine naturale e può essere considerata una proprietà sottostante. A seconda dello status giuridico di un determinato sito, viene determinato lo scopo previsto. Le tipologie più diffuse di immobili destinati ad uso agricolo. In particolare, la terra è assegnata per pascoli, seminativi, campi di fieno, piantagione di piantagioni perenni, ecc. Gli appezzamenti progettati per l'agricoltura sussidiaria non possono essere utilizzati, ad esempio, per piantare piante coltivate, ma su di essi possono essere costruiti fienili, stabilimenti balneari, campi di fieno e altre infrastrutture domestiche. Anche la categoria dei cottage estivi è piuttosto popolare. Differiscono in quanto il proprietario ha il diritto di costruire piccole case nella loro area. Ma tali edifici non appartengono a strutture residenziali, cioè non sono progettati per la residenza permanente. Questi edifici sono soggetti anche ad alcune restrizioni in termini di supporto alla comunicazione.

Separatamente, esiste una categoria di terreni destinati alla costruzione individuale. Se i tipi di immobili agricoli non possono essere costruiti con edifici residenziali, gli oggetti per abitazioni individuali consentono la costruzione di case e cottage privati. È interessante notare che sul primo sono organizzati molti moderni insediamenti di cottage, che oggi hanno acquisito lo status di costruzione di alloggi individuali. Un gruppo specifico e raro comprende i siti per stazioni scientifiche. Su tali terreni sono organizzati complessi e basi di ricerca.

Immobili mobili

Questo è proprio il caso in cui si può parlare di eccezione alle regole nella gestione degli immobili in quanto tali. Gli oggetti mobili che appartengono al patrimonio immobiliare sono rappresentati dalle cosiddette case mobili. Come oggetto immobiliare a tutti gli effetti, tali strutture si sono recentemente diffuse negli Stati Uniti. Questi tipi di immobili sono meno popolari in Russia, ma vengono utilizzati anche per attrezzare villaggi situati in cantieri remoti. I vantaggi delle case mobili includono il basso costo, la mancanza di impegno nella scelta del cantiere e la versatilità operativa. Tra le carenze vi è un basso livello di comfort, durata media e inaffidabilità. Ciò è spiegato dal fatto che la maggior parte di tali strutture non è ancora considerata per la residenza permanente.

Esistono anche sottigliezze legali che non in ogni caso ci consentono di considerare tali strutture come beni immobili a tutti gli effetti. Il concetto e i tipi di tali oggetti possono variare a seconda del metodo del dispositivo tecnico. Pertanto, l'esecuzione dei documenti per il diritto di proprietà oggi è consentita per le strutture mobili, che si basano su fondamenta entro i confini del sito di proprietà del proprietario dell'oggetto. In alcuni casi è consentita anche la registrazione nella “casa su ruote”. Naturalmente, la disposizione delle fondamenta per una tale struttura fa dimenticare le proprietà di mobilità, anche se, se lo desidera, l'utente può spostare la casa in un altro luogo con perdite minime. In questa categoria rientrano in parte anche le navi marittime, anch'esse appartenenti al patrimonio demaniale, sebbene di fatto abbiano la capacità di muoversi.

L'essenza economica del settore immobiliare

L'estrazione mirata di benefici materiali è più caratteristica degli immobili finanziari. Questo è il significato dell'esistenza di tali oggetti. Le tipologie commerciali degli immobili, i loro investimenti immobiliari e le caratteristiche sono determinati dall'attrattiva sul mercato. Cioè indicatori che determinano la liquidità dell'oggetto e la sua possibile redditività agli occhi di un potenziale acquirente o inquilino. Anche la costruzione di un condominio è un progetto di investimento e appartiene al campo degli immobili commerciali.

Gli specialisti in questo campo sono impegnati nella pianificazione architettonica, nella progettazione tecnica della casa e ne realizzano la costruzione diretta, concentrandosi sull'attrattiva futura degli investimenti. Ma anche dopo il completamento della costruzione, la messa in funzione dell'edificio e il passaggio degli appartamenti allo status di immobile residenziale, le caratteristiche dell'investimento vengono preservate. Ad esempio, anche il primo cliente di un'azienda che vende lo spazio abitativo di questa casa potrebbe considerare l'acquisto non come un luogo per la propria futura residenza, ma come uno strumento di investimento finanziario con conseguente profitto dalla vendita.

Tipi di proprietà immobiliare

La forma più comune di proprietà immobiliare è la proprietà privata. Un documento che conferma questo diritto consente a una persona specifica di disporre di un determinato oggetto immobiliare a propria discrezione. Allo stesso tempo, esistono diversi tipi di proprietà in termini di proprietà privata. Si distinguono quindi proprietà individuale e proprietà comune. La seconda varietà si verifica nei casi in cui un oggetto inseparabile implica la presenza di due o più proprietari. In questo contesto conviene passare ad una forma di proprietà congiunta, anch'essa considerata comune, ma senza assegnazione di quote specifiche. Se si prevede di dividere la proprietà tra i proprietari, allora possiamo parlare di un'altra forma di proprietà: condivisa. La comunione comporta la formazione di quote uniche tra i proprietari, ma non è specificata la loro dimensione specifica. Potrebbe trattarsi dell'appartamento degli sposi, acquistato in matrimonio per risorse finanziarie comuni.

Conclusione

Tuttavia, la base per suddividere gli oggetti immobiliari in diverse tipologie e categorie è la natura dell'uso. Sulla base delle caratteristiche della destinazione futura, architetti e costruttori formano le qualità operative dell'oggetto, che vengono poste nella fase di sviluppo del progetto e sono già implementate in cantiere. Esistono anche proprietà giuridiche speciali che hanno diversi tipi di immobili. Il diritto civile stabilisce condizioni separate per la manutenzione, il funzionamento e le transazioni di mercato per le diverse categorie di beni immobili. Ad esempio, la tassazione può applicarsi in modo diverso agli immobili residenziali e commerciali. Inoltre, anche all'interno di determinate categorie, si osserva spesso una differenziazione negli approcci alla formazione di documenti normativi relativi alla manutenzione e al servizio di determinati oggetti. Ciò vale, in particolare, per il rispetto delle norme sanitarie, delle norme sul servizio pubblico, delle questioni di sicurezza antincendio, ecc.

Esistono tre tipologie principali di immobili: terreni, abitazioni e locali non residenziali.

Il terreno è suddiviso in:

  • 1. terreni destinati allo sviluppo;
  • 2. complessi naturali destinati al loro sfruttamento.

L'alloggio è un edificio dotato di tutti i comfort, progettato per l'abitazione umana.

L'abitazione può essere:

  • 1. élite;
  • 2. tipico;
  • 3. urbano;
  • 4. fuori città.

Oltre alla suddivisione in tipologie, gli immobili vengono classificati secondo una serie di criteri, che contribuiscono ad una ricerca più efficace del mercato immobiliare.

Per natura d'uso

  • - Immobili residenziali: case, rustici, appartamenti.
  • - Immobili commerciali: alberghi, uffici, negozi, ristoranti, punti di servizio.
  • - Immobili industriali: stabilimenti, stabilimenti, magazzini.
  • - Immobili agricoli: aziende agricole, frutteti.
  • - Immobili speciali: scuole, chiese, monasteri, ospedali, asili nido, case di cura, edifici di istituzioni governative e amministrative.

Scopo della proprietà

  • - per fare affari;
  • - per la residenza del proprietario;
  • - come investimento;
  • - come inventario e lavori in corso;
  • - per lo sviluppo e lo sviluppo;
  • - consumare risorse esauribili.

Per grado di specializzazione

  • - specializzati (per la sua natura speciale, viene raramente, se non mai, affittato a terzi o venduto sul libero mercato per continuare l'uso esistente, tranne quando viene venduto come parte dell'attività di utilizzo): raffinerie e impianti chimici, centrali elettriche; musei, biblioteche e locali assimilati appartenenti al settore pubblico;
  • - non specializzati - tutti gli altri beni immobili per i quali esiste una domanda generale sul mercato aperto per investimenti, esistenti o per scopi simili.

In base al grado di preparazione all'uso:

  • - mettere in funzione;
  • - che richiedono ricostruzioni o riparazioni importanti;
  • - Lavori in corso.

Per riproducibilità in forma naturale:

  • - non riproducibili: appezzamenti di terreno, giacimenti minerari;
  • - riproducibile: edifici, strutture, piantagioni perenni.

Il settore immobiliare ha il potenziale per generare reddito ed è un'area di investimento piuttosto interessante. Forme di reddito immobiliare:

  • 1) flussi di cassa periodici futuri;
  • 2) un aumento del valore degli immobili dovuto alle variazioni dei prezzi di mercato, all'acquisizione di nuovi e allo sviluppo di vecchi oggetti;
  • 3) reddito derivante dalla rivendita dell'oggetto alla fine del periodo di detenzione.

La valutazione immobiliare interessa soprattutto le categorie di oggetti che circolano attivamente sul mercato come beni indipendenti. Attualmente in Russia è:

  • - appartamenti e camere;
  • - locali ed edifici adibiti ad uffici o negozi;
  • - case suburbane con terreni (cottage e dacie);
  • - terreni liberi destinati allo sviluppo o ad altri scopi (a breve termine);
  • - impianti di stoccaggio e produzione.

La classificazione proposta degli oggetti immobiliari mira a promuovere un approccio differenziato alla loro valutazione, tenendo conto delle caratteristiche più significative inerenti a ciascun gruppo di oggetti, delle caratteristiche del loro fatturato, della struttura e della scala dei mercati in cui la vendita e l'acquisto hanno luogo i processi.

Una varietà di condizioni e le loro combinazioni influenzano la valutazione di un oggetto, pertanto per effettuare il raggruppamento è stato utilizzato il metodo dell'“albero delle caratteristiche”. Tale raggruppamento è multilivello; ad ogni livello si svolge su base propria con le eventuali differenze allo stesso livello, ma lungo “rami” diversi.

Allo stesso tempo, la profondità (numero di livelli) della classificazione è maggiore per quei “rami” su cui si trovano gli oggetti più rappresentativi (in termini di scala di mercato).

Di seguito sono riportati il ​​nome e l'insieme dei valori consigliati per ciascun attributo della classificazione (la seconda cifra nell'indice numerico della classificazione indica l'origine dell'oggetto, la terza - lo scopo, la quarta - la scala e le caratteristiche dell'oggetto oggetto).

1. Origine

b Oggetti naturali (naturali).

b Oggetti artificiali (edifici).

2. Appuntamento

ü Appezzamenti di terreno liberi (per la costruzione o per altri scopi di utilizzo della superficie terrestre).

l Complessi naturali (giacimenti, ecc.) per il loro sfruttamento.

3. Edifici

bPer l'edilizia abitativa.

bPer uffici.

ü Per il commercio e la sfera dei servizi a pagamento.

bPer l'industria.

bAltri.

4. Scala

b Masse terrestri.

l Appezzamenti di terreno separati.

b Complessi di edifici e strutture (insediamenti di villette, micro-

quartiere, albergo, sanatorio, motel, ecc.).

l Edificio residenziale plurifamiliare.

l Edificio residenziale monoappartamento (villa, villino).

b Sezione (ingresso).

b Pavimento in sezione.

bAppartamento.

scopa.

b Cottage estivo.

ü Complesso di edifici amministrativi.

b Edificio.

b Locali o parti di edifici (sezioni, piani).

5. Pronto per l'uso

ü Oggetti finiti

l Necessitano di ricostruzione o di riparazioni importanti.

l Richiedere il completamento della costruzione (“in corso”). La suddivisione in sottogruppi in base alle caratteristiche del gruppo 4 può essere applicata per tutti i gruppi (da 1.2.1 a 1.2.5).

Il settore più sviluppato del mercato immobiliare in Russia è attualmente il mercato degli appartamenti. I mercati immobiliari commerciali e soprattutto industriali, così come il mercato fondiario, sono molto meno sviluppati.

Ai fini valutativi si utilizza la classificazione più significativa dei beni immobili, nella quale terreni, fabbricati e strutture sono suddivisi in due classi:

  • 1) immobiliare specializzato;
  • 2) immobili non specializzati.

Gli immobili specializzati sono beni che, per la loro natura speciale, raramente vengono venduti sul mercato aperto, a meno che non siano venduti nell'ambito dell'attività che li utilizza.

La particolarità degli immobili è solitamente dovuta alle loro caratteristiche costruttive, alla specializzazione, alle dimensioni, alla posizione o ad una combinazione di questi fattori.

La proprietà non specializzata è una proprietà per la quale esiste una domanda generale e che viene solitamente acquistata, venduta o affittata sul mercato aperto allo scopo di utilizzarla come investimento o per sviluppo e sviluppo.

Per diverse valutazioni, a seconda dello scopo della proprietà, gli immobili vengono suddivisi in categorie:

  • 1) immobili occupati dal proprietario per essere utilizzati nelle attività dell'impresa;
  • 2) investimenti immobiliari utilizzati dal proprietario per generare redditi da locazione, per mantenere o aumentare il valore del capitale;
  • 3) beni immobili, eccedenza per le esigenze della produzione (affari);
  • 4) beni immobili, posseduti a fini di sviluppo e sviluppo;
  • 5) immobili detenuti come rimanenze.

In base al suo scopo funzionale per lo svolgimento di una particolare attività, gli immobili sono suddivisi in tipologie:

  • 1) residenziale;
  • 2) ufficio;
  • 3) industriale;
  • 4) magazzino;
  • 5) multifunzionale.

Per le valutazioni, a seconda della finalità di utilizzo delle migliorie, gli oggetti immobiliari sono suddivisi nelle seguenti tipologie:

  • 1) edifici residenziali e strutture residenziali secondarie (appartamenti, camere);
  • 2) edifici amministrativi;
  • 3) edifici industriali;
  • 4) parti dell'edificio, locali incorporati (locali di uffici, imprese);
  • 5) palazzi, cottage, dacie, case da giardino;
  • 6) strutture;
  • 7) complessi di edifici e strutture.

La procedura per l'assegnazione di un oggetto immobiliare ad una determinata classe, tipologia, tipologia e categoria deve essere concordata con il cliente, salvo diversa disposizione delle normative applicabili.

Per i terreni, come oggetti speciali di valutazione, esiste una classificazione.

Secondo l'articolo 7 del Codice fondiario della Federazione Russa, la divisione delle risorse fondiarie (fondo fondiario) nelle seguenti categorie è stabilita in conformità con lo scopo e il regime giuridico di utilizzo e protezione:

  • 1) terre di insediamenti (insediamenti);
  • 2) terre dell'industria, dei trasporti, delle comunicazioni, della difesa e di altri scopi speciali;
  • 3) terreni di protezione della natura, riservati, salutistici, ricreativi e con scopi storico-culturali;
  • 4) terreno agricolo;
  • 5) terre del fondo forestale;
  • 6) terre del fondo idrico;
  • 7) riserva di terreno.

Le terre degli insediamenti - terre situate entro i confini amministrativi di vari insediamenti, sono divise in termini di scopo funzionale in due gruppi: insediamenti rurali e yurod.

Nel valutare i terreni degli insediamenti, si dovrebbe tener conto della loro divisione in conformità con la destinazione d'uso e le norme urbanistiche per le seguenti zone territoriali:

  • 1) terreno di sviluppo urbano o rurale, compresi depositi residenziali e pubblici, industriali e comunali;
  • 2) terreni pubblici destinati a soddisfare i bisogni della popolazione (occupati da piazze, strade, strade, argini, parchi, parchi forestali, piazze, bacini artificiali, spiagge, ecc.);
  • 3) terreno ad uso agricolo;
  • 4) terreni di protezione della natura, miglioramento della salute, scopi ricreativi e storici e culturali;
  • 5) territorio dei trasporti, delle comunicazioni, dei servizi pubblici;
  • 6) terre di bacini artificiali e aree acquatiche;
  • 7) terreni con strutture militari e zone di regime;
  • 8) terreni di riserva - non coinvolti in attività di pianificazione urbana e altro.

La classificazione degli oggetti immobiliari secondo il metodo del "albero delle caratteristiche", che forniremo di seguito, è conveniente per valutare gli immobili, tenendo conto delle principali caratteristiche inerenti a ciascun gruppo, ad esempio le sfumature del fatturato, la scala e struttura dei mercati all'interno dei quali si svolgono le transazioni per l'acquisto e la vendita di oggetti, ecc.

Secondo questa classificazione gli oggetti immobiliari possono essere suddivisi in:

1. Scopo funzionale:
appezzamenti di terreno destinati allo sviluppo;
complessi naturali (per lo sfruttamento);
gli edifici
camere e appartamenti;
edifici e locali per negozi ed uffici;
case residenziali private, dacie, cottage in periferia (con terreni);
locali industriali, magazzini;
altri

2. Per origine
masse terrestri
Appezzamenti di terreno separati.
Complessi di edifici e strutture
Condomini residenziali
Case residenziali unifamiliari (palazzi, rustici)
Ingresso (sezione).
Pavimento all'ingresso.
Appartamento.
Camera.
Cottage estivo
Complesso di edifici amministrativi.
Edificio.
Locali o parti di edifici (sezioni, piani).

3. Pronto per l'uso
Oggetti finiti.
Oggetti che necessitano di importanti riparazioni o ricostruzioni.
Oggetti che richiedono il completamento della costruzione.

Per valutare il valore degli oggetti, vale a dire: terreni, fabbricati, strutture si possono dividere in due categorie:
immobiliare non specializzato;
immobiliare specializzato.
Immobiliare specializzato tali oggetti sono considerati che, a causa delle specificità del loro utilizzo, sono estremamente raramente venduti sul mercato aperto per un loro ulteriore uso specializzato. Un'eccezione può essere considerata la vendita di tali oggetti come attività commerciale frequente. Questa natura speciale dell'immobile è determinata dalle caratteristiche della sua progettazione, ubicazione, specializzazione, dimensione o da una combinazione di questi fattori.

Vengono presi in considerazione gli immobili per i quali esiste una domanda costante sul mercato libero non specializzato. Tali immobili vengono acquistati, venduti, affittati liberamente. Viene utilizzato sia per scopi diretti che come oggetto di investimento, sviluppo, investimento.

Ci sono 3 tipi di immobili in Ucraina: terreni, abitazioni e locali non residenziali .

Terraè un fattore fondamentale in qualsiasi attività commerciale direttamente o indirettamente coinvolta nella produzione di beni o nella fornitura di servizi.
Il terreno è suddiviso in:
1) terreni destinati alla costruzione o ad altri scopi d'uso;
2)complessi naturali destinati al loro sfruttamento (giacimenti, ecc.)

Alloggiamento- un edificio dotato di tutti i comfort, progettato per l'abitazione umana.
Gli alloggi possono essere urbani e suburbani, che possono appartenere a classi diverse: economica, commerciale, d'élite, tipica (per serie).

Il mercato immobiliare potrebbe primario(nuovi edifici) e secondario(vendita secondaria)

Gli immobili sono suddivisi in base alle loro caratteristiche funzionali in residenziali e non residenziali.

IN non residenziale assegnazione di immobili (commerciali). immobili di vendita al dettaglio, uffici, magazzini, industriali, ricettivi, ricreativi, istituzionali e ad uso misto.

Tipi di immobili in base al grado di preparazione per il funzionamento:
1) impianti messi in esercizio;
2) edifici che necessitano di importanti riparazioni o ricostruzioni;
3) costruzione in corso.

Di grado di riproducibilità assegnare in natura beni immobili:
1) irriproducibile- questi sono depositi minerali;
2)riproducibile sono strutture, edifici.

Di gradi di specializzazione distinguere:
1) specializzate: raffinerie chimiche e petrolifere; musei e altri edifici appartenenti alla cultura;
2) non specializzato: si tratta di immobili per i quali esiste una domanda di investimenti sul mercato aperto.

Di natura dell'uso gli immobili sono necessari per abitazioni, attività commerciali, esigenze agricole, scopi speciali (scuole, chiese).

Di finalità di possessoè per l'impresa, per l'abitazione del proprietario, come investimento, per lo sviluppo e lo sviluppo, come stock di merce, per il consumo di risorse attualmente esaurite.

Tipo

Scorrere

Mercato

Patrimonio abitativo

· Hotel, ostelli;

· Case di riposo, campi, sanatori;

· Case, dacie, cottage, palazzi;

· Complessi abitativi, cooperative edilizie, cooperative edilizie, condomini;

· Appartamenti, stanze in condomini.

Fondo non residenziale

· Edifici e locali non residenziali;

· Uffici, complessi commerciali e direzionali;

· Complessi multifunzionali;

· Negozi e strutture commerciali;

· Ristoranti, caffè, bar;

· Strutture per lo svago;

· Magazzini, depositi, basi;

· Chioschi, bancarelle, padiglioni;

· Stazioni di servizio;

· Parcheggi, garage.

Terra

· Appezzamenti per l'agricoltura sussidiaria personale;

· Terreni per la costruzione di alloggi individuali;

· Terreni per l'edilizia pubblica;

· Associazioni di giardini e campagne;

· Terre dell'industria;

· Terreni ricreativi;

· Altri (altri).

Industria

· Complessi immobiliari di imprese;

· Officine, reparti di produzione, linee;

· Complessi industriali;

· Imprese agricole.

Fuori mercato

Fondo statale

· Edifici, strutture, case e altri oggetti di ministeri e
dipartimenti;

· Terreni, foreste, corpi idrici, sottosuolo;

· Oggetti immobiliari (comprese le imprese) non soggetti a
privatizzazione.

Fondo strategico

· Complesso militare-industriale;

· Oggetti spaziali;

· Oggetti strategici statali particolarmente importanti
immobiliare.

Fondazione Culturale

· Edifici e strutture storiche e architettoniche, musei, teatri,
monumenti, ecc.;

· Parchi nazionali, riserve, tenute;

· Valori culturali.

introduzione

1. Il concetto di bene immobile

2. Caratteristiche generali dell'immobile

3. Classificazione delle proprietà

Conclusione

Bibliografia


INTRODUZIONE

Il settore immobiliare è la base della ricchezza nazionale del paese. Lo stato del mercato immobiliare influisce sull'economia del paese nel suo complesso, poiché i mercati dei capitali, del lavoro, dei beni e dei servizi necessitano di locali adeguati alle attività svolte.

Acquisto e vendita di beni immobili, controversie assicurative e immobiliari, fiscalità, locazione di immobili, corporativizzazione di imprese e ridistribuzione di quote di proprietà, realizzazione di progetti di investimento e prestiti garantiti: questo è un breve elenco di operazioni che richiedono conoscenze nel campo dei beni immobili economia immobiliare. Tali operazioni sono molto diffuse, lo stato del mercato immobiliare influisce sull'economia del paese nel suo complesso, pertanto la conoscenza dell'economia immobiliare è necessaria sia per attività imprenditoriali di successo di vario tipo, sia nella vita, nella vita di tutti i giorni di ogni famiglia e di ogni singolo cittadino.

Nel controllo vengono prese in considerazione le caratteristiche degli immobili e la classificazione degli oggetti immobiliari, ecc. Lo scopo di questo lavoro di controllo è considerare la politica dei prezzi delle imprese, ecc.

I compiti del lavoro sono dettati dall'obiettivo:

Dare il concetto di bene immobile;

Considera gli oggetti immobiliari e la loro classificazione;

Definire le proprietà dell'immobile.

La base teorica per scrivere il lavoro sono materiali didattici e articoli scientifici dei seguenti autori: N.A. Shcherbakova, A.G. Gryaznova, L.N. Tepman.

Per scrivere il documento di prova sono stati utilizzati letteratura speciale, periodici e linee guida.

La struttura del test è composta da un'introduzione, tre capitoli, una conclusione e un elenco di bibliografia.


1. IL CONCETTO DI IMMOBILE

Nella pratica attuale gli immobili comprendono tradizionalmente i terreni e tutte le migliorie stabilmente assegnate ad essi (fabbricati, strutture, costruzioni in corso).

Il concetto di "proprietà immobiliare" è stato formato per la prima volta nel diritto romano in connessione con l'introduzione di terreni e altri oggetti naturali nella circolazione civile, e ora è diventato generalmente accettato in tutti i paesi del mondo. In Russia, questo concetto era applicabile nel decreto di Pietro I del 23 marzo 1714 per limitare la rotazione dei beni immobili e la loro eredità. Pietro I, secondo la sua legge, unisce proprietà e proprietà in un'unica categoria: quella immobiliare. Anche se questa legge fu abrogata nel 1731, il termine "proprietà immobiliare" sopravvisse.

Nel diritto civile sovietico non furono utilizzati molti sviluppi del diritto civile pre-rivoluzionario che regolavano le questioni relative alla proprietà, inclusa l’abolizione della proprietà privata della terra e l’uso del concetto di “beni fissi”, che non tiene conto della terra. Dopo l'abolizione della proprietà privata della terra, la divisione delle cose in mobili e mobili è stata trasformata nelle categorie dei beni fissi e circolanti, e i terreni sono stati presi in considerazione separatamente per tipologia e solo in unità di misura naturali (per area).

Nella Russia moderna, il concetto di “proprietà immobiliare” è stato nuovamente introdotto nella circolazione economica e legale dalla Legge della RSFSR “Sulla proprietà della RSFSR” del 24 dicembre 1990 in connessione con l’istituzione dello status di proprietà privata di terra e i Fondamenti della legislazione civile dell'Unione della SSR e delle Repubbliche del 31 maggio 1991 (art. 4). poi questo termine è stato confermato nel Decreto del Presidente della Federazione Russa del 27 ottobre 1993 n. 1767 “Sulla regolamentazione dei rapporti fondiari e sullo sviluppo della riforma agraria in Russia (Articolo 1) e infine legiferato dal Codice Civile di Federazione Russa il 30 novembre 1994. (Articolo 130).

In conformità con il Codice Civile della Federazione Russa (artt. 130, 132), i seguenti oggetti materiali e immateriali appartengono alle cose immobili.

Oggetti classificati come immobili ai sensi del codice civile della Federazione Russa.

Oggetti separati (articolo 13 del codice civile della Federazione Russa). Oggetti complessi (articolo 132 del codice civile della Federazione Russa).
Terra; Appezzamenti del sottosuolo; Corpi idrici separati; Tutto ciò che è saldamente connesso con il territorio, tra cui: - foreste; - piantagioni perenni; - edificio; - edifici; 5. Equivalenti a beni immobili, soggetti a registrazione statale: - aeromobili e navi marittime; - navi per la navigazione interna; - oggetti spaziali; Altri oggetti dotati per legge dello status di beni immobili. Imprese nel loro insieme come complesso immobiliare, comprendente: - terreni; - edifici e costruzioni; - inventario e attrezzature; - materie prime e prodotti; - diritti di reclamare obbligazioni (debiti); - diritti a designazioni che individualizzano l'impresa, i suoi prodotti, lavori e servizi; - altri diritti esclusivi.

In teoria e in pratica, esiste una distinzione tra il concetto di immobile come oggetto materiale (fisico) e come un complesso di relazioni economiche, giuridiche e sociali che prevedono una procedura speciale per disporne e una speciale stabilità dei diritti.

Immobiliare
oggetto fisico
Posizione Area e confini Volume Dimensioni (altezza, lunghezza, larghezza) forma paesaggio depositi fossili tipo di suolo caratteristiche fisiche ambiente
Oggetti delle relazioni economiche
Merci Capitale in forma tangibile Costi di manutenzione Attività finanziaria Rendimento dell'utilità Costo della liquidità domanda e offerta di investimenti, tassazione dei prezzi
Oggetto dei rapporti giuridici
proprietà (possedere, utilizzare, disporre). Diritti mantenuti (diritto di possesso ereditario a vita, diritto di uso permanente, diritto di amministrazione economica, diritto di gestione operativa, diritto di pegno, locazione, edificazione, diritto al terreno del proprietario dell'edificio situato su di esso, fiducia e altri diritti).
Oggetto delle relazioni sociali generali (terra)
Habitat per persone di tutte le generazioni Risorsa naturale insostituibile Base spaziale per il posizionamento di altri oggetti Protetto a beneficio di tutte le persone La base della libertà e dell'indipendenza Condizione di vita delle persone Fonte di benedizioni Prestigio di proprietà Base di orgoglio e gloria Valore multifunzionale

Il patrimonio immobiliare come complesso di relazioni fisiche, economiche, giuridiche e sociali

2. DESCRIZIONE GENERALE DELL'IMMOBILE

Nella pratica mondiale, il bene immobile è il terreno, così come tutto ciò che è saldamente connesso ad esso, compresi gli oggetti ad esso collegati, indipendentemente dal fatto che siano di origine naturale o creati da mani umane.

In Russia, il concetto di "beni immobili e mobili" fu utilizzato per la prima volta da Pietro I nel decreto del 23 marzo 1714 "Sull'ordine di eredità dei beni mobili e immobili". Terreni, terreni, case, fabbriche, fabbriche, negozi furono riconosciuti come beni immobili. Il patrimonio immobiliare comprendeva minerali estratti dalle viscere della terra e varie strutture, sia torreggianti sopra la terra che costruite sotto di essa, come ponti, dighe, miniere.

Nel diritto civile sovietico, molti sviluppi del diritto civile pre-rivoluzionario che regolavano le questioni relative alla proprietà non furono utilizzati, anche in connessione con l'abolizione della proprietà privata della terra, fu utilizzato il concetto di "capitale fisso", che non tiene conto della terra. , cioè oggetti di produzione e scopi non produttivi, che funzionano per un certo numero di anni senza perdere la loro forma di consumo.

Nel processo di attuazione delle riforme economiche in Russia è stata reintrodotta la divisione della proprietà in beni mobili e immobili. Dal 1994, ai sensi dell'art. 130 del Codice Civile della Federazione Russa, "le cose immobili (beni immobili, beni immobili) comprendono appezzamenti di terreno, appezzamenti del sottosuolo, oggetti acquatici isolati e tutto ciò che è saldamente connesso con la terra, cioè oggetti che non possono essere spostati senza sproporzione danni al loro scopo, comprese foreste, piantagioni perenni, edifici, strutture. Il settore immobiliare comprende anche "navi aeree e marittime soggette a registrazione statale, navi per la navigazione interna, oggetti spaziali".

Anche altri beni possono essere classificati come immobili. Quindi, secondo l'art. 132, “è riconosciuta come immobiliare l'impresa nel suo complesso, in quanto complesso immobiliare adibito all'attività imprenditoriale”.

Le cose che non sono beni immobili, compresi denaro e titoli, sono riconosciute come beni mobili.

Le caratteristiche distintive degli immobili sono presentate nella tabella. 1.

Tabella 1.

cartello Caratteristica caratteristica
Immobilità Gli oggetti immobiliari non possono essere spostati senza causare loro qualche danno
Collegamento a terra Forte legame fisico e giuridico con la terra
Unicità L'assenza di immobili assolutamente identici (differiscono per caratteristiche fisiche, ubicazione, vista dalle finestre, ambiente, ecc.)
Utilità L'utilità sta nella capacità di soddisfare le esigenze di una persona in termini di locali residenziali e industriali, il loro comfort e rispetto dell'ambiente (dimensioni della stanza, disposizione, paesaggio dell'area circostante, ubicazione, materiale delle strutture principali, ecc.)
fondamentalità Gli immobili non possono essere rubati, rotti o persi in condizioni normali
Durabilità La forma naturale dell'immobile viene preservata nel processo di utilizzo. A seconda del materiale delle strutture principali, la durata di servizio standard degli oggetti immobiliari varia da 15 a 200 anni
La necessità di gestione Gli immobili necessitano di una gestione costante (ricerca di inquilini, riscossione dei canoni di locazione, garanzia del mantenimento della struttura in condizioni funzionali: riparazioni e manutenzioni preventive varie, fornitura di utenze, ecc.)
Tendenza al rialzo del valore Il valore della proprietà tende ad aumentare nel tempo
Regolazione delle transazioni da parte degli organi statali Esistono procedure imposte dal governo che devono essere seguite quando si acquistano e si effettuano altre transazioni immobiliari
La problematica del nascondersi È difficile nascondere sia la proprietà stessa che il suo proprietario, il che è importante per la politica fiscale relativa ad altri beni
Costi di transazione elevati I valori immobiliari e i costi di transazione sono elevati rispetto ad altre materie prime

Ci sono anche beni che prima erano mobili, ma ora sono annessi al patrimonio immobiliare in modo tale da esserne diventati parte. Per determinare se la proprietà è mobile, è necessario scoprire quanto saldamente questa proprietà sia collegata all'oggetto immobiliare e se sia possibile separarli l'uno dall'altro senza danneggiare le proprietà di consumo.