უძრავი ქონების ძირითადი ტიპები. უძრავი ქონების ძირითადი ტიპები უძრავი ქონების სახეები რუსეთში

ტრადიციულად, უძრავი ქონება რუსეთში იყოფა 3 ჯგუფად: საბინაო ფონდი, არასაცხოვრებელი მარაგი და მიწა. თითოეული ეს ჯგუფი დამოუკიდებლად ვითარდება, აქვს საკუთარი საკანონმდებლო და მარეგულირებელი ჩარჩო.

საბინაო ფონდი - ყველა საცხოვრებელი ფართის მთლიანობა, მიუხედავად საკუთრების ფორმისა, მათ შორის საცხოვრებელი კორპუსები, საერთო საცხოვრებლები, სპეციალიზებული სახლები, ბინები, სხვა საცხოვრებელი ფართები საცხოვრებლად ვარგის სხვა შენობებში.

საცხოვრებელ უძრავ ქონებას, როგორც საქონელს, აქვს შემდეგი თვისებები, რაც განასხვავებს მას სხვა საქონლისგან (ნახ. 1).

სურ.1 უძრავი ქონების, როგორც საქონლის თავისებურებები

არასაცხოვრებელი ფონდი მოიცავს გარკვეულ მიწის ნაკვეთზე მდებარე და დადგენილი წესით რეგისტრირებულ შენობებს, ნაგებობებს და სხვა ობიექტებს ან მათ ნაწილს. არასაცხოვრებელი შენობები განსხვავდება მათი ფუნქციური დანიშნულებით საოფისე, საცალო, საწყობი და სამრეწველო შენობებით.

ძირითადი საკუთრებაა მიწა, რომელიც არის ყველა ადამიანის საცხოვრებელი ადგილი, მთავარი ფაქტორი ნებისმიერ ბიზნესში, რომელიც პირდაპირ თუ ირიბად მონაწილეობს ყველა სხვა საქონლის წარმოებაში.

ტიპებად დაყოფასთან ერთად უძრავი ქონების კლასიფიცირება ხდება რიგი მახასიათებლების მიხედვით, რაც ხელს უწყობს უძრავი ქონების ბაზრის უფრო წარმატებულ კვლევას და ხელს უწყობს სხვადასხვა კატეგორიის უძრავი ქონების შეფასებისა და მართვის მეთოდების შემუშავებას და გამოყენებას.

გამოყენების ბუნებით:

საცხოვრებელი უძრავი ქონება: სახლები, კოტეჯები, ბინები.

კომერციული უძრავი ქონება: სასტუმროები, საოფისე ფართი, მაღაზიები, რესტორნები, სერვის პუნქტები.

სამრეწველო უძრავი ქონება: ქარხნები, ქარხნები, საწყობები.

სასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონება: ფერმები, ბაღები.

სპეციალური უძრავი ქონება: სკოლები, ეკლესიები, მონასტრები, საავადმყოფოები, ბაგა-ბაღები, მოხუცთა სახლები, სამთავრობო და ადმინისტრაციული დაწესებულებების შენობები.

საკუთრების მიზანი:

ბიზნესის წარმართვა;

მესაკუთრის საცხოვრებლად;

როგორც ინვესტიცია;

როგორც ინვენტარი და WIP;

განვითარებისა და განვითარებისთვის;

ამოწურული რესურსების მოხმარება.

სპეციალობის ხარისხის მიხედვით:

სპეციალიზებული (მისი განსაკუთრებული ბუნების გამო, იშვიათად, თუ ოდესმე, იჯარით გაცემულია მესამე პირებზე ან იყიდება ღია ბაზარზე არსებული გამოყენების გასაგრძელებლად, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც იგი იყიდება მისი გამოყენების ბიზნესის ნაწილი): გადამამუშავებელი ქარხნები და ქიმიური ქარხნები, ელექტროენერგია. მცენარეები; საჯარო სექტორის კუთვნილი მუზეუმები, ბიბლიოთეკები და მსგავსი შენობები;

არასპეციალიზებული - ყველა სხვა უძრავი ქონება, რომელზეც ღია ბაზარზე არის ზოგადი მოთხოვნა საინვესტიციო, არსებული ან მსგავსი მიზნებისათვის.

ოპერაციისთვის მზადყოფნის ხარისხის მიხედვით:

ექსპლუატაციაში შესვლა;

საჭიროებს რეკონსტრუქციას ან ძირითად რემონტს;

მშენებლობა მიმდინარეობს.

გამეორებადობის ბუნებრივი ფორმით:

არარეპროდუცირებადი: მიწის ნაკვეთები, სასარგებლო წიაღისეულის საბადოები;

რეპროდუცირებადი: შენობები, ნაგებობები, მრავალწლიანი ნარგავები.

უძრავ ქონებას აქვს შემოსავლის გამომუშავების პოტენციალი და საკმაოდ მიმზიდველი საინვესტიციო სფეროა. უძრავი ქონების შემოსავლის ფორმები:

1) მომავალი პერიოდული ფულადი ნაკადები;

2) უძრავი ქონების ღირებულების ზრდა საბაზრო ფასების ცვლილების გამო, ახლის შეძენა და ძველი ობიექტების განვითარება;

3) შემოსავალი ობიექტის ხელახალი გაყიდვიდან შენახვის ვადის ბოლოს.

ეს არის სამოქალაქო საზოგადოების ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი მახასიათებელი. სახლების, ბინების, საოფისე ფართებისა და ნაკვეთების საკუთრება რეგისტრირებულია შესაბამის ორგანოებში, რითაც ყალიბდება საკადასტრო რეგისტრაცია. უძრავი ქონება ჩვეულებრივ ასოცირდება საცხოვრებელ სახლებთან, მაგრამ ამ კატეგორიის ქონების დიაპაზონი გაცილებით ფართოა. ძირითადი ჯიშების გარდა, არსებობს ქონების ცალკეული ჯგუფები, რომელთა პოზიციონირება ხშირად იწვევს სირთულეებს საბაზრო ღირებულების შეფასებაში. მიუხედავად ამისა, იურიდიულმა პრაქტიკამ შეიმუშავა პარამეტრების ნაკრები, რომლითაც შესაძლებელია უძრავი ქონების შედარებით ზუსტად კლასიფიცირება. ამ ტიპის ქონების კონცეფცია და ტიპები დაგეხმარებათ ფინანსური და საცხოვრებელი ობიექტების მახასიათებლების იდენტიფიცირებაში, ასევე მათი საინვესტიციო მიმზიდველობის დადგენაში, რაც მნიშვნელოვანია. მაგრამ ჯერ უნდა გაარკვიოთ, რომელი ობიექტები, პრინციპში, შეიძლება მოერგოს უძრავი ქონების განმარტებას.

უძრავი ქონების ობიექტების მახასიათებლები

ექსპერტები განსაზღვრავენ სამ ძირითად მახასიათებელს, რომლითაც შეიძლება განვასხვავოთ ქონება - სტაციონარული, მატერიალური ღირებულება და გამძლეობა. შესაძლოა, მთავარი მახასიათებელია სტაციონარული, საიდანაც მოდის ამ ტიპის ქონების, როგორც ასეთის სახელწოდება. ეს მახასიათებელი ნიშნავს, რომ ობიექტს განუყოფელი ფიზიკური კავშირი აქვს დედამიწის ზედაპირთან. ანუ ქონება მუდმივად ერთ ადგილზეა და არ გულისხმობს დესტრუქციული პროცესების გარეშე გადაადგილებას. მიუხედავად იმისა, რომ რუსეთის ფედერაციაში უძრავი ქონების ყველაზე გავრცელებული ტიპები ნამდვილად შეესაბამება ამ მახასიათებელს, ეს ქონება თანდათან რბილდება და ჩნდება გამონაკლისები. სულ მცირე, ჩნდება გარკვეული სახის სასაზღვრო კატეგორიები, რომლებსაც აქვთ უძრავი ქონების ზოგიერთი თვისება მისი ტრადიციული გაგებით.

შემდეგი ნიშანი არის მატერიალურობა. დასაწყისისთვის, აღსანიშნავია, რომ ასეთი ქონების ნებისმიერი ობიექტი შეიძლება შეფასდეს ფიზიკური მახასიათებლების მიხედვით. ეს შეიძლება იყოს მონაცემები ტერიტორიის, ადგილმდებარეობის, სტრუქტურებისა და მასალების ხარისხის შესახებ. ერთად აღებული, ეს ინფორმაცია იძლევა წარმოდგენას ობიექტის შესაძლო სარგებელის შესახებ - შესაბამისად, წარმოიქმნება მისი მატერიალური ღირებულება. რაც შეეხება გამძლეობას, თავდაპირველად ეს მახასიათებელი პირობითია, ამიტომ კანონი განმარტავს. ასე რომ, რეგულაციების შესაბამისად, ყველა სახის უძრავი ქონება ასევე შეიძლება დაიყოს 6 ჯგუფად ტექნიკური მდგომარეობისა და ოპერატიული რესურსის მიხედვით. უძრავი ქონების ობიექტების მინიმალური ვადაა 15 წელი, მაქსიმალური კი 150 წელი.

ქონების კლასიფიკაცია

არსებობს მრავალი მიდგომა უძრავი ქონების სხვადასხვა ნიშნით დაყოფასთან დაკავშირებით. მაგალითად, რეალტორები, რომლებიც მუშაობენ ბინებთან, პირველ რიგში აყენებენ ისეთ პარამეტრებს, როგორიცაა ტერიტორიის პრესტიჟი, ოთახების რაოდენობა, სართულების რაოდენობა და სხვა მახასიათებლები. ოდნავ განსხვავებული მიდგომა გამოიყენება, თუ დაგეგმილია კომერციული გამოყენებისთვის განკუთვნილი უძრავი ქონების ტიპების კლასიფიკაცია. ამ შემთხვევაში დაყოფა ხდება უპირველეს ყოვლისა ლიკვიდურობისა და მომგებიანობის თვალსაზრისით. თუმცა, ასეთი ობიექტების ფიზიკური თვისებები და მათი დაშორება ქალაქის ცენტრიდან დიდწილად განსაზღვრავს მათ საინვესტიციო მიმზიდველობას ბაზარზე.

თუ ქონების დაყოფას უფრო ფართოდ მივუდგებით, მაშინ კლასიფიკაციის მთავარი ფაქტორი წარმოშობა იქნება. კერძოდ, გამოიყოფა უძრავი ქონების ობიექტების ტიპები, რომლებიც შექმნილია როგორც ბუნების მიერ, ასევე ადამიანის მონაწილეობით. არის მესამე კატეგორია - ეს არის უძრავი ქონება, რომელიც შეიქმნა ხალხის ძალისხმევით, მაგრამ ექსპლუატაციის პროცესში გულისხმობს განუყოფელ კავშირს ბუნებასთან. მაგალითად, წიაღისეული და მიწის ნაკვეთები მოქმედებს როგორც რესურსები, საიდანაც ყალიბდება ბუნებრივი წარმოშობის უძრავი ქონების ობიექტები. როგორც წესი, ისინი თავდაპირველად სახელმწიფო საკუთრებაშია, მაგრამ შეიძლება გადავიდეს კერძო საკუთრებაშიც.

უძრავი ქონების ძირითადი ტიპები

დღეისათვის მთელი უძრავი ქონება დაყოფილია სამ ძირითად ჯგუფად - მიწა, კომერციული ობიექტები და საცხოვრებელი. თითოეულ კატეგორიას, თავის მხრივ, აქვს საკუთარი კლასიფიკაცია და უნიკალური მახასიათებლები. მაგალითად, მას შეიძლება ჰქონდეს განსხვავებული დანიშნულება ექსპლუატაციის თვალსაზრისით. შეიძლება ითქვას, რომ ეს არის ყველაზე საკამათო ტიპის ქონება, რაც აიხსნება მისი გამოყენების ფართო სპექტრით. მეორეს მხრივ, ამ ტიპის საცხოვრებელ და კომერციულ საკუთრებებს აქვთ საკუთარი უნიკალური მახასიათებლები. მაგალითად, ასეთ ობიექტებს შეიძლება ჰქონდეთ მუშაობისთვის მზადყოფნის განსხვავებული ხარისხი. ქონება შეუსაბამოა. შეიძლება დავასკვნათ, რომ უძრავი ქონების მახასიათებლები, ტიპები და მახასიათებლები მჭიდრო კავშირშია და ეხმარება ერთმანეთის განსაზღვრას. მაგრამ, თუ უფრო მეტად გაეცნობით განსხვავებებს უძრავი ქონების თითოეულ ძირითად ტიპს შორის, მაშინ მათი სპეციფიკური მახასიათებლები უფრო გამოხატული გახდება. აღსანიშნავია ისიც, რომ ერთი ტიპის ქონების მეორეზე გადაცემა შესაძლებელია. მაგალითად, სასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთი შეიძლება გადაკლასირდეს ინდივიდუალური მშენებლობის მიწად და დროთა განმავლობაში მის ადგილას აგარაკი გაჩნდეს.

საცხოვრებელი ფართები

დასაწყისისთვის, აუცილებელია იმის დადგენა, თუ რა ობიექტებს შეიძლება ეწოდოს საცხოვრებელი. როგორც წესი, ეს კონცეფცია ნიშნავს შენობას კეთილმოწყობით, რომელიც უზრუნველყოფს ადამიანის საცხოვრებელ ადგილს. როგორც წესი, ისინი განსხვავდებიან ტექნიკური და ოპერატიული მახასიათებლებით. მთლიანობაში, ბინების და სახლების შენობების თვისებები შესაძლებელს ხდის მათ გამოყოფას ელიტარული, ტიპიური, საქმიანი უძრავი ქონების კატეგორიაში და ა.შ. შესაბამისად, ღირებულება მერყეობს იმის მიხედვით, ეკუთვნის თუ არა ქონება რომელიმე დანიშნულ ჯგუფს. იგი ასევე ითვალისწინებს საცხოვრებლის დაყოფას ქალაქად და გარეუბნებად. პირველ შემთხვევაში, ჩვენ ჩვეულებრივ ვსაუბრობთ ბინებზე ცალკეულ სახლებსა და კომპლექსებში, ხოლო მეორეში - კოტეჯებზე. ასევე არის სასაზღვრო ობიექტები. მაგალითად, ქალაქებში შენდება თაუნჰაუსები, რომლებიც განკუთვნილია რამდენიმე ოჯახის განსათავსებლად. მიუხედავად იმისა, რომ ასეთი ობიექტები ინარჩუნებენ ქალაქის ბინების მახასიათებლებს, მფლობელებს შეუძლიათ ჰქონდეთ ინდივიდუალური შესასვლელი და საკუთარი ნაკვეთი სახლთან ახლოს.

ცალკე, ღირს ამხანაგობის განხილვა - ეს არის საცხოვრებლის ტიპი, რომელიც შეიძლება შევიდეს სხვადასხვა კატეგორიაში. ამ ქონების მახასიათებლების გასაგებად, ღირს უძრავი ქონების ტიპების დაყოფა ინდივიდუალურ და ზოგად. ამხანაგობა გამოირჩევა რამდენიმე სახლის ან ერთი შენობის ნაწილის მოთავსების შესაძლებლობით, რომლებშიც შენობა გამოიყენებს სხვადასხვა მფლობელს. ასევე, ამ ტიპის უძრავი ქონება შეიძლება მოიცავდეს მიწის ნაკვეთების არსებობას. ანუ, ამ შემთხვევაში, ერთი ობიექტი შეიძლება შეიცავდეს სხვადასხვა კლასის უძრავი ქონების ერთეულებს, რომლებიც გაერთიანებულია საერთო ინფრასტრუქტურაში.

კომერციული უძრავი ქონების სახეები

უძრავი ქონების ბაზარზე ჩვეულებრივ განასხვავებენ კომერციული ქონების ოთხ ძირითად კატეგორიას, რომლებიც განსხვავდება მათი მოქმედების ხასიათით. ეს არის საცალო ვაჭრობა, საწყობი, საოფისე და სამრეწველო შენობები ან ტერიტორიების კომპლექსები. ხშირად, ერთი ობიექტი ერთდროულად მოიცავს უძრავი ქონების რამდენიმე ერთეულს სხვადასხვა კატეგორიიდან. მაგალითად, საცალო ზონა დაკავშირებულია საქონლის შესანახად განკუთვნილ შენობასთან. საერთო მახასიათებელი, რომელიც აერთიანებს ამ კატეგორიის ობიექტებს, არის ფოკუსირება მატერიალური სარგებლის მოპოვებაზე. შეიძლება ითქვას, რომ ეს არის ფინანსური უძრავი ქონების სახეები, რომლებიც ამა თუ იმ გზით ხელს უწყობს სახსრების დაგროვებას. მაგალითად, საწარმოო კომპლექსები განკუთვნილია პროდუქციის წარმოებისთვის, საწყობები გამოიყენება გასაყიდად მზა პროდუქტების შესანახად ან შემდგომი ლოგისტიკური მიმოქცევისთვის, ხოლო საცალო ობიექტები პირდაპირ ყიდიან საქონელს. ცალკე, ღირს ხაზგასმით აღვნიშნოთ საოფისე შენობები, რომლებსაც შეუძლიათ შეასრულონ სხვადასხვა დავალებები გარკვეული სერვისების მიწოდებიდან მენეჯერული ფუნქციების შესრულებამდე - მაგალითად, იმავე სამრეწველო და კომერციულ ობიექტებში. საცხოვრებელი უძრავი ქონება ზოგიერთ შემთხვევაში კომერციულადაც შეიძლება ჩაითვალოს. მაგალითად, თუ მესაკუთრე ქირაობს ფართს, რითაც იღებს ფინანსურ მოგებას.

მიწა, როგორც უძრავი ქონების სახეობა

როგორც ზემოთ აღინიშნა, მიწა არის ბუნებრივი წარმოშობის საკუთრება და შეიძლება ჩაითვალოს საფუძველში მყოფ საკუთრებად. იმის მიხედვით, თუ რა იურიდიული სტატუსი აქვს კონკრეტულ საიტს, განისაზღვრება მისი დანიშნულება. სოფლის მეურნეობისთვის განკუთვნილი უძრავი ქონების ყველაზე გავრცელებული სახეობები. კერძოდ, მიწა გამოიყოფა საძოვრებზე, სახნავ-სათეს მიწებზე, თივის მინდვრებზე, მრავალწლიანი ნარგავების გაშენებაზე და ა.შ. მიწათმოქმედებისთვის განკუთვნილი ნაკვეთები არ გამოიყენება, მაგალითად, კულტივირებული მცენარეების დასარგავად, მაგრამ მათზე შეიძლება აშენდეს ბეღლები, აბანოები, თივის მინდვრები და სხვა. საყოფაცხოვრებო ინფრასტრუქტურის ობიექტები. საკმაოდ პოპულარულია საზაფხულო კოტეჯების კატეგორიაც. ისინი განსხვავდებიან იმით, რომ მფლობელს უფლება აქვს ააშენოს პატარა სახლები მათ ტერიტორიაზე. მაგრამ ასეთი შენობები არ მიეკუთვნება საცხოვრებელ ობიექტებს, ანუ ისინი არ არის განკუთვნილი მუდმივი საცხოვრებლად. ეს შენობები ასევე ექვემდებარება გარკვეულ შეზღუდვებს საკომუნიკაციო მხარდაჭერის კუთხით.

ცალკე არის ინდივიდუალური მშენებლობისთვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთების კატეგორია. თუ სასოფლო-სამეურნეო ტიპის უძრავი ქონების აშენება შეუძლებელია საცხოვრებელი კორპუსებით, მაშინ ინდივიდუალური საცხოვრებლის ობიექტები კერძო სახლებისა და კოტეჯების აშენებას იძლევა. აღსანიშნავია, რომ პირველზე მრავალი თანამედროვე კოტეჯური დასახლებაა მოწყობილი, რომლებმაც დღეს ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობის სტატუსი შეიძინეს. სპეციფიკურ და იშვიათ ჯგუფში შედის სამეცნიერო სადგურების ადგილები. ასეთ მიწებზე მოწყობილია კვლევითი კომპლექსები და ბაზები.

მობილური უძრავი ქონება

ეს არის ზუსტად ის შემთხვევა, როდესაც შეიძლება საუბარი უძრავი ქონების, როგორც ასეთის, მართვის წესების გამონაკლისზე. მობილური ობიექტები, რომლებიც ეკუთვნის უძრავ ქონებას, წარმოდგენილია ე.წ. როგორც უძრავი ქონების სრულფასოვანი ობიექტი, ასეთი სტრუქტურები ბოლო დროს ფართოდ გავრცელდა შეერთებულ შტატებში. ამ ტიპის უძრავი ქონება ნაკლებად პოპულარულია რუსეთში, მაგრამ ისინი ასევე გამოიყენება დისტანციურ სამშენებლო ობიექტებზე მდებარე სოფლების აღჭურვისთვის. მობილური სახლების უპირატესობებში შედის დაბალი ღირებულება, სამშენებლო მოედნის არჩევისას არამოთხოვნილი, ასევე ექსპლუატაციის მრავალფეროვნება. ნაკლოვანებებს შორის გამოირჩევა კომფორტის დაბალი დონე, საშუალო გამძლეობა და არასანდოობა. ეს აიხსნება იმით, რომ ასეთი სტრუქტურების უმრავლესობა ჯერ კიდევ არ არის გათვლილი მუდმივ საცხოვრებლად.

ასევე არის იურიდიული დახვეწილობა, რომელიც ყოველ შემთხვევაში არ გვაძლევს საშუალებას მივიჩნიოთ ასეთი სტრუქტურები სრულფასოვან უძრავ ქონებად. ასეთი ობიექტების კონცეფცია და ტიპები შეიძლება განსხვავდებოდეს ტექნიკური მოწყობილობის მეთოდის მიხედვით. ასე რომ, საკუთრების უფლებისთვის დოკუმენტების გაფორმება დღეს დაშვებულია მობილური სტრუქტურებისთვის, რომლებიც ეფუძნება საძირკველს ობიექტის მფლობელის საკუთრებაში არსებული საიტის საზღვრებში. ზოგიერთ შემთხვევაში დაშვებულია „სახლზე ბორბლებზე“ რეგისტრაციაც. რა თქმა უნდა, ასეთი სტრუქტურისთვის საძირკვლის მოწყობა აიძულებს დაივიწყოს მობილურობის თვისებები, თუმცა, სურვილის შემთხვევაში, მომხმარებელს შეუძლია სახლი სხვა ადგილას გადაიტანოს მინიმალური დანაკარგებით. ამ კატეგორიაში ასევე ნაწილობრივ შედის საზღვაო გემები, რომლებიც ასევე ეკუთვნის სახელმწიფო უძრავ ქონებას, თუმცა რეალურად მათ აქვთ გადაადგილების უნარი.

უძრავი ქონების ეკონომიკური არსი

ფინანსური უძრავი ქონებისთვის მატერიალური სარგებლის მიზანმიმართული მოპოვება უფრო დამახასიათებელია. ეს არის ასეთი ობიექტების არსებობის აზრი. უძრავი ქონების კომერციული სახეები, მისი საინვესტიციო თვისებები და მახასიათებლები განისაზღვრება ბაზარზე მიმზიდველობით. ანუ ინდიკატორები, რომლებიც განსაზღვრავენ ობიექტის ლიკვიდობას და მის შესაძლო მომგებიანობას პოტენციური მყიდველის ან მოიჯარის თვალში. საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობაც საინვესტიციო პროექტია და კომერციული უძრავი ქონების სფეროს განეკუთვნება.

ამ დარგის სპეციალისტები დაკავებულნი არიან სახლის არქიტექტურულ დაგეგმარებაში, ტექნიკურ დიზაინში და ახორციელებენ მის პირდაპირ მშენებლობას, აქცენტს აკეთებენ სამომავლო საინვესტიციო მიმზიდველობაზე. მაგრამ მშენებლობის დასრულების, შენობის ექსპლუატაციაში გაშვების და ბინების საცხოვრებელ უძრავი ქონების სტატუსზე გადასვლის შემდეგაც, საინვესტიციო მახასიათებლები შენარჩუნებულია. მაგალითად, კომპანიის პირველმა კლიენტმაც კი, რომელიც ყიდის ამ სახლის საცხოვრებელ ფართს, შეიძლება შესყიდვა განიხილოს არა როგორც მათი მომავალი საცხოვრებლის ადგილი, არამედ როგორც ფინანსური ინვესტიციის ინსტრუმენტი გაყიდვიდან შემდგომი მოგებით.

უძრავი ქონების საკუთრების სახეები

უძრავი ქონების საკუთრების ყველაზე გავრცელებული ფორმა არის კერძო საკუთრება. ამ უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი საშუალებას აძლევს კონკრეტულ პირს განკარგოს გარკვეული უძრავი ქონების ობიექტი საკუთარი შეხედულებისამებრ. ამავდროულად, არსებობს კერძო საკუთრების კუთხით ქონების საკუთრების სხვადასხვა სახეობა. ამრიგად, განასხვავებენ ინდივიდუალურ და საერთო საკუთრებას. მეორე ჯიში ხდება იმ შემთხვევებში, როდესაც ერთი განუყოფელი ობიექტი გულისხმობს ორი ან მეტი მფლობელის არსებობას. ამ კონტექსტში ღირს საკუთრების ერთობლივ ფორმაზე გადასვლა, რომელიც ასევე განიხილება როგორც საერთო, მაგრამ კონკრეტული წილების გამოყოფის გარეშე. თუ ის საკუთრების მესაკუთრეებს შორის უნდა გაიყოს, მაშინ შეიძლება ვისაუბროთ საკუთრების სხვა ფორმაზე - საზიაროზე. საერთო საკუთრება გულისხმობს მფლობელებს შორის ერთიანი აქციების ფორმირებას, მაგრამ მათი კონკრეტული ზომა არ არის მითითებული. ეს შეიძლება იყოს მეუღლეების ბინა, რომელიც ქორწინებაში შეიძინეს საერთო ფინანსური რესურსებისთვის.

დასკვნა

მიუხედავად ამისა, უძრავი ქონების ობიექტების სხვადასხვა ტიპებად და კატეგორიებად დაყოფის საფუძველი არის გამოყენების ბუნება. მომავალი დანიშნულების მახასიათებლებზე დაყრდნობით, არქიტექტორები და მშენებლები ქმნიან ობიექტის საოპერაციო თვისებებს, რომლებიც ჩამოყალიბებულია პროექტის შემუშავების ეტაპზე და უკვე განხორციელებულია სამუშაო ადგილზე. ასევე არსებობს სპეციალური იურიდიული თვისებები, რომლებიც გააჩნიათ სხვადასხვა ტიპის უძრავ ქონებას. სამოქალაქო სამართალი ადგენს ცალკეულ პირობებს სხვადასხვა კატეგორიის უძრავი ქონების მოვლის, ექსპლუატაციისა და საბაზრო ტრანზაქციებისათვის. მაგალითად, დაბეგვრა შეიძლება განსხვავებულად ეხებოდეს საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავ ქონებას. უფრო მეტიც, გარკვეულ კატეგორიებშიც კი, ხშირად შეიმჩნევა დიფერენციაცია გარკვეული ობიექტების მოვლა-პატრონობასა და მომსახურებასთან დაკავშირებით მარეგულირებელი დოკუმენტების ფორმირების მიდგომებში. ეს ეხება, კერძოდ, სანიტარიული სტანდარტების დაცვას, საჯარო სამსახურის წესებს, სახანძრო უსაფრთხოების საკითხებს და ა.შ.

არსებობს უძრავი ქონების სამი ძირითადი ტიპი: მიწა, საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართი.

მიწა იყოფა:

• 1. განაშენიანებისთვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთები;
• 2. მათი ექსპლუატაციისათვის განკუთვნილი ბუნებრივი კომპლექსები.

საცხოვრებელი არის შენობა ყველანაირი კეთილმოწყობით, გათვლილი ადამიანის საცხოვრებლად.

საცხოვრებელი შეიძლება იყოს:

• 1. ელიტა;
• 2. ტიპიური;
• 3. ქალაქური;
• 4. ქალაქგარეთ.

ტიპებად დაყოფასთან ერთად უძრავი ქონების კლასიფიცირება ხდება რიგი კრიტერიუმების მიხედვით, რაც ხელს უწყობს უძრავი ქონების ბაზრის უფრო წარმატებულ კვლევას.

გამოყენების ბუნებით

• - საცხოვრებელი უძრავი ქონება: სახლები, კოტეჯები, ბინები.
• - კომერციული უძრავი ქონება: სასტუმროები, საოფისე ფართი, მაღაზიები, რესტორნები, სერვის პუნქტები.
• - სამრეწველო უძრავი ქონება: ქარხნები, ქარხნები, საწყობები.
• - სასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონება: ფერმები, ბაღები.
• - სპეციალური უძრავი ქონება: სკოლები, ეკლესიები, მონასტრები, საავადმყოფოები, ბაგა-ბაღები, მოხუცთა სახლები, სამთავრობო და ადმინისტრაციული დაწესებულებების შენობები.

საკუთრების დანიშნულება

• - ბიზნესის წარმოებისთვის;
• - მესაკუთრის საცხოვრებლად;
• - როგორც ინვესტიცია;
• - როგორც ინვენტარი და მიმდინარე სამუშაოები;
• - განვითარებისა და განვითარებისთვის;
• - ამოწურული რესურსების მოხმარება.

სპეციალობის ხარისხის მიხედვით

• - სპეციალიზებული (მისი განსაკუთრებული ხასიათის გამო, იშვიათად, თუ ოდესმე, იჯარით გაცემულია მესამე პირებზე ან იყიდება ღია ბაზარზე არსებული გამოყენების გასაგრძელებლად, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც იგი იყიდება მისი გამოყენების ბიზნესის ფარგლებში): გადამამუშავებელი ქარხნები და ქიმიური ქარხნები, ელექტროსადგურები; საჯარო სექტორის კუთვნილი მუზეუმები, ბიბლიოთეკები და მსგავსი შენობები;
• - არასპეციალიზებული - ყველა სხვა უძრავი ქონება, რომელზეც ღია ბაზარზე არის ზოგადი მოთხოვნა საინვესტიციო, არსებული ან მსგავსი მიზნებისათვის.

ოპერაციისთვის მზადყოფნის ხარისხის მიხედვით:

• - ექსპლუატაციაში შესვლა;
• - საჭიროებს რეკონსტრუქციას ან ძირითად რემონტს;
• - მშენებლობა მიმდინარეობს.

გამეორებადობის ბუნებრივი ფორმით:

• - არარეპროდუცირებადი: მიწის ნაკვეთები, სასარგებლო წიაღისეულის საბადოები;
• - რეპროდუცირებადი: შენობები, ნაგებობები, მრავალწლიანი ნარგავები.

უძრავ ქონებას აქვს შემოსავლის გამომუშავების პოტენციალი და საკმაოდ მიმზიდველი საინვესტიციო სფეროა. უძრავი ქონების შემოსავლის ფორმები:

• 1) მომავალი პერიოდული ფულადი ნაკადები;
• 2) უძრავი ქონების ღირებულების ზრდა საბაზრო ფასების ცვლილების გამო, ახლის შეძენა და ძველი ობიექტების განვითარება;
• 3) შემოსავალი ობიექტის ხელახალი გაყიდვიდან შენახვის ვადის ბოლოს.

უძრავი ქონების შეფასება ინტერესს იწვევს, უპირველეს ყოვლისა, ობიექტების კატეგორიებისთვის, რომლებიც აქტიურად ტრიალებს ბაზარზე, როგორც დამოუკიდებელი საქონელი. ამჟამად რუსეთში არის:

• - ბინები და ოთახები;
• - შენობები და შენობები ოფისებისთვის ან მაღაზიებისთვის;
• - საგარეუბნო სახლები მიწის ნაკვეთებით (კოტეჯები და აგარაკები);
• - განაშენიანებისთვის ან სხვა მიზნებისთვის განკუთვნილი ვაკანტური მიწის ნაკვეთები (მოკლე ვადაში);
• - შენახვისა და წარმოების ობიექტები.

უძრავი ქონების ობიექტების შემოთავაზებული კლასიფიკაცია მიზნად ისახავს ხელი შეუწყოს მათ შეფასების დიფერენცირებულ მიდგომას, ობიექტების თითოეული ჯგუფისთვის დამახასიათებელი ყველაზე მნიშვნელოვანი მახასიათებლების, მათი ბრუნვის მახასიათებლების, ბაზრების სტრუქტურისა და მასშტაბის გათვალისწინებით, რომლებშიც ხდება გაყიდვა და შეძენა. პროცესები ხდება.

პირობების მრავალფეროვნება და მათი კომბინაცია გავლენას ახდენს ობიექტის შეფასებაზე, ამიტომ დაჯგუფების განსახორციელებლად გამოიყენეს „მახასიათებლის ხის“ მეთოდი. ასეთი დაჯგუფება მრავალდონიანია; თითოეულ დონეზე, იგი ხორციელდება საკუთარ საფუძველზე, მათი შესაძლო განსხვავებებით იმავე დონეზე, მაგრამ სხვადასხვა "ტოტების" გასწვრივ.

ამავდროულად, კლასიფიკაციის სიღრმე (დონეების რაოდენობა) უფრო დიდია იმ „ფილიალებისთვის“, რომლებზეც უფრო წარმომადგენლობითი ობიექტებია განთავსებული (ბაზრის მასშტაბის თვალსაზრისით).

ქვემოთ მოცემულია კლასიფიკაციის თითოეული ატრიბუტისთვის რეკომენდებული მნიშვნელობების სახელი და ნაკრები (კლასიფიკაციის ციფრული ინდექსში მეორე ციფრი მიუთითებს ობიექტის წარმოშობაზე, მესამე - დანიშნულებაზე, მეოთხე - მასშტაბის და მახასიათებლების შესახებ. ობიექტი).

1. წარმოშობა

ბ ბუნებრივი (ბუნებრივი) ობიექტები.

ბ ხელოვნური ობიექტები (შენობები).

2. დანიშვნა

ь უფასო მიწის ნაკვეთები (მიწის ზედაპირის სამშენებლო ან სხვა მიზნებისათვის).

l ბუნებრივი კომპლექსები (საბადოები და სხვ.) მათი ექსპლუატაციისათვის.

3. შენობები

ბ საცხოვრებლად.

b ოფისებისთვის.

ь ვაჭრობისთვის და ფასიანი მომსახურების სფეროსთვის.

ბ ინდუსტრიისთვის.

ბ სხვები.

4. სასწორი

ბ მიწის მასები.

l ცალკე მიწის ნაკვეთები.

ბ შენობა-ნაგებობების კომპლექსები (აგარაკების დასახლება, მიკრო-

რაიონი, სასტუმრო, სანატორიუმი, მოტელი და ა.შ.).

l საცხოვრებელი კორპუსი მრავალბინიანი.

l ერთბინიანი საცხოვრებელი კორპუსი (სასახლე, კოტეჯი).

ბ განყოფილება (შესასვლელი).

b სართული განყოფილებაში.

ბ ბინა.

ბ ოთახი.

ბ საზაფხულო კოტეჯი.

ь ადმინისტრაციული შენობების კომპლექსი.

ბ შენობა.

b შენობა-ნაგებობები ან შენობების ნაწილები (სექციები, სართულები).

5. მზადაა გამოსაყენებლად

ь დასრულებული ობიექტები

l საჭიროებს რეკონსტრუქციას ან ძირითად რემონტს.

l მოითხოვს მშენებლობის დასრულებას („მიმდინარეობს“). მე-4 ჯგუფის მახასიათებლების მიხედვით ქვეჯგუფებად დაყოფა შეიძლება გამოყენებულ იქნას ყველა ჯგუფისთვის (1.2.1-დან 1.2.5-მდე).

რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის ყველაზე განვითარებული სექტორი ამჟამად ბინების ბაზარია. კომერციული და განსაკუთრებით სამრეწველო უძრავი ქონების ბაზრები, ისევე როგორც მიწის ბაზარი, გაცილებით ნაკლებად არის განვითარებული.

შეფასებისთვის, უძრავი ქონების ყველაზე მნიშვნელოვანი კლასიფიკაცია, რომელშიც მიწა, შენობები და ნაგებობები იყოფა ორ კლასად:

• 1) სპეციალიზებული უძრავი ქონება;
• 2) არასპეციალიზებული უძრავი ქონება.

სპეციალიზებული ქონება არის ქონება, რომელიც, თავისი განსაკუთრებული ხასიათის გამო, იშვიათად იყიდება ღია ბაზარზე, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც ის იყიდება ბიზნესის ნაწილი, რომელიც მას იყენებს.

უძრავი ქონების განსაკუთრებული ბუნება, როგორც წესი, განპირობებულია მისი დიზაინის მახასიათებლებით, სპეციალობით, ზომით, მდებარეობით ან ამ ფაქტორების კომბინაციით.

არასპეციალიზებული ქონება არის ქონება, რომელზეც არის საერთო მოთხოვნა და რომელიც ჩვეულებრივ ყიდულობს, იყიდება ან ქირავდება ღია ბაზარზე მისი ინვესტიციად გამოყენების ან განვითარებისა და განვითარების მიზნით.

სხვადასხვა შეფასებისთვის, საკუთრების მიზნიდან გამომდინარე, უძრავი ქონება იყოფა კატეგორიებად:

• 1) მესაკუთრის მიერ საწარმოს საქმიანობაში გამოსაყენებლად დაკავებული უძრავი ქონება;
• 2) საინვესტიციო ქონება, რომელსაც მესაკუთრის მიერ იყენებენ საიჯარო შემოსავლის მისაღებად, კაპიტალის შესანარჩუნებლად ან გაზრდის მიზნით;
• 3) უძრავი ქონება, ჭარბი წარმოების (ბიზნესის) საჭიროებისთვის;
• 4) უძრავი ქონება, რომელიც ფლობს განვითარებისა და განვითარების მიზნებს;
• 5) ინვენტარის სახით დაცული უძრავი ქონება.

კონკრეტული ბიზნესის წარმართვის ფუნქციური მიზნის მიხედვით, უძრავი ქონება იყოფა ტიპებად:

• 1) საცხოვრებელი;
• 2) ოფისი;
• 3) სამრეწველო;
• 4) საწყობი;
• 5) მრავალფუნქციური.

შეფასებისთვის, გაუმჯობესების გამოყენების მიზნიდან გამომდინარე, უძრავი ქონების ობიექტები იყოფა შემდეგ ტიპებად:

• 1) საცხოვრებელი კორპუსები და მეორადი საცხოვრებელი ობიექტები (ბინები, ოთახები);
• 2) ადმინისტრაციული შენობები;
• 3) სამრეწველო ნაგებობები;
• 4) შენობის ნაწილები, ჩაშენებული ნაგებობები (ოფისების, საწარმოების შენობა);
• 5) სასახლეები, კოტეჯები, დაჩები, ბაღის სახლები;
• 6) სტრუქტურები;
• 7) შენობებისა და ნაგებობების კომპლექსები.

უძრავი ქონების ობიექტის კონკრეტულ კლასზე, ტიპზე, ტიპსა და კატეგორიაზე მინიჭების პროცედურა შეთანხმებული უნდა იყოს კლიენტთან, თუ მოქმედი რეგულაციებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

მიწის ნაკვეთებზე, როგორც შეფასების სპეციალურ ობიექტებზე, არსებობს კლასიფიკაცია.

რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის მე-7 მუხლის თანახმად, მიწის რესურსების (მიწის ფონდის) დაყოფა შემდეგ კატეგორიებად დგინდება გამოყენებისა და დაცვის მიზნისა და სამართლებრივი რეჟიმის შესაბამისად:

• 1) დასახლებების (დასახლების) მიწები;
• 2) მრეწველობის, ტრანსპორტის, კავშირგაბმულობის, თავდაცვის და სხვა სპეციალური დანიშნულების მიწები;
• 3) ბუნების დაცვის, დაცული, გამაჯანსაღებელი, რეკრეაციული და ისტორიულ-კულტურული დანიშნულების მიწები;
• 4) სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა;
• 5) ტყის ფონდის მიწები;
• 6) წყლის ფონდის მიწები;
• 7) სარეზერვო მიწა.

დასახლების მიწები - სხვადასხვა დასახლების ადმინისტრაციულ საზღვრებში მდებარე მიწები, ფუნქციონალური დანიშნულების მიხედვით იყოფა ორ ჯგუფად: სოფლად და იუროდის დასახლებებად.

დასახლებული პუნქტების მიწების შეფასებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული მათი დაყოფა შემდეგი ტერიტორიული ზონებისთვის დანიშნულებისამებრ და ურბანული დაგეგმარების წესების შესაბამისად:

• 1) ურბანული ან სოფლის განაშენიანების მიწა, საცხოვრებელი და საზოგადოებრივი, სამრეწველო და კომუნალური საწყობების ჩათვლით;
• 2) მოსახლეობის საჭიროებების დასაკმაყოფილებლად განკუთვნილი საზოგადოებრივი მიწები (მოედნებით, ქუჩებით, გზებით, სანაპიროებით, პარკებით, ტყეპარკებით, სკვერებით, წყალსაცავებით, პლაჟებით და ა.შ.);
• 3) სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა;
• 4) ბუნების დაცვის, ჯანმრთელობის გაუმჯობესების, რეკრეაციული და ისტორიულ-კულტურული დანიშნულების მიწები;
• 5) სატრანსპორტო, კომუნიკაციების, კომუნალური საშუალებების მიწა;
• 6) წყალსაცავებისა და აკვატორიების მიწები;
• 7) სამხედრო ობიექტების და სარეჟიმო ზონების მიწები;
• 8) სარეზერვო მიწები - ჩართული არ არის ქალაქგეგმარებით საქმიანობაში და სხვა.

უძრავი ქონების ობიექტების კლასიფიკაცია "მხატვრული ხის" მეთოდის მიხედვით, რომელსაც ქვემოთ მივცემთ, მოსახერხებელია უძრავი ქონების შესაფასებლად, თითოეული ჯგუფის თანდაყოლილი ძირითადი მახასიათებლების გათვალისწინებით, მაგალითად, ბრუნვის ნიუანსები, მასშტაბი და ბაზრების სტრუქტურა, რომლის ფარგლებშიც ხდება ობიექტების ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციები და ა.შ.

ამ კლასიფიკაციის მიხედვით, უძრავი ქონების ობიექტები შეიძლება დაიყოს:

1. ფუნქციური დანიშნულება:
განაშენიანებისთვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთები;
ბუნებრივი კომპლექსები (ექსპლუატაციისთვის);
შენობები
ოთახები და ბინები;
მაღაზიებისა და ოფისების შენობები და შენობები;
კერძო საცხოვრებელი სახლები, დაჩები, კოტეჯები გარეუბანში (მიწით);
სამრეწველო ფართები, საწყობები;
სხვები

2. წარმოშობის მიხედვით
მიწის მასები
ცალკე მიწის ნაკვეთები.
შენობებისა და ნაგებობების კომპლექსები
საცხოვრებელი კორპუსები
საცხოვრებელი ერთოჯახიანი სახლები (სასახლეები, კოტეჯები)
შესასვლელი (განყოფილება).
სართული შესასვლელთან.
ბინა.
ოთახი.
საზაფხულო კოტეჯი
ადმინისტრაციული შენობების კომპლექსი.
Შენობა.
ნაგებობები ან შენობების ნაწილები (სექციები, სართულები).

3. მზადაა გამოსაყენებლად
დასრულებული ობიექტები.
ობიექტები, რომლებიც საჭიროებენ ძირითად რემონტს ან რეკონსტრუქციას.
ობიექტები, რომლებიც საჭიროებენ მშენებლობის დასრულებას.

ობიექტების ღირებულების შესაფასებლად, კერძოდ: მიწა, შენობები, ნაგებობები შეიძლება დაიყოს ორ კატეგორიად:
არასპეციალიზებული უძრავი ქონება;
სპეციალიზებული უძრავი ქონება.
სპეციალიზებული უძრავი ქონებაითვლება, რომ ასეთი ობიექტები, მათი გამოყენების სპეციფიკიდან გამომდინარე, ძალიან იშვიათად იყიდება ღია ბაზარზე მათი შემდგომი სპეციალიზებული გამოყენებისთვის. გამონაკლისად შეიძლება ჩაითვალოს ისეთი ობიექტების გაყიდვა, როგორც ხშირად მოქმედი ბიზნესი. უძრავი ქონების ეს განსაკუთრებული ბუნება განისაზღვრება მისი დიზაინის, ადგილმდებარეობის, სპეციალიზაციის, ზომის ან ამ ფაქტორების კომბინაციით.

განიხილება ქონება, რომელზეც ღია ბაზარზე მუდმივი მოთხოვნაა არასპეციალიზებული.ასეთი უძრავი ქონება თავისუფლად იყიდება, იყიდება, ქირავდება. იგი გამოიყენება როგორც პირდაპირი მიზნებისთვის, ასევე, როგორც ინვესტიციის, განვითარების, ინვესტიციის ობიექტი.

უკრაინაში უძრავი ქონების 3 სახეობაა: მიწა, საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართები .

დედამიწაარის ნებისმიერი კომერციული საქმიანობის ფუნდამენტური ფაქტორი, რომელიც პირდაპირ ან ირიბად არის ჩართული საქონლის წარმოებაში ან მომსახურების გაწევაში.
მიწა იყოფა:
1) მიწის ნაკვეთები, რომლებიც განკუთვნილია სამშენებლო ან სხვა მიზნებისათვის;
2)მათი ექსპლუატაციისთვის განკუთვნილი ბუნებრივი კომპლექსები (საბადოები და ა.შ.)

საცხოვრებელი- შენობა ყველანაირი კეთილმოწყობით, გათვლილი ადამიანის საცხოვრებლად.
საცხოვრებელი შეიძლება იყოს ურბანული და გარეუბნები, რომლებიც შეიძლება მიეკუთვნებოდეს სხვადასხვა კლასს: ეკონომიურს, ბიზნესს, ელიტარულ, ტიპურ (სერიების მიხედვით).

საბინაო ბაზარი შეიძლება პირველადი(ახალი კორპუსები) და მეორადი(მეორადი გაყიდვა)

უძრავი ქონება ფუნქციონალური მახასიათებლების მიხედვით იყოფა საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი.

IN არასაცხოვრებელი(კომერციული) უძრავი ქონების გამოყოფა საცალო ვაჭრობა, საოფისე, საწყობი, სამრეწველო, სტუმართმოყვარეობის, რეკრეაციული, ინსტიტუციური და შერეული დანიშნულების ობიექტები.

უძრავი ქონების სახეები მზადყოფნის ხარისხის მიხედვითოპერაციისთვის:
1) ექსპლუატაციაში შესული ობიექტები;
2) შენობები, რომლებიც საჭიროებენ ძირითად შეკეთებას ან რეკონსტრუქციას;
3) მშენებლობა მიმდინარეობს.

ავტორი განმეორებადობის ხარისხიუძრავი ქონების ნატურით გამოყოფა:
1) განუმეორებელი- ეს არის მინერალური საბადოები;
2)გამრავლებადიარის ნაგებობები, შენობები.

ავტორი სპეციალობის ხარისხიგანასხვავებენ:
1) სპეციალიზებული: ქიმიური და ნავთობგადამამუშავებელი ქარხნები; მუზეუმები და კულტურის კუთვნილი სხვა შენობები;
2) არასპეციალიზებული - ეს არის უძრავი ქონება, რომელზეც ღია ბაზარზე არის მოთხოვნა ინვესტიციებზე.

ავტორი გამოყენების ბუნებაუძრავი ქონება საჭიროა საცხოვრებლისთვის, კომერციული საქმიანობისთვის, სასოფლო-სამეურნეო საჭიროებისთვის, სპეციალური დანიშნულებისთვის (სკოლები, ეკლესიები).

ავტორი სამსახურებრივი მიზნებიეს არის ბიზნესისთვის, მფლობელის საცხოვრებლისთვის, როგორც ინვესტიციისთვის, განვითარებისა და განვითარებისთვის, როგორც სასაქონლო მარაგისთვის, იმ რესურსების მოხმარებისთვის, რომლებიც ამჟამად ამოწურულია.

	ტიპი	გადახვევა
ბაზარი	საბინაო მარაგი	· სასტუმროები, ჰოსტელები; · დასასვენებელი სახლები, ბანაკები, სანატორიუმები; · სახლები, აგარაკები, კოტეჯები, სასახლეები; · საბინაო კომპლექსები, საბინაო კოოპერატივები, საბინაო ასოციაციები, ამხანაგობები; · ბინები, ოთახები მრავალბინიან კორპუსებში.
	არასაცხოვრებელი ფონდი	· არასაცხოვრებელი შენობები და შენობები; · ოფისები, სავაჭრო და საოფისე კომპლექსები; · მრავალფუნქციური კომპლექსები; · მაღაზიები და სავაჭრო ობიექტები; · რესტორნები, კაფეები, ბარები; · დასასვენებელი ობიექტები; · საწყობები, სათავსოები, ბაზები; · კიოსკები, სადგომები, პავილიონები; · ბენზინგასამართი სადგურები; · ავტოსადგომები, ავტოფარეხები.
	დედამიწა	· ნაკვეთები პირადი შვილობილი მეურნეობისთვის; · მიწის ნაკვეთები ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობისთვის; · მიწის ნაკვეთები საზოგადოებრივი მშენებლობისთვის; · ბაღისა და ქვეყნის ასოციაციები; · მრეწველობის მიწები; · სარეკრეაციო მიწები; · სხვები (სხვები).
	მრეწველობა	· საწარმოთა ქონებრივი კომპლექსები; · სახელოსნოები, საწარმოო მაღაზიები, ხაზები; · სამრეწველო კომპლექსები; · სასოფლო-სამეურნეო საწარმოები.
ბაზრის გარეთ	სახელმწიფო ფონდი	· სამინისტროების შენობები, ნაგებობები, სახლები და სხვა ობიექტები და დეპარტამენტები; · მიწა, ტყეები, წყლის ობიექტები, წიაღისეული; · უძრავი ქონების ობიექტები (მათ შორის საწარმოები) არ ექვემდებარება პრივატიზაცია.
	სტრატეგიული ფონდი	· სამხედრო-სამრეწველო კომპლექსი; · კოსმოსური ობიექტები; · განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი სახელმწიფო სტრატეგიული ობიექტები უძრავი ქონება.
	კულტურის ფონდი	· ისტორიული და არქიტექტურული შენობები და ნაგებობები, მუზეუმები, თეატრები, ძეგლები და სხვ.; · ეროვნული პარკები, ნაკრძალები, მამულები; · Კულტურული ღირებულებები.

შესავალი

1. უძრავი ქონების ცნება

2. ქონების ზოგადი მახასიათებლები

3. ქონების კლასიფიკაცია

დასკვნა

ბიბლიოგრაფია

შესავალი

უძრავი ქონება არის ქვეყნის ეროვნული სიმდიდრის საფუძველი. უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობა გავლენას ახდენს მთლიანად ქვეყნის ეკონომიკაზე, ვინაიდან კაპიტალის, შრომის, საქონლისა და მომსახურების ბაზრებს სჭირდებათ შესრულებული საქმიანობებისთვის შესაბამისი შენობები.

უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვა, დაზღვევა და ქონებრივი დავები, დაბეგვრა, ქონების იჯარით გაცემა, საწარმოების კორპორატიზაცია და ქონების წილების გადანაწილება, საინვესტიციო პროექტების განხორციელება და უზრუნველყოფილი სესხი - ეს არის ოპერაციების მოკლე ჩამონათვალი, რომელიც მოითხოვს ცოდნას უძრავი ქონების სფეროში. ეკონომიკა. ასეთი ოპერაციები ფართოდ არის გავრცელებული, უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობა გავლენას ახდენს მთლიანად ქვეყნის ეკონომიკაზე, ამიტომ უძრავი ქონების ეკონომიკის ცოდნა აუცილებელია როგორც სხვადასხვა ტიპის წარმატებული სამეწარმეო საქმიანობისთვის, ასევე ცხოვრებაში, ყოველდღიურ ცხოვრებაში. ნებისმიერი ოჯახისა და ცალკეული მოქალაქის.

კონტროლში გათვალისწინებულია უძრავი ქონების თავისებურებები და უძრავი ქონების ობიექტების კლასიფიკაცია და ა.შ. ამ საკონტროლო სამუშაოს მიზანია საწარმოების საფასო პოლიტიკის გათვალისწინება და ა.შ.

სამუშაოს ამოცანები ნაკარნახევია მიზნის მიხედვით:

მიეცით უძრავი ქონების კონცეფცია;

განვიხილოთ უძრავი ქონების ობიექტები და მათი კლასიფიკაცია;

განსაზღვრეთ ქონების თვისებები.

ნაშრომის დაწერის თეორიულ საფუძველს წარმოადგენს შემდეგი ავტორების საგანმანათლებლო მასალები და სამეცნიერო სტატიები: N.A. Shcherbakova, A.G. Gryaznova, L.N. Tepman.

ტესტის ნაშრომის დასაწერად გამოყენებული იყო სპეციალური ლიტერატურა, პერიოდული გამოცემები, გაიდლაინები.

ტესტის სტრუქტურა შედგება შესავალი, სამი თავი, დასკვნა და ცნობარების ჩამონათვალი.

1. უძრავი ქონების ცნება

დღევანდელ პრაქტიკაში უძრავი ქონება ტრადიციულად მოიცავს მიწას და მასზე მუდმივად მიკუთვნებულ ყველა გაუმჯობესებას (შენობები, ნაგებობები, მშენებლობა მიმდინარეობს).

„უძრავი ქონების“ ცნება პირველად რომაულ სამართალში ჩამოყალიბდა მიწის ნაკვეთების და სხვა ბუნებრივი ობიექტების სამოქალაქო მიმოქცევაში შეტანასთან დაკავშირებით, ახლა კი ის საყოველთაოდ მიღებული გახდა მსოფლიოს ყველა ქვეყანაში. რუსეთში ეს კონცეფცია გამოიყენებოდა პეტრე I-ის 1714 წლის 23 მარტის ბრძანებულებაში უძრავი ქონების ბრუნვისა და მისი მემკვიდრეობის შეზღუდვის შესახებ. პეტრე I-მა თავისი კანონით გააერთიანა მამულები და მამულები ერთ კატეგორიად - უძრავი ქონება. მიუხედავად იმისა, რომ ეს კანონი 1731 წელს გაუქმდა, ტერმინი „უძრავი ქონება“ შემორჩა.

საბჭოთა სამოქალაქო სამართალში, რევოლუციამდელი სამოქალაქო სამართლის მრავალი განვითარება, რომელიც არეგულირებს ქონებრივ საკითხებს, არ გამოიყენებოდა, მათ შორის მიწის კერძო საკუთრების გაუქმება და „ძირითადი საშუალებების“ კონცეფციის გამოყენება, რომელიც არ ითვალისწინებს მიწას. მიწის კერძო საკუთრების გაუქმების შემდეგ ნივთების დაყოფა მოძრავად და მოძრავად გადაკეთდა ძირითად და მიმოქცევაში მყოფი საშუალებების კატეგორიებად, ხოლო მიწის ნაკვეთები მხედველობაში მიიღეს ცალ-ცალკე ტიპის მიხედვით და მხოლოდ ბუნებრივი საზომი ერთეულებით (ფართობის მიხედვით).

თანამედროვე რუსეთში "უძრავი ქონების" ცნება კვლავ შემოვიდა ეკონომიკურ და იურიდიულ მიმოქცევაში რსფსრ კანონით "რსფსრ საკუთრების შესახებ" 1990 წლის 24 დეკემბერს, კერძო საკუთრების სტატუსის დამყარებასთან დაკავშირებით. მიწა და სსრ და რესპუბლიკების გაერთიანების სამოქალაქო კანონმდებლობის საფუძვლები 1991 წლის 31 მაისი (მუხ. 4). შემდეგ ეს ტერმინი დადასტურდა რუსეთის ფედერაციის პრეზიდენტის 1993 წლის 27 ოქტომბრის №1767 ბრძანებულებაში „რუსეთში მიწის ურთიერთობების მოწესრიგებისა და აგრარული რეფორმის განვითარების შესახებ (მუხლი 1) და საბოლოოდ დაკანონდა სამოქალაქო კოდექსით. რუსეთის ფედერაცია 1994 წლის 30 ნოემბერს. (მუხლი 130).

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის (მუხ. 130, 132) შესაბამისად, შემდეგი მატერიალური და არამატერიალური საგნები ეკუთვნის უძრავ ნივთებს.

ობიექტები, რომლებიც კლასიფიცირებულია როგორც უძრავი ქონება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით.

ცალკეული ობიექტები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 13-ე მუხლი).	კომპლექსური ობიექტები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 132-ე მუხლი).
მიწა; წიაღისეული ნაკვეთები; ცალკეული წყლის ობიექტები; ყველაფერი, რაც მტკიცედ არის დაკავშირებული მიწასთან, მათ შორის: - ტყეები; - მრავალწლიანი ნარგავები; - შენობა; - შენობები; 5. სახელმწიფო რეგისტრაციას ექვემდებარება უძრავი ქონების ეკვივალენტი: - საჰაერო ხომალდები და საზღვაო გემები; - შიდა ნავიგაციის გემები; - კოსმოსური ობიექტები; კანონით უძრავი ქონების სტატუსით მინიჭებული სხვა ნივთები.	საწარმოები მთლიანად, როგორც ქონებრივი კომპლექსი, მათ შორის: - მიწის ნაკვეთები; - შენობები და ნაგებობები; - ინვენტარი და აღჭურვილობა; - ნედლეული და პროდუქტები; - ვალდებულებების (ვალების) მოთხოვნის უფლება; - უფლება აღნიშვნებზე, რომლებიც ინდივიდუალიზაციას უწევს საწარმოს, მის პროდუქტებს, სამუშაოებსა და მომსახურებას; - სხვა ექსკლუზიური უფლებები.

თეორიასა და პრაქტიკაში განასხვავებენ უძრავი ქონების ცნებას, როგორც მატერიალურ (ფიზიკურ) ობიექტს და როგორც ეკონომიკური, სამართლებრივი და სოციალური ურთიერთობების კომპლექსს, რომელიც უზრუნველყოფს მისი განკარგვის სპეციალურ პროცედურას და უფლებების განსაკუთრებულ სტაბილურობას.

Უძრავი ქონება
ფიზიკური ობიექტი
მდებარეობა ფართობი და საზღვრები მოცულობის ზომა (სიმაღლე, სიგრძე, სიგანე) ფორმა	ლანდშაფტის ნამარხი საბადოები ნიადაგის ტიპი ფიზიკური მახასიათებლები გარემო
ეკონომიკური ურთიერთობების ობიექტები
სასაქონლო კაპიტალი მატერიალური სახით ტექნიკური ხარჯები ფინანსური აქტივი	კომუნალური სარგებელი ლიკვიდურობის ღირებულება	ფასების დაბეგვრის საინვესტიციო მიწოდება და მოთხოვნა
სამართლებრივი ურთიერთობის ობიექტი
საკუთრება (დასაკუთრება, გამოყენება, განკარგვა).		მდგრადი უფლებები (უვადო მემკვიდრეობით მფლობელობის უფლება, მუდმივი სარგებლობის უფლება, ეკონომიკური ადმინისტრირების უფლება, ოპერატიული მართვის უფლება, გირავნობის უფლება, იჯარა, განაშენიანება, მდებარე შენობის მესაკუთრის მიწის ნაკვეთზე უფლება. მასზე, ნდობა და სხვა უფლებები).
ზოგადი სოციალური ურთიერთობების ობიექტი (მიწა)
ჰაბიტატი ყველა თაობის ადამიანებისთვის შეუცვლელი ბუნებრივი რესურსი სივრცითი საფუძველი სხვა ობიექტების განთავსებისთვის, დაცული ყველა ადამიანის საკეთილდღეოდ. თავისუფლებისა და დამოუკიდებლობის საფუძველი		ადამიანთა ცხოვრების მდგომარეობა კურთხევის წყარო საკუთრების პრესტიჟი სიამაყისა და დიდების საფუძველი მრავალფუნქციური ღირებულება

უძრავი ქონება, როგორც ურთიერთობის ფიზიკური, ეკონომიკური, სამართლებრივი და სოციალური კომპლექსი

2. უძრავი ქონების ზოგადი აღწერა

მსოფლიო პრაქტიკაში უძრავი ქონება არის მიწა, ისევე როგორც ყველაფერი, რაც მასთან მყარად არის დაკავშირებული, მასზე მიმაგრებული საგნების ჩათვლით, მიუხედავად იმისა, არის ისინი ბუნებრივი წარმოშობისა თუ შექმნილი ადამიანის ხელით.

რუსეთში „უძრავი და მოძრავი ქონების“ ცნება პირველად გამოიყენა პეტრე I-მა 1714 წლის 23 მარტის ბრძანებულებაში „მოძრავი და უძრავი ქონების მემკვიდრეობის ბრძანების შესახებ“. უძრავ ქონებად აღიარეს მიწა, მიწა, სახლები, ქარხნები, ქარხნები, მაღაზიები. უძრავი ქონება მოიცავდა დედამიწის წიაღიდან მოპოვებულ მინერალებს და სხვადასხვა ნაგებობებს, როგორც დედამიწის ზემოთ მაღლა დგას, ისე მის ქვეშ აშენებულ, როგორიცაა ხიდები, კაშხლები, მაღაროები.

საბჭოთა სამოქალაქო სამართალში, რევოლუციამდელი სამოქალაქო სამართლის მრავალი განვითარება, რომელიც არეგულირებს ქონებრივ საკითხებს, არ გამოიყენებოდა, მათ შორის მიწის კერძო საკუთრების გაუქმებასთან დაკავშირებით, გამოიყენებოდა „ძირითადი საშუალებების“ კონცეფცია, რომელიც არ ითვალისწინებს მიწას. ანუ საწარმოო და არასაწარმოო მიზნების ობიექტები, რომლებიც ფუნქციონირებენ რამდენიმე წლის განმავლობაში სამომხმარებლო ფორმის დაკარგვის გარეშე.

რუსეთში ეკონომიკური რეფორმების გატარების პროცესში კვლავ შემოვიდა ქონების დაყოფა მოძრავ და უძრავ ქონებად. 1994 წლიდან, ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 130, ”უძრავი ნივთები (უძრავი ქონება, უძრავი ქონება) მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, მიწისქვეშა ნაკვეთებს, იზოლირებულ წყლის ობიექტებს და ყველაფერს, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან, ანუ საგნები, რომელთა გადატანა შეუძლებელია არაპროპორციულად. მათი დანიშნულების დაზიანება, მათ შორის ტყეების, მრავალწლიანი ნარგავების, შენობების, ნაგებობების ჩათვლით. უძრავ ქონებაში ასევე შედის „სახელმწიფო რეგისტრაციას დაქვემდებარებული საჰაერო და საზღვაო გემები, შიდა ნავიგაციის გემები, კოსმოსური ობიექტები“.

სხვა ქონება ასევე შეიძლება კლასიფიცირებული იყოს როგორც უძრავი ქონება. ასე რომ, ხელოვნების მიხედვით. 132, „საწარმო მთლიანად, როგორც სამეწარმეო საქმიანობისათვის გამოყენებული ქონებრივი კომპლექსი, აღიარებულია უძრავ ქონებად“.

ნივთები, რომლებიც არ არის უძრავი ქონება, მათ შორის ფული და ფასიანი ქაღალდები, აღიარებულია მოძრავ ქონებად.

უძრავი ქონების განმასხვავებელი ნიშნები მოცემულია ცხრილში. 1.

ცხრილი 1.

ნიშანი	მახასიათებელი მახასიათებელი
უძრაობა	უძრავი ქონების ობიექტების გადატანა შეუძლებელია მათი დაზიანების გარეშე
სახმელეთო კავშირი	მიწასთან ძლიერი და ფიზიკური და იურიდიული კავშირი
უნიკალურობა	აბსოლუტურად იდენტური თვისებების არარსებობა (ისინი განსხვავდებიან ფიზიკური მახასიათებლებით, მდებარეობით, ფანჯრებიდან ხედით, გარემოდან და ა.შ.)
კომუნალური	სარგებლობა მდგომარეობს იმაში, რომ დააკმაყოფილოს პირის მოთხოვნილება საცხოვრებელი და სამრეწველო შენობების მიმართ, მათი კომფორტი და გარემოსდაცვითი კეთილგანწყობა (ოთახის ზომა, განლაგება, მიმდებარე ტერიტორიის გამწვანება, ადგილმდებარეობა, ძირითადი სტრუქტურების მასალა და ა.შ.)
ფუნდამენტურობა	ნორმალურ პირობებში უძრავი ქონების მოპარვა, გატეხვა ან დაკარგვა არ შეიძლება
გამძლეობა	სარგებლობის პროცესში შენარჩუნებულია უძრავი ქონების ბუნებრივი ფორმა. ძირითადი სტრუქტურების მასალის მიხედვით, უძრავი ქონების ობიექტების სტანდარტული მომსახურების ვადა 15-დან 200 წლამდე მერყეობს.
მენეჯმენტის საჭიროება	უძრავ ქონებას ესაჭიროება მუდმივი მართვა (მოქირავნეების ძებნა, ქირავნობის გადასახადების შეგროვება, ობიექტის ფუნქციონალურ მდგომარეობაში შენარჩუნების უზრუნველყოფა: რემონტი და სხვადასხვა პრევენციული მოვლა, კომუნალური მომსახურების მიწოდება და ა.შ.)
ღირებულების ზრდის ტენდენცია	ქონების ღირებულება დროთა განმავლობაში იზრდება
სახელმწიფო ორგანოების მიერ გარიგებების რეგულირება	არსებობს მთავრობის მიერ დადგენილი პროცედურები, რომლებიც უნდა დაიცვან უძრავი ქონების სხვა ტრანზაქციების ყიდვისა და განხორციელებისას
დამალვის პრობლემა	ძნელია დამალვა როგორც თავად ქონება, ასევე მისი მფლობელი, რაც მნიშვნელოვანია საგადასახადო პოლიტიკისთვის სხვა საქონელთან დაკავშირებით
მაღალი ტრანზაქციის ხარჯები	უძრავი ქონების ღირებულება და ტრანზაქციის ხარჯები მაღალია სხვა საქონელთან შედარებით

არის ქონებაც, რომელიც მოძრავი იყო, მაგრამ ახლა უძრავ ქონებაზე ისეა მიმაგრებული, რომ მის ნაწილად იქცა. იმისათვის, რომ დადგინდეს, არის თუ არა ქონება მოძრავი, საჭიროა გაირკვეს, რამდენად მყარად არის დაკავშირებული ეს ქონება უძრავი ქონების ობიექტთან და შესაძლებელია თუ არა მათი ერთმანეთისგან გამოყოფა სამომხმარებლო ქონების დაზიანების გარეშე.