O dzieciach 

Główne rodzaje nieruchomości. Główne rodzaje nieruchomości Rodzaje nieruchomości w Rosji

Tradycyjnie w Rosji nieruchomości dzieli się na 3 grupy: zasoby mieszkaniowe, zasoby niemieszkalne, grunty. Każda z tych grup rozwija się niezależnie i posiada własne ramy legislacyjne i regulacyjne.

Zasób mieszkaniowy – ogół wszystkich lokali mieszkalnych, bez względu na formę własności, obejmujący budynki mieszkalne, akademiki, domy specjalistyczne, mieszkania i inne lokale mieszkalne w innych budynkach, nadające się do zamieszkania.

Nieruchomość mieszkaniowa jako produkt posiada następujące cechy odróżniające ją od innych dóbr (rys. 1).

Ryc. 1 Cechy nieruchomości jako produktu

Fundusz niemieszkaniowy obejmuje budynki, budowle i inne obiekty lub ich części, położone na określonej działce i zarejestrowane w określony sposób. Lokale niemieszkalne różnią się przeznaczeniem funkcjonalnym na biurowe, handlowe, magazynowe i przemysłowe.

Nieruchomość podstawowa to ziemia będąca miejscem zamieszkania wszystkich ludzi, głównym czynnikiem w każdej branży, bezpośrednio lub pośrednio zaangażowanym w produkcję wszystkich innych dóbr.

Wraz z podziałem na rodzaje nieruchomości dokonuje się klasyfikacji według szeregu kryteriów, co przyczynia się do skuteczniejszego badania rynku nieruchomości oraz ułatwia opracowywanie i stosowanie metod oceny i zarządzania różnymi kategoriami nieruchomości.

Ze względu na charakter zastosowania:

Nieruchomości mieszkalne: domy, domki, apartamenty.

Nieruchomości komercyjne: hotele, lokale biurowe, sklepy, restauracje, punkty usługowe.

Nieruchomości przemysłowe: fabryki, fabryki, magazyny.

Nieruchomości rolne: gospodarstwa rolne, ogrody.

Nieruchomości specjalne: szkoły, kościoły, klasztory, szpitale, żłobki, domy opieki, budynki rządowe i administracyjne.

Według celu własności:

Aby prowadzić działalność gospodarczą;

Do zamieszkania właściciela;

Jako inwestycja;

Jako zapasy i produkcja w toku;

Dla mistrzostwa i rozwoju;

Konsumować wyczerpane zasoby.

Według stopnia specjalizacji:

Specjalistyczne (ze względu na swój wyspecjalizowany charakter rzadko, jeśli w ogóle, są wynajmowane osobom trzecim lub sprzedawane na otwartym rynku w celu dalszego użytkowania, chyba że są sprzedawane w ramach prowadzonej działalności): rafinerie ropy naftowej, zakłady chemiczne, elektrownie; muzea, biblioteki i podobne obiekty należące do sektora publicznego;

Niespecjalistyczne - wszelkie inne nieruchomości, na które istnieje ogólne zapotrzebowanie na otwartym rynku, pod inwestycje, dotychczasowe użytkowanie lub podobne cele.

Według stopnia gotowości do pracy:

Uruchomiony;

Wymagający przebudowy lub poważnych napraw;

Budowa w toku.

Przez odtwarzalność w postaci naturalnej:

Niepowtarzalne: działki, złoża minerałów;

Powtarzalność: budynki, konstrukcje, nasadzenia wieloletnie.

Nieruchomości mają potencjał do generowania dochodu i są dość atrakcyjnym terenem inwestycyjnym. Formy dochodu z nieruchomości:

1) przyszłe okresowe przepływy pieniężne;

2) wzrost wartości nieruchomości na skutek zmian cen rynkowych, nabycia nowych i rozbudowy starych nieruchomości;

3) dochód z odsprzedaży przedmiotu po zakończeniu okresu własności.

Jest to jedna z najważniejszych cech społeczeństwa obywatelskiego. Własność domów, mieszkań, lokali biurowych i działek jest rejestrowana we właściwych organach, tworząc w ten sposób księgi katastralne. Nieruchomości zwykle kojarzą się z nieruchomościami mieszkalnymi, jednak zakres tej kategorii nieruchomości jest znacznie szerszy. Oprócz głównych typów istnieją także odrębne grupy nieruchomości, których umiejscowienie często powoduje trudności przy ocenie wartości rynkowej. Niemniej jednak praktyka prawnicza wypracowała zestaw parametrów, według których można stosunkowo trafnie klasyfikować nieruchomości. Koncepcja i rodzaje tego typu nieruchomości pomogą zidentyfikować cechy nieruchomości finansowych i mieszkaniowych, a także określić ich atrakcyjność inwestycyjną, co jest istotne. Ale najpierw musisz zrozumieć, które obiekty w zasadzie mogą pasować do definicji nieruchomości.

Znaki obiektów nieruchomości

Eksperci identyfikują trzy podstawowe cechy, po których można wyróżnić nieruchomość – trwałość, wartość materialną i trwałość. Być może główną cechą jest stacjonarność, od której pochodzi nazwa tego typu nieruchomości jako takiej. Cecha ta oznacza, że ​​obiekt posiada nierozerwalny fizyczny związek z powierzchnią ziemi. Oznacza to, że nieruchomość znajduje się stale w jednym miejscu i nie wiąże się z przemieszczaniem bez procesów destrukcyjnych. Chociaż najpopularniejsze rodzaje nieruchomości w Federacji Rosyjskiej rzeczywiście odpowiadają tej charakterystyce, właściwość ta stopniowo mięknie i pojawiają się wyjątki. W każdym razie powstają pewnego rodzaju kategorie graniczne, które posiadają pewne właściwości charakterystyczne dla nieruchomości w jej tradycyjnym znaczeniu.

Następnym znakiem jest materialność. Na początek warto zauważyć, że każdy przedmiot o takiej własności można ocenić pod kątem cech fizycznych. Może to obejmować dane dotyczące obszaru, lokalizacji, jakości konstrukcji i materiałów. Podsumowując, informacje te dają wyobrażenie o możliwych korzyściach płynących z obiektu - w związku z tym powstaje jego wartość materialna. Jeśli chodzi o trwałość, ta cecha jest początkowo warunkowa, dlatego jest wyjaśniona przez prawo. Zatem zgodnie ze standardami wszystkie rodzaje nieruchomości można również podzielić na 6 grup w zależności od stanu technicznego i okresu użytkowania. Minimalny okres użytkowania nieruchomości wynosi 15 lat, a maksymalny 150 lat.

Klasyfikacje nieruchomości

Istnieje wiele podejść do podziału nieruchomości według różnych kryteriów. Na przykład pośrednicy w handlu nieruchomościami, którzy zajmują się mieszkaniami, priorytetowo traktują takie parametry, jak prestiż powierzchni, liczba pokoi, liczba pięter i inne cechy. Nieco inne podejście stosuje się, jeśli planuje się klasyfikować rodzaje nieruchomości przeznaczonych do użytku komercyjnego. W tym przypadku podział odbywa się przede wszystkim w oparciu o wskaźniki płynności i rentowności. Jednak właściwości fizyczne takich obiektów oraz ich odległość od centrum miasta w dużej mierze decydują o ich atrakcyjności inwestycyjnej na rynku.

Jeśli podejdziemy do podziału majątku szerzej, to głównym czynnikiem klasyfikującym będzie pochodzenie. W szczególności wyróżniają rodzaje nieruchomości, które powstały przez naturę, a także przy udziale człowieka. Istnieje trzecia kategoria - są to nieruchomości, które powstały wysiłkiem ludzi, ale w trakcie eksploatacji nabierają nierozerwalnego związku z naturą. Na przykład minerały i ziemia są zasobami, z których powstają nieruchomości pochodzenia naturalnego. Z reguły są one początkowo własnością państwa, ale mogą też stać się własnością prywatną.

Główne rodzaje nieruchomości

Obecnie wszystkie nieruchomości dzielą się na trzy główne grupy - działki, nieruchomości komercyjne i mieszkania. Każda kategoria z kolei implikuje własne klasyfikacje i unikalne cechy. Na przykład może mieć różne cele pod względem działania. Można powiedzieć, że jest to najbardziej niejednoznaczny rodzaj własności, co tłumaczy się szeroką gamą sposobów jej wykorzystania. Z drugiej strony nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne tego typu mają swoje specyficzne cechy. Przykładowo takie obiekty mogą mieć różny stopień gotowości do działania. Właściwość nie ma znaczenia. Można stwierdzić, że cechy, rodzaje i cechy nieruchomości są ze sobą ściśle powiązane i pomagają sobie nawzajem w ustalaniu. Jeśli jednak lepiej poznasz różnice między każdym z głównych typów nieruchomości, ich specyficzne cechy staną się bardziej wyraźne. Warto również zauważyć, że jeden rodzaj nieruchomości może przekształcić się w inny. Przykładowo działkę rolną można przekwalifikować na grunt pod zabudowę indywidualną i z czasem na jej miejscu pojawi się podmiejski budynek mieszkalny.

Nieruchomości mieszkalnych

Najpierw musisz określić, które obiekty można nazwać mieszkaniami. Z reguły koncepcja ta oznacza budynek z udogodnieniami zapewniającymi zamieszkanie przez ludzi. Zwykle różnią się one właściwościami technicznymi i operacyjnymi. Podsumowując, właściwości lokali mieszkań i domów pozwalają na zaklasyfikowanie ich do kategorii elitarnych, standardowych, biznesowych itp. W związku z tym koszt różni się w zależności od tego, czy nieruchomość należy do jednej z wyznaczonych grup. Przewiduje także podział zabudowy mieszkaniowej na miejską i podmiejską. W pierwszym przypadku mówimy zwykle o mieszkaniach w oddzielnych domach i kompleksach, a w drugim - o domkach letniskowych. Istnieją również obiekty graniczne. Na przykład w miastach buduje się kamienice, w których może pomieścić kilka rodzin. Choć takie nieruchomości zachowują cechy mieszkań miejskich, właściciele mogą mieć osobne wejście i własną działkę w pobliżu domu.

Osobno warto rozważyć kondominium - jest to rodzaj mieszkania, które można zaliczyć do różnych kategorii. Aby zrozumieć charakterystykę tej nieruchomości, warto podzielić rodzaje nieruchomości na indywidualne i ogólne. Kondominium wyróżnia się możliwością uwzględnienia kilku domów lub części jednego budynku, z których lokali będą korzystać różni właściciele. Do tego typu nieruchomości mogą należeć także działki gruntowe. Oznacza to, że w tym przypadku na jednym obiekcie mogą znajdować się jednostki nieruchomości różnych klas, które połączone są we wspólną infrastrukturę.

Rodzaje nieruchomości komercyjnych

Na rynku nieruchomości zazwyczaj wyróżnia się cztery główne kategorie nieruchomości komercyjnych, różniące się charakterem ich funkcjonowania. Są to obiekty handlowe, magazynowe, biurowe, przemysłowe lub zespoły powierzchni. Często na jedną nieruchomość składa się kilka jednostek nieruchomości z różnych kategorii. Przykładowo powierzchnia handlowa jest połączona z lokalem przeznaczonym do przechowywania towarów. Cechą wspólną tych kategorii obiektów jest ich nastawienie na osiąganie korzyści materialnych. Można powiedzieć, że są to rodzaje nieruchomości finansowych, które w taki czy inny sposób przyczyniają się do akumulacji środków. Na przykład kompleksy produkcyjne są przeznaczone do wytwarzania produktów, magazyny służą do przechowywania produktów gotowych do sprzedaży lub do dalszego obrotu logistycznego, a obiekty detaliczne bezpośrednio sprzedają towary. Osobno warto wyróżnić lokale biurowe, które mogą wykonywać różne zadania, od świadczenia określonych usług po pełnienie funkcji zarządczych - na przykład w tych samych obiektach przemysłowych i handlowych. Nieruchomości mieszkalne można w niektórych przypadkach uznać również za komercyjne. Na przykład, jeśli właściciel wynajmuje powierzchnię, czerpiąc w ten sposób zysk finansowy.

Działka jako rodzaj nieruchomości

Jak wskazano powyżej, grunt jest własnością naturalną i można ją uznać za własność bazową. W zależności od statusu prawnego konkretnego obiektu określa się jego przeznaczenie. Najbardziej rozpowszechnione rodzaje nieruchomości przeznaczone są na cele rolnicze. W szczególności grunty przeznaczono pod pastwiska, grunty orne, pola siana, uprawy roślin wieloletnich itp. Działki przeznaczone pod uprawę nie mogą być wykorzystywane np. do sadzenia roślin uprawnych, można natomiast na nich budować stodoły, łaźnie, stodoły na siano i inne obiekty infrastruktury gospodarstwa domowego. Dość popularna jest również kategoria domków letniskowych. Różnią się tym, że właściciel ma prawo budować na swoim terenie małe domy. Ale takie budynki nie należą do nieruchomości mieszkalnych, to znaczy nie są przeznaczone do stałego zamieszkania. Budynki te podlegają także pewnym ograniczeniom w zakresie obsługi komunikacyjnej.

Istnieje także osobna kategoria działek przeznaczonych pod zabudowę indywidualną. Jeżeli na nieruchomościach rolnych nie można zabudować budynków mieszkalnych, wówczas obiekty pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe umożliwiają budowę prywatnych domów i domków letniskowych. Warto zauważyć, że wiele nowoczesnych wsi chałupniczych organizuje się na dawnych, które dziś uzyskały status indywidualnego budownictwa mieszkaniowego. Specyficzną i mniej powszechną grupą są tereny pod stacje naukowe. Na takich terenach organizowane są kompleksy badawcze i bazy.

Nieruchomości mobilne

Dokładnie tak jest w przypadku, gdy możemy mówić o wyjątku od zasad przy zarządzaniu nieruchomościami jako takimi. Obiekty mobilne należące do nieruchomości reprezentowane są przez tzw. domy mobilne. Jako pełnoprawna nieruchomość, takie konstrukcje stały się ostatnio powszechne w Stanach Zjednoczonych. Tego typu nieruchomości są mniej popularne w Rosji, ale wykorzystuje się je również do zabudowy osiedli zlokalizowanych na odległych placach budowy. Zaletami domów mobilnych są niski koszt, niewymagający wybór lokalizacji budowy i wszechstronność w działaniu. Wady obejmują niski poziom komfortu, średnią trwałość i zawodność. Wyjaśnia to fakt, że większość tego typu konstrukcji nadal nie jest przeznaczona do stałego zamieszkania.

Istnieją również subtelności prawne, które nie w każdym przypadku pozwalają na uznanie takich konstrukcji za pełnoprawną nieruchomość. Koncepcja i rodzaje takich obiektów mogą się różnić w zależności od sposobu wykonania urządzenia technicznego. Zatem rejestracja dokumentów własności jest dziś dozwolona w przypadku konstrukcji mobilnych opartych na fundamencie w granicach terenu należącego do właściciela obiektu. W niektórych przypadkach dozwolona jest także rejestracja w „domku mobilnym”. Oczywiście kładąc fundament pod taką konstrukcję, zapomina się o właściwościach mobilnych, choć w razie potrzeby użytkownik może przenieść dom w inne miejsce przy minimalnych stratach. Do tej kategorii zaliczają się częściowo statki morskie, które również należą do nieruchomości państwowych, chociaż w rzeczywistości posiadają zdolność przemieszczania się.

Ekonomiczna istota nieruchomości

Celowe wydobywanie korzyści materialnych jest bardziej typowe dla nieruchomości finansowych. Taki jest sens istnienia takich obiektów. Rodzaje nieruchomości komercyjnych, ich właściwości inwestycyjne oraz cechy charakterystyczne determinują ich atrakcyjność na rynku. Czyli wskaźniki określające płynność nieruchomości i jej możliwą rentowność w oczach potencjalnego nabywcy lub najemcy. Budowa wielomieszkaniowego budynku mieszkalnego jest również przedsięwzięciem inwestycyjnym i należy do branży nieruchomości komercyjnych.

Specjaliści w tej dziedzinie zajmują się planowaniem architektonicznym, projektem technicznym domu oraz realizują jego bezpośrednią budowę, skupiając się na przyszłej atrakcyjności inwestycyjnej. Ale nawet po zakończeniu budowy i oddaniu budynku do użytku, a mieszkania stają się nieruchomościami mieszkalnymi, charakter inwestycji zostaje zachowany. Przykładowo, nawet pierwszy klient firmy sprzedającej powierzchnię mieszkalną tego domu, może potraktować zakup nie jako miejsce do przyszłego zamieszkania, ale jako instrument inwestycji finansowej, który później będzie przynosił zysk w przypadku sprzedaży.

Rodzaje własności nieruchomości

Najbardziej rozpowszechnioną formą własności nieruchomości jest własność prywatna. Dokument potwierdzający to prawo pozwala konkretnej osobie na rozporządzanie określoną nieruchomością według własnego uznania. Istnieją jednak różne rodzaje własności nieruchomości w zakresie własności prywatnej. W ten sposób rozróżnia się własność indywidualną i wspólną. Drugi typ występuje w przypadkach, gdy jeden niepodzielny przedmiot wymaga dwóch lub więcej właścicieli. W tym kontekście warto przejść na wspólną formę własności, która również jest uważana za wspólną, ale bez podziału konkretnych udziałów. Jeżeli chodzi o podział majątku pomiędzy właścicieli, wówczas możemy mówić o innej formie własności – współwłasności. Własność wspólna polega na tworzeniu pojedynczych udziałów między właścicielami, ale ich konkretne rozmiary nie są określone. Może to być mieszkanie małżonków, które zostało zakupione w trakcie małżeństwa ze wspólnych środków finansowych.

Wniosek

Podstawą podziału nieruchomości na różne typy i kategorie jest jednak charakter użytkowania. W oparciu o cechy przyszłego przeznaczenia architekci i budowniczowie formułują cechy użytkowe obiektu, które są ustalane na etapie opracowywania projektu i wdrażane już na miejscu pracy. Istnieją także szczególne właściwości prawne, jakie posiadają poszczególne rodzaje nieruchomości. Prawo cywilne określa odrębne warunki utrzymywania, prowadzenia i przeprowadzania obrotu rynkowego dla poszczególnych kategorii nieruchomości. Na przykład opodatkowanie może mieć różne zastosowanie do nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych. Co więcej, nawet w obrębie poszczególnych kategorii często występuje zróżnicowanie w podejściu do tworzenia dokumentów regulacyjnych dotyczących utrzymania i serwisowania poszczególnych obiektów. Dotyczy to w szczególności przestrzegania norm sanitarnych, zasad służby publicznej, kwestii bezpieczeństwa przeciwpożarowego itp.

Istnieją trzy główne rodzaje nieruchomości: grunty, mieszkania i lokale niemieszkalne.

Ziemię dzieli się na:

  • 1. działki przeznaczone pod zabudowę;
  • 2. kompleksy przyrodnicze przeznaczone do ich eksploatacji.

Mieszkanie to budynek ze wszystkimi udogodnieniami przeznaczony do zamieszkania przez ludzi.

Obudowa może być:

  • 1. elita;
  • 2. typowy;
  • 3. miejski;
  • 4. podmiejski.

Wraz z podziałem na typy, nieruchomości są klasyfikowane według szeregu kryteriów, co przyczynia się do skuteczniejszego badania rynku nieruchomości.

Ze względu na charakter użytkowania

  • - Nieruchomości mieszkalne: domy, domki, mieszkania.
  • - Nieruchomości komercyjne: hotele, lokale biurowe, sklepy, restauracje, punkty usługowe.
  • - Nieruchomości przemysłowe: fabryki, fabryki, magazyny.
  • - Nieruchomości rolne: gospodarstwa rolne, ogrody.
  • - Nieruchomości specjalne: szkoły, kościoły, klasztory, szpitale, żłobki, domy opieki, budynki rządowe i administracyjne.

Według celu własności

  • - do prowadzenia działalności gospodarczej;
  • - na miejsce zamieszkania właściciela;
  • - jako inwestycja;
  • - jako zapasy i produkcja w toku;
  • - za mastering i rozwój;
  • - za zużycie wyczerpywalnych zasobów.

Według stopnia specjalizacji

  • - specjalistyczne (ze względu na swój wyspecjalizowany charakter rzadko, jeśli w ogóle, są wynajmowane osobom trzecim lub sprzedawane na wolnym rynku w celu kontynuacji dotychczasowego użytkowania, chyba że są sprzedawane w ramach prowadzonej działalności korzystającej z niego): rafinerie ropy naftowej, zakłady chemiczne, elektrownie ; muzea, biblioteki i podobne obiekty należące do sektora publicznego;
  • - niespecjalistyczne - wszelkie inne nieruchomości, na które istnieje powszechny popyt na otwartym rynku pod inwestycje, użytkowanie na istniejące lub podobne cele.

Według stopnia gotowości do pracy:

  • - oddany do użytku;
  • - wymagające przebudowy lub większych napraw;
  • - Budowa w toku.

Przez odtwarzalność w postaci naturalnej:

  • - niepowtarzalne: działki, złoża kopalin;
  • - powtarzalne: budynki, konstrukcje, nasadzenia wieloletnie.

Nieruchomości mają potencjał do generowania dochodu i są dość atrakcyjnym terenem inwestycyjnym. Formy dochodu z nieruchomości:

  • 1) przyszłe okresowe przepływy pieniężne;
  • 2) wzrost wartości nieruchomości na skutek zmian cen rynkowych, nabycia nowych i rozbudowy starych nieruchomości;
  • 3) dochód z odsprzedaży przedmiotu po zakończeniu okresu własności.

Wyceną nieruchomości interesują się przede wszystkim kategorie obiektów, które są aktywnie przedmiotem obrotu na rynku jako towary niezależne. Obecnie w Rosji jest to:

  • - apartamenty i pokoje;
  • - lokale i budynki na biura lub sklepy;
  • - podmiejskie budynki mieszkalne wraz z działkami (domki i dacze);
  • - wolne działki przeznaczone pod zabudowę lub inne cele (w najbliższej przyszłości);
  • - obiekty magazynowo-produkcyjne.

Proponowana klasyfikacja obiektów nieruchomości ma na celu promowanie zróżnicowanego podejścia do ich oceny, uwzględniającego najważniejsze cechy charakterystyczne dla każdej grupy obiektów, charakterystykę obrotu nimi, strukturę i skalę rynków, na których dokonuje się zakupu i sprzedaży. zachodzą procesy.

Na ocenę obiektu wpływają różne warunki i ich kombinacje, dlatego do przeprowadzenia grupowania wykorzystano metodę „drzewa cech”. To grupowanie jest wielopoziomowe; na każdym poziomie odbywa się to według jego podstawy z możliwymi różnicami na tym samym poziomie, ale wzdłuż różnych „gałęzi”.

Jednocześnie głębokość (liczba poziomów) klasyfikacji jest większa w przypadku tych „branż”, na których zlokalizowane są obiekty bardziej reprezentatywne (w skali rynku).

Poniżej znajduje się nazwa oraz zestaw zalecanych wartości dla każdej cechy klasyfikacyjnej (druga cyfra w numerycznym indeksie klasyfikacyjnym wskazuje pochodzenie obiektu, trzecia – przeznaczenie, czwarta – skalę i charakterystykę obiektu).

1. Pochodzenie

b Obiekty naturalne (naturalne).

b Obiekty sztuczne (budynki).

2. Cel

b Działki wolne (pod zabudowę lub inne cele użytkowania powierzchni gruntu).

b Kompleksy naturalne (złoża itp.) do ich eksploatacji.

3. Budynki

b Do mieszkania.

b Dla biur.

b Dla handlu i usług płatnych.

b Dla przemysłu.

ь Inne.

4. Skala

ь Masywy lądowe.

ь Oddzielne działki.

b Zespoły budynków i budowli (wieś dacza, mikro-

b dzielnica, hotel, sanatorium, motel itp.).

ь Budynek mieszkalny.

ь Budynek mieszkalny jednorodzinny (dwór, chata).

b Sekcja (wejście).

b Podłoga w przekroju.

ь Mieszkanie.

miotła.

ь Domek letniskowy.

b Zespół budynków administracyjnych.

b Budynek.

b Pomieszczenia lub części budynków (sekcje, piętra).

5. Gotowy do użycia

ь Gotowe obiekty

b Wymagający przebudowy lub większych napraw.

b Wymagające ukończenia budowy („niedokończone”). Podział na podgrupy według cech grupy 4 można zastosować do wszystkich grup (od 1.2.1 do 1.2.5).

Najbardziej rozwiniętym sektorem rynku nieruchomości w Rosji jest obecnie rynek apartamentów. Znacznie słabiej rozwinięty jest rynek nieruchomości komercyjnych, a zwłaszcza przemysłowych, a także rynek gruntów.

Dla oceny najbardziej znaczącą klasyfikacją nieruchomości jest podział gruntów, budynków i budowli na dwie klasy:

  • 1) nieruchomości specjalistyczne;
  • 2) nieruchomości niewyspecjalizowane.

Nieruchomość specjalistyczna to nieruchomość, która ze względu na swój specjalistyczny charakter rzadko jest sprzedawana na wolnym rynku, chyba że w ramach prowadzonej z niej działalności.

Specyficzny charakter nieruchomości wynika zwykle z jej projektu, specjalizacji, wielkości, lokalizacji lub kombinacji tych czynników.

Nieruchomości niewyspecjalizowane to nieruchomości, na które istnieje powszechny popyt i które są zwykle kupowane, sprzedawane lub wynajmowane na wolnym rynku w celu wykorzystania ich jako inwestycję lub pod zabudowę i rozwój.

Dla różnych ocen, w zależności od celu własności, nieruchomości dzieli się na kategorie:

  • 1) nieruchomości zajmowane przez właściciela z przeznaczeniem na działalność przedsiębiorstwa;
  • 2) nieruchomości inwestycyjne wykorzystywane przez właściciela do generowania przychodów z czynszów, utrzymywania lub zwiększania wartości kapitału;
  • 3) nieruchomości stanowiące nadwyżkę na potrzeby produkcyjne (biznesowe);
  • 4) nieruchomości posiadane na cele deweloperskie i deweloperskie;
  • 5) nieruchomości stanowiące inwentarz.

Nieruchomości ze względu na ich przeznaczenie funkcjonalne do prowadzenia określonej działalności gospodarczej dzieli się na rodzaje:

  • 1) mieszkalne;
  • 2) biuro;
  • 3) przemysłowe;
  • 4) magazyn;
  • 5) wielofunkcyjny.

Do wycen, w zależności od celu stosowania ulepszeń, nieruchomości dzieli się na następujące typy:

  • 1) budynki mieszkalne i drugorzędne obiekty mieszkalne (mieszkania, pokoje);
  • 2) budynki administracyjne;
  • 3) budynki przemysłowe;
  • 4) części budynku, zabudowane pomieszczenia (biura, przedsiębiorstwa);
  • 5) dworki, chaty, dacze, domki ogrodowe;
  • 6) konstrukcje;
  • 7) zespoły budynków i budowli.

Tryb przydziału nieruchomości do określonej klasy, typu, typu i kategorii należy uzgodnić z Klientem, chyba że obowiązujące przepisy stanowią inaczej.

Dla działek, jako szczególnych obiektów wyceny, istnieje osobna klasyfikacja.

Zgodnie z art. 7 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej podział zasobów gruntów (fundusz gruntów) na następujące kategorie ustala się zgodnie z przeznaczeniem oraz reżimem prawnym użytkowania i ochrony:

  • 1) grunty obszarów zaludnionych (osady);
  • 2) tereny przemysłowe, transportowe, komunikacyjne, obronne i inne cele specjalne;
  • 3) tereny o przeznaczeniu przyrodniczym, chronionym, zdrowotnym, rekreacyjnym i historyczno-kulturalnym;
  • 4) grunty rolne;
  • 5) grunty leśne;
  • 6) grunty funduszu wodnego;
  • 7) grunty rezerwowe.

Tereny osadnicze – tereny położone w granicach administracyjnych różnych osiedli, dzieli się ze względu na ich przeznaczenie funkcjonalne na dwie grupy: osady wiejskie i miejskie.

Przy ocenie gruntów pod zabudowę należy uwzględnić ich podział zgodnie z przeznaczeniem i przepisami urbanistycznymi na następujące strefy terytorialne:

  • 1) grunty zabudowy miejskiej lub wiejskiej, w tym mieszkalne i magazyny publiczne, przemysłowe i komunalne;
  • 2) grunty publiczne przeznaczone na potrzeby ludności (zajęte przez place, ulice, drogi, wały, parki, parki leśne, ogrody publiczne, stawy, plaże itp.);
  • 3) grunty o przeznaczeniu rolniczym;
  • 4) tereny o przeznaczeniu ekologicznym, zdrowotnym, rekreacyjnym i historyczno-kulturalnym;
  • 5) tereny transportu, łączności, łączności inżynieryjnej;
  • 6) tereny zbiorników wodnych i obszary wodne;
  • 7) tereny obiektów wojskowych i strefy wrażliwe;
  • 8) tereny rezerwatowe – nieobjęte działalnością urbanistyczną i innymi.

Klasyfikacja obiektów nieruchomości metodą „drzewa cech”, którą prezentujemy poniżej, jest wygodna do oceny nieruchomości, biorąc pod uwagę główne cechy charakterystyczne dla każdej grupy, na przykład niuanse obrotu handlowego, skalę i strukturę rynków, na których przeprowadzane są transakcje kupna i sprzedaży przedmiotów itp.

Według tej klasyfikacji nieruchomości można podzielić na:

1. Cel funkcjonalny:
działki przeznaczone pod zabudowę;
kompleksy naturalne (do eksploatacji);
budynki
pokoje i apartamenty;
budynki i lokale pod sklepy i biura;
prywatne budynki mieszkalne, dacze, domki na przedmieściach (z działkami);
pomieszczenia produkcyjne, magazyny;
Inny

2. Według pochodzenia
Masy lądowe
Oddzielne działki.
Zespoły budynków i budowli
Budynki mieszkalne
Domy mieszkalne jednorodzinne (rezydencje, domki letniskowe)
Wejście (sekcja).
Podłoga wejściowa.
Apartament.
Pokój.
Domek letni
Zespół budynków administracyjnych.
Budynek.
Pomieszczenia lub części budynków (sekcje, piętra).

3. Gotowy do użycia
Gotowe obiekty.
Obiekty wymagające generalnego remontu lub przebudowy.
Obiekty wymagające dokończenia budowy.

Na potrzeby wyceny wartości obiektów, a mianowicie: działek, budynków, budowli, można je podzielić na dwie kategorie:
nieruchomości niewyspecjalizowane;
nieruchomości specjalistyczne.
Nieruchomości specjalistyczne Za te przedmioty uważa się te przedmioty, które ze względu na specyfikę ich użytkowania niezwykle rzadko trafiają na rynek otwarty w celu dalszego specjalistycznego wykorzystania. Wyjątek można uznać za sprzedaż takich obiektów w ramach często działającej działalności. O tym szczególnym charakterze nieruchomości decydują cechy jej projektu, lokalizacja, specjalizacja, wielkość lub kombinacja tych czynników.

Pod uwagę brane są nieruchomości, na które istnieje stałe zapotrzebowanie na otwartym rynku niewyspecjalizowany. Takie nieruchomości można swobodnie kupować, sprzedawać i wynajmować. Jest wykorzystywany zarówno do celów bezpośrednich, jak i jako przedmiot inwestycji, rozwoju i inwestycji.

Na Ukrainie istnieją 3 rodzaje nieruchomości: grunty, mieszkania i lokale niemieszkalne .

Ziemia jest podstawowym czynnikiem w każdej działalności gospodarczej, która pośrednio lub bezpośrednio wiąże się z produkcją towarów lub świadczeniem usług.
Ziemię dzieli się na:
1) działki przeznaczone pod zabudowę lub inne cele użytkowania;
2)kompleksy przyrodnicze przeznaczone do ich eksploatacji (złoża itp.)

Mieszkania jest budynkiem ze wszystkimi udogodnieniami przeznaczonymi do zamieszkania przez ludzi.
Mieszkania mogą być miejskie i podmiejskie, które mogą należeć do różnych klas: ekonomicznej, biznesowej, elitarnej, standardowej (według serii).

Być może rynek mieszkaniowy podstawowy(nowe budynki) i wtórny(sprzedaż wtórna)

Nieruchomości dzielimy ze względu na cechy funkcjonalne na: mieszkalne i niemieszkalne.

W niemieszkalne przydzielana jest nieruchomość (komercyjna). nieruchomości handlowe, biurowe, magazynowe, przemysłowe, hotelowe, rekreacyjne, instytucjonalne i wielofunkcyjne.

Rodzaje nieruchomości w zależności od stopnia gotowości do użycia:
1) obiekty oddane do użytku;
2) budynki wymagające kapitalnego remontu lub przebudowy;
3) niedokończona konstrukcja.

Przez stopień powtarzalności nieruchomość przydzielana jest w naturze:
1) nie do odtworzenia– są to złoża minerałów;
2)odtwarzalny- To są konstrukcje, budynki.

Przez stopnie specjalizacji wyróżnić:
1) specjalistyczne: rafinerie chemiczne i naftowe; muzea i inne budynki kulturalne;
2) niespecjalistyczne – są to nieruchomości, na które istnieje popyt na otwartym rynku inwestycyjnym.

Przez charakter użytkowania nieruchomości potrzebne są pod budownictwo mieszkaniowe, działalność handlową, potrzeby rolnicze, cele specjalne (szkoły, kościoły).

Przez celach własnościowych przeznaczony jest pod działalność gospodarczą, do zamieszkania właściciela, jako inwestycja, do zagospodarowania i rozwoju, jako zapasy, do konsumpcji zasobów, które aktualnie się wyczerpują.

Typ

Zwój

Rynek

Zasobów mieszkaniowych

· Hotele, hostele;

· Domy wczasowe, obozy, sanatoria;

· Domy, dacze, domki, rezydencje;

· Zespoły mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe;

· Apartamenty, pokoje w apartamentowcach.

Fundusz niemieszkaniowy

· Budynki i lokale niemieszkalne;

· Biura, kompleksy handlowe i biurowe;

· Kompleksy wielofunkcyjne;

· Sklepy i obiekty handlowe;

· Restauracje, kawiarnie, bary;

· Zaplecze rekreacyjne;

· Magazyny, obiekty magazynowe, bazy;

· Kioski, stragany, pawilony;

· Stacje benzynowe;

· Parkingi, garaże.

Ziemia

· Działki pod rolnictwo prywatne;

· Działki pod budownictwo indywidualne;

· Miejsca pod budownictwo publiczne;

· Partnerstwa ogrodowe i daczy;

· Ziemie przemysłowe;

· Tereny rekreacyjne;

· Inni (odpoczynek).

Przemysł

· Kompleksy majątkowe przedsiębiorstw;

· Warsztaty, wydziały produkcyjne, linie;

· Kompleksy przemysłowe;

· Przedsiębiorstwa rolnicze.

Zamknięty sklep

Fundusz Państwowy

· Budynki, budowle, domy i inne obiekty ministerstw i
działy;

· Ziemia, lasy, zbiorniki wodne, podglebie;

· Obiekty nieruchomości (w tym przedsiębiorstwa) nie podlegają
prywatyzacja.

Fundusz strategiczny

· Kompleks wojskowo-przemysłowy;

· Obiekty kosmiczne;

· Szczególnie ważne obiekty strategiczne państwa
nieruchomość.

Fundacja Kultury

· Budynki i budowle historyczne i architektoniczne, muzea, teatry,
pomniki itp.;

· Parki narodowe, rezerwaty, osiedla;

· Wartości kulturowe.

Wstęp

1. Pojęcie nieruchomości

2. Ogólna charakterystyka nieruchomości

3. Klasyfikacja nieruchomości

Wniosek

Bibliografia


WSTĘP

Nieruchomości są podstawą bogactwa narodowego kraju. Stan rynku nieruchomości wpływa na gospodarkę kraju jako całości, gdyż rynki kapitału, pracy, towarów i usług wymagają lokali odpowiadających prowadzonej działalności.

Kupno i sprzedaż nieruchomości, ubezpieczenia i spory majątkowe, podatki, dzierżawa majątku, korporatyzacja przedsiębiorstw i redystrybucja udziałów majątkowych, realizacja projektów inwestycyjnych i udzielanie kredytów zabezpieczonych – to krótka lista operacji wymagających wiedzy z zakresu obrotu nieruchomościami ekonomia nieruchomości. Takie operacje są powszechne, stan rynku nieruchomości wpływa na gospodarkę kraju jako całości, dlatego znajomość ekonomii nieruchomości jest niezbędna zarówno do udanej działalności gospodarczej różnego rodzaju, jak i w życiu, w życiu codziennym każdą rodzinę i poszczególnych obywateli.

Kontrola bada cechy nieruchomości, klasyfikację nieruchomości itp. Celem tego testu jest zbadanie polityki cenowej przedsiębiorstw itp.

Cele pracy są podyktowane celem:

Podaj pojęcie nieruchomości;

Rozważ obiekty nieruchomości i ich klasyfikację;

Określ cechy nieruchomości.

Teoretyczną podstawę do napisania pracy stanowią materiały edukacyjne i artykuły naukowe następujących autorów: N.A. Shcherbakova, A.G. Gryaznova, L.N. Tepman.

Do napisania pracy testowej wykorzystano specjalistyczną literaturę, czasopisma i zalecenia metodologiczne.

Struktura testu składa się ze wstępu, trzech rozdziałów, zakończenia i spisu literatury


1. KONCEPCJA NIERUCHOMOŚCI

W obecnej praktyce do nieruchomości tradycyjnie zalicza się grunt wraz ze wszystkimi ulepszeniami trwale z nim związanymi (budynki, budowle, niezakończone inwestycje budowlane).

Pojęcie „nieruchomości” powstało po raz pierwszy w prawie rzymskim w związku z wprowadzeniem gruntów i innych obiektów przyrodniczych do obrotu cywilnego, a obecnie stało się powszechnie akceptowane we wszystkich krajach świata. W Rosji koncepcję tę zastosowano w dekrecie Piotra I z 23 marca 1714 r. w sprawie ograniczenia obrotu nieruchomościami i ich dziedziczenia. Piotr I na mocy swojego prawa zjednoczył majątki i majątki w jedną kategorię - nieruchomości. Chociaż prawo to zostało uchylone w 1731 r., określenie „nieruchomość” pozostało.

W sowieckim prawie cywilnym nie zastosowano wielu rozwinięć przedrewolucyjnego prawa cywilnego regulujących kwestie majątkowe, w tym zniesienia prywatnej własności gruntów i zastosowania pojęcia „środków trwałych”, które nie uwzględniały gruntów. Po zniesieniu prywatnej własności ziemi podział rzeczy na ruchome i ruchome został przekształcony na środki trwałe i obrotowe, a działki ewidencjonowano oddzielnie według rodzaju i wyłącznie w naturalnych jednostkach miary (wg powierzchni).

We współczesnej Rosji pojęcie „nieruchomości” zostało ponownie wprowadzone do obrotu gospodarczego i prawnego na mocy ustawy RSFSR „O majątku RSFSR” z 24 grudnia 1990 r. w związku z ustanowieniem statusu prywatnej własności gruntów i Podstawy Prawodawstwa Cywilnego Związku Socjalistycznych Republik i Republik Radzieckich z dnia 31 maja 1991 r. (art. 4). następnie termin ten został potwierdzony w Dekrecie Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 27 października 1993 r. nr 1767 „W sprawie uregulowania stosunków gruntowych i rozwoju reformy rolnej w Rosji (art. 1) i został ostatecznie uregulowany w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej w dniu 30 listopada 1994 r. (Artykuł 130).

Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej (art. 130, 132) do rzeczy nieruchomych zalicza się następujące przedmioty materialne i niematerialne.

Obiekty sklasyfikowane jako nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Odrębne przedmioty (art. 13 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Obiekty złożone (art. 132 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Grunt; Obszary podglebowe; Oddzielne zbiorniki wodne; Wszystko, co jest trwale związane z ziemią, w tym: - lasy; - nasadzenia wieloletnie; - budynek; - Struktury; 5. Z nieruchomościami i podlegającymi rejestracji państwowej zrównane są: - statki powietrzne i morskie; - statki żeglugi śródlądowej; - obiekty kosmiczne; Inne przedmioty posiadające z mocy prawa status nieruchomości. Przedsiębiorstwa jako całość jako zespół nieruchomości obejmujący: - działki; - budynki i konstrukcje; - inwentarz i wyposażenie; - surowce i produkty; - prawa, roszczenia, obowiązki (długi); - prawa do oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo, jego produkty, dzieła i usługi; - inne prawa wyłączne.

W teorii i praktyce rozróżnia się pojęcie nieruchomości jako przedmiotu materialnego (fizycznego) oraz jako zespołu stosunków gospodarczych, prawnych i społecznych, które zapewniają specjalną procedurę jej rozporządzania i szczególną stabilność praw.

Nieruchomość
Obiekt fizyczny
Lokalizacja Powierzchnia i granice Objętość Rozmiar (wysokość, długość, szerokość) kształt krajobraz złoża kopalne rodzaj gleby cechy fizyczne środowisko zewnętrzne
Przedmioty stosunków gospodarczych
Towar Kapitał w gotówce Koszty utrzymania Aktywa finansowe Narzędzie Rentowność Płynność Koszt opodatkowanie cen inwestycje podaż i popyt
Przedmiot stosunków prawnych
prawo własności (posiadać, używać, rozporządzać). Prawa wiosenne (prawo dożywotniego posiadania dziedzicznego, prawo stałego użytkowania, prawo wprowadzenia gospodarczego, prawo zarządzania operacyjnego, prawo zastawu, dzierżawy, zagospodarowania, prawo do działki właściciela znajdującego się na niej budynku, trust i inne prawa).
Przedmiot ogólnych stosunków społecznych (ziemia)
Siedlisko dla ludzi wszystkich pokoleń Niezastąpiony zasób naturalny Przestrzenna podstawa do umieszczenia innych obiektów Chroniona dla dobra wszystkich ludzi Podstawa wolności i niezależności Stan życia ludzi Źródło korzyści Prestiż własności Podstawa dumy i chwały Wielofunkcyjne znaczenie

Nieruchomość jako zespół powiązań fizycznych, ekonomiczno-prawnych i społecznych

2. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI

W praktyce światowej nieruchomością jest grunt, a także wszystko, co jest z nim trwale związane, w tym przedmioty z nim związane, niezależnie od tego, czy są pochodzenia naturalnego, czy też zostały stworzone ręką ludzką.

W Rosji pojęcia „nieruchomości i ruchomości” po raz pierwszy użył Piotr I w dekrecie z 23 marca 1714 r. „W sprawie procedury dziedziczenia majątku ruchomego i nieruchomego”. Nieruchomości obejmowały grunty, grunty, domy, zakłady, fabryki i sklepy. Nieruchomości obejmowały minerały wydobywane z wnętrzności ziemi oraz różne konstrukcje, zarówno naziemne, jak i budowane pod ziemią, takie jak mosty, tamy, kopalnie.

W sowieckim prawie cywilnym nie zastosowano wielu rozwinięć przedrewolucyjnego prawa cywilnego regulujących kwestie majątkowe, m.in. w związku ze zniesieniem prywatnej własności gruntów zastosowano pojęcie „środków trwałych”, które nie uwzględnia gruntów , czyli przedmioty o przeznaczeniu produkcyjnym i nieprodukcyjnym, działające przez szereg lat i nie tracące formy konsumenckiej.

W procesie reform gospodarczych w Rosji przywrócono podział majątku na ruchomy i nieruchomy. Od 1994 r., zgodnie z art. 130 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej „do rzeczy ruchomych (nieruchomości, nieruchomości) zalicza się działki gruntowe, działki podziemne, izolowane zbiorniki wodne oraz wszystko, co jest trwale związane z gruntem, to znaczy przedmioty, których ruch bez nieproporcjonalnych szkód dla ich przeznaczenie jest niemożliwe, włączając w to lasy, nasadzenia wieloletnie, budynki i budowle.” Do nieruchomości zalicza się także „statki powietrzne i morskie, statki żeglugi śródlądowej oraz obiekty kosmiczne podlegające rejestracji państwowej”.

Ustawa może zaliczyć do nieruchomości inny majątek. Zatem zgodnie z art. 132, „za nieruchomość uznaje się całe przedsiębiorstwo, jako zespół nieruchomości służących do prowadzenia działalności gospodarczej”.

Rzeczy niebędące nieruchomościami, w tym pieniądze i papiery wartościowe, uważa się za ruchomość.

Charakterystyczne cechy nieruchomości przedstawiono w tabeli. 1.

Tabela 1.

Podpisać Charakterystyka cechy
Nieruchomość Nieruchomości nie można przenosić bez wyrządzenia jej szkody
Połączenie z ziemią Silne fizyczne i prawne powiązanie z gruntem
Wyjątkowość Brak absolutnie identycznych obiektów nieruchomości (różnią się właściwościami fizycznymi, lokalizacją, widokiem z okien, otoczeniem itp.)
Pożytek Przydatność polega na możliwości zaspokojenia ludzkich potrzeb w zakresie pomieszczeń mieszkalnych i przemysłowych, ich komfortu i przyjazności dla środowiska (wielkość pomieszczenia, układ, zagospodarowanie terenu, lokalizacja, materiał głównych konstrukcji itp.)
Fundamentalność Nieruchomości nie można w normalnych warunkach ukraść, zniszczyć ani zgubić
Trwałość Naturalna forma nieruchomości zostaje zachowana w trakcie użytkowania. W zależności od materiału głównych konstrukcji standardowy okres użytkowania obiektów nieruchomości waha się od 15 do 200 lat
Potrzeba zarządzania Nieruchomość wymaga stałego zarządzania (wyszukiwanie najemców, pobieranie opłat czynszowych, dbanie o utrzymanie nieruchomości w odpowiednim stanie funkcjonalnym: przeprowadzanie remontów i różnych konserwacji zapobiegawczych, dostarczanie mediów itp.)
Trend wzrostowy wartości Wartości nieruchomości mają tendencję do zwiększania się w czasie
Regulacja transakcji przez organy rządowe Istnieją procedury ustanowione przez rząd, których należy przestrzegać przy zakupie i innych transakcjach dotyczących nieruchomości.
Ukrywanie jest problematyczne Trudno ukryć zarówno samą nieruchomość, jak i jej właściciela, co jest istotne z punktu widzenia polityki podatkowej dotyczącej pozostałych towarów
Wysokie koszty transakcyjne Wartość nieruchomości i koszty transakcyjne są wysokie w porównaniu z innymi towarami

Istnieje również majątek, który był ruchomy, ale obecnie został przyłączony do nieruchomości w taki sposób, że stał się jej częścią. Aby ustalić, czy nieruchomość jest ruchoma, należy ustalić, jak mocno nieruchomość ta jest powiązana z przedmiotem nieruchomości oraz czy możliwe jest ich oddzielenie od siebie bez szkody dla dóbr konsumpcyjnych.

Przystępne ceny, raty, kredyt hipoteczny, kapitał macierzyński: kupić mieszkanie na Krymie od dewelopera.