Hlavné typy nehnuteľností. Hlavné typy nehnuteľností Typy nehnuteľností v Rusku

Tradične sú nehnuteľnosti v Rusku rozdelené do 3 skupín: bytový fond, nebytový fond a pôda. Každá z týchto skupín sa vyvíja samostatne, má svoj legislatívny a regulačný rámec.

Bytový fond - súhrn všetkých obytných priestorov, bez ohľadu na formu vlastníctva, vrátane obytných budov, internátov, špecializovaných domov, bytov, iných obytných priestorov v iných budovách vhodných na bývanie.

Obytná nehnuteľnosť ako komodita má nasledujúce vlastnosti, ktoré ju odlišujú od ostatných tovarov (obr. 1).

Obr.1 Vlastnosti nehnuteľnosti ako komodity

Do nebytového fondu patria budovy, stavby a iné objekty alebo ich časti, ktoré sa nachádzajú na určitom pozemku a sú evidované predpísaným spôsobom. Nebytové priestory sa svojim funkčným účelom líšia na kancelárske, obchodné, skladové a priemyselné priestory.

Základným majetkom je pôda, ktorá je miestom bydliska všetkých ľudí, hlavným faktorom v akomkoľvek podnikaní, priamo alebo nepriamo zapojených do výroby všetkých ostatných tovarov.

Spolu s rozdelením na typy sa nehnuteľnosti klasifikujú podľa množstva znakov, čo prispieva k úspešnejšiemu prieskumu realitného trhu a uľahčuje vývoj a aplikáciu metód hodnotenia rôznych kategórií nehnuteľností a ich správy.

Podľa povahy použitia:

Nehnuteľnosti na bývanie: domy, chaty, byty.

Komerčné nehnuteľnosti: hotely, kancelárske priestory, obchody, reštaurácie, servisy.

Priemyselné nehnuteľnosti: továrne, továrne, sklady.

Poľnohospodárske nehnuteľnosti: farmy, sady.

Špeciálne nehnuteľnosti: školy, kostoly, kláštory, nemocnice, škôlky, opatrovateľské domy, budovy vládnych a administratívnych inštitúcií.

Účel vlastníctva:

Podnikať;

Pre bydlisko vlastníka;

Ako investícia;

Ako inventár a WIP;

Pre rozvoj a rozvoj;

Spotrebovať vyčerpateľné zdroje.

Podľa stupňa špecializácie:

Špecializované (kvôli svojej špeciálnej povahe sa zriedka, ak vôbec, prenajíma tretím stranám alebo predáva na otvorenom trhu, aby sa pokračovalo v existujúcom použití, okrem prípadov, keď sa predáva ako súčasť svojho podnikania): rafinérie a chemické závody, energetika rastliny; múzeá, knižnice a podobné priestory patriace verejnému sektoru;

Nešpecializované - všetky ostatné nehnuteľnosti, po ktorých je všeobecný dopyt na voľnom trhu na investície, existujúce alebo podobné účely.

Podľa stupňa pripravenosti na prevádzku:

Uvedenie do prevádzky;

Vyžaduje rekonštrukciu alebo veľké opravy;

Prebieha výstavba.

Podľa reprodukovateľnosti v prirodzenej forme:

Nereprodukovateľné: pozemky, ložiská nerastov;

Reprodukovateľné: budovy, stavby, trvalkové výsadby.

Nehnuteľnosti majú potenciál generovať príjem a sú pomerne atraktívnou investičnou oblasťou. Formy príjmu z nehnuteľností:

1) budúce pravidelné peňažné toky;

2) zvýšenie hodnoty nehnuteľností v dôsledku zmien trhových cien, získavanie nových a vývoj starých objektov;

3) príjem z ďalšieho predaja predmetu na konci obdobia držby.

Je to jedna z najdôležitejších čŕt občianskej spoločnosti. Vlastníctvo domov, bytov, kancelárskych priestorov a pozemkov sa eviduje na príslušných úradoch a tvorí tak katastrálny operát. Nehnuteľnosti sa zvyčajne spájajú s nehnuteľnosťami na bývanie, ale rozsah tejto kategórie nehnuteľností je oveľa širší. Okrem hlavných odrôd existujú samostatné skupiny nehnuteľností, ktorých umiestnenie často spôsobuje ťažkosti pri posudzovaní trhovej hodnoty. Napriek tomu si právna prax vypracovala súbor parametrov, podľa ktorých možno nehnuteľnosti pomerne presne klasifikovať. Koncepcia a typy tohto druhu nehnuteľností pomôžu identifikovať vlastnosti finančných a rezidenčných zariadení, ako aj určiť ich investičnú atraktivitu, čo je dôležité. Najprv však musíte zistiť, ktoré objekty v zásade zodpovedajú definícii nehnuteľnosti.

Vlastnosti nehnuteľností

Odborníci identifikujú tri základné znaky, podľa ktorých možno vlastnosť rozlíšiť - stacionárnosť, materiálová hodnota a životnosť. Snáď hlavnou črtou je stacionárnosť, z ktorej pochádza aj samotný názov tohto typu nehnuteľnosti. Táto charakteristika znamená, že objekt má neoddeliteľné fyzické spojenie so zemským povrchom. To znamená, že nehnuteľnosť je neustále na jednom mieste a nezahŕňa sťahovanie bez deštruktívnych procesov. Hoci najbežnejšie typy nehnuteľností v Ruskej federácii tomuto znaku zodpovedajú, postupne sa táto vlastnosť zmierňuje a objavujú sa výnimky. Objavujú sa prinajmenšom akési hraničné kategórie, ktoré majú niektoré vlastnosti spojené s nehnuteľnosťami v ich tradičnom zmysle.

Ďalším znakom je materialita. Na začiatok je potrebné poznamenať, že každý predmet takejto vlastnosti možno posúdiť z hľadiska fyzikálnych vlastností. Môžu to byť údaje o ploche, polohe, kvalite konštrukcií a materiálov. Tieto informácie spolu poskytujú predstavu o možných výhodách objektu - podľa toho vzniká jeho materiálna hodnota. Pokiaľ ide o trvanlivosť, spočiatku je táto charakteristika podmienená, takže ju zákon objasňuje. Takže v súlade s predpismi je možné všetky typy nehnuteľností rozdeliť aj do 6 skupín v závislosti od technického stavu a prevádzkových zdrojov. Minimálna životnosť nehnuteľností je 15 rokov a maximálna 150 rokov.

Klasifikácia majetku

Existuje mnoho prístupov k rozdeleniu nehnuteľností z rôznych dôvodov. Napríklad realitné kancelárie, ktoré pracujú s bytmi, kladú na prvé miesto také parametre, ako je prestíž územia, počet izieb, počet podlaží a ďalšie vlastnosti. Trochu odlišný prístup sa uplatňuje, ak sa plánuje klasifikácia typov nehnuteľností určených na komerčné využitie. V tomto prípade rozdelenie prebieha predovšetkým z hľadiska likvidity a ziskovosti. Fyzikálne vlastnosti takýchto objektov a ich odľahlosť od centra mesta však do značnej miery určujú ich investičnú atraktivitu na trhu.

Ak pristúpime k deleniu majetku v širšom zmysle, tak hlavným faktorom pri zaraďovaní bude pôvod. Rozlišujú sa najmä druhy nehnuteľných predmetov, ktoré boli vytvorené prírodou, ako aj za účasti človeka. Existuje tretia kategória - ide o nehnuteľnosť, ktorá bola vytvorená úsilím ľudí, ale v procese prevádzky znamená neoddeliteľné spojenie s prírodou. Napríklad nerasty a pozemky pôsobia ako zdroje, z ktorých sa tvoria nehnuteľnosti prírodného pôvodu. Spravidla sú spočiatku štátne, ale môžu byť prevedené aj do súkromného vlastníctva.

Hlavné typy nehnuteľností

K dnešnému dňu sú všetky nehnuteľnosti rozdelené do troch hlavných skupín – pozemky, obchodné prevádzky a bývanie. Každá kategória má zase svoje vlastné klasifikácie a jedinečné vlastnosti. Môže mať napríklad iný účel z hľadiska prevádzky. Môžeme povedať, že ide o najkontroverznejší typ majetku, ktorý sa vysvetľuje širokou škálou spôsobov jeho využitia. Na druhej strane rezidenčné a komerčné nehnuteľnosti tohto druhu majú svoje jedinečné vlastnosti. Takéto objekty môžu mať napríklad rôzne stupne pripravenosti na prevádzku. Nehnuteľnosť je irelevantná. Možno konštatovať, že vlastnosti, druhy a vlastnosti nehnuteľností spolu úzko súvisia a pomáhajú pri vzájomnom definovaní. Ak sa však lepšie zoznámite s rozdielmi medzi jednotlivými hlavnými typmi nehnuteľností, zvýraznia sa ich špecifické črty. Za zmienku tiež stojí, že jeden typ majetku je možné previesť na iný. Napríklad poľnohospodársky pozemok môže byť preklasifikovaný na pozemok pre individuálnu výstavbu a časom sa na jeho mieste objaví vidiecky dom.

Obytné nehnuteľnosti

Na začiatok je potrebné určiť, aké objekty možno nazvať bývaním. Tento pojem spravidla znamená budovu s vybavením, ktoré zabezpečuje ľudské bývanie. Zvyčajne sa líšia technickými a prevádzkovými vlastnosťami. Celkovo možno povedať, že vlastnosti priestorov bytov a domov umožňujú rozlíšiť ich do kategórie elitných, typických, obchodných nehnuteľností atď. Náklady sa teda líšia v závislosti od toho, či nehnuteľnosť patrí do jednej z určených skupín. Počíta aj s rozdelením bývania na mestské a prímestské. V prvom prípade zvyčajne hovoríme o apartmánoch v samostatných domoch a komplexoch av druhom o chatách. Sú tu aj pohraničné zariadenia. V mestách sa napríklad stavajú mestské domy určené na ubytovanie viacerých rodín. Aj keď si takéto objekty zachovávajú vlastnosti mestských bytov, majitelia môžu mať pri dome individuálny vchod a vlastný pozemok.

Samostatne stojí za zváženie kondomínium - ide o typ bývania, ktorý možno zaradiť do rôznych kategórií. Aby sme pochopili vlastnosti tejto nehnuteľnosti, oplatí sa rozdeliť typy nehnuteľností na individuálne a všeobecné. Kondomínium sa vyznačuje možnosťou obsiahnuť niekoľko domov alebo časť jednej budovy, pričom priestory, v ktorých budú využívať rôzni vlastníci. Tento typ nehnuteľností môže zahŕňať aj prítomnosť pozemkov. To znamená, že v tomto prípade môže jeden objekt obsahovať jednotky nehnuteľností rôznych tried, ktoré sú spojené do spoločnej infraštruktúry.

Typy komerčných nehnuteľností

Na realitnom trhu sa zvyčajne rozlišujú štyri hlavné kategórie komerčných nehnuteľností, ktoré sa líšia charakterom svojho pôsobenia. Ide o obchodné, skladové, kancelárske a priemyselné priestory alebo areály. Často jeden objekt zahŕňa niekoľko jednotiek nehnuteľností z rôznych kategórií naraz. Napríklad maloobchodná plocha je prepojená s priestormi určenými na skladovanie tovaru. Spoločnou charakteristikou, ktorá spája tieto kategórie objektov, je zameranie sa na získavanie materiálnych výhod. Dá sa povedať, že ide o typy finančných nehnuteľností, ktoré tak či onak prispievajú k akumulácii finančných prostriedkov. Napríklad výrobné komplexy sú určené na výrobu produktov, sklady slúžia na skladovanie produktov pripravených na predaj alebo ďalší logistický obeh a maloobchodné prevádzky priamo predávajú tovar. Samostatne stojí za to zdôrazniť kancelárske priestory, ktoré môžu vykonávať rôzne úlohy od poskytovania určitých služieb až po výkon manažérskych funkcií - napríklad v rovnakých priemyselných a obchodných zariadeniach. Obytné nehnuteľnosti možno v niektorých prípadoch považovať aj za komerčné. Napríklad, ak majiteľ danú plochu prenajme, čím získa finančný zisk.

Pozemok ako druh nehnuteľnosti

Ako je uvedené vyššie, pôda je majetkom prírodného pôvodu a možno ju považovať za základnú nehnuteľnosť. V závislosti od toho, aký právny štatút má konkrétna stránka, sa určuje jej zamýšľaný účel. Najrozšírenejšie typy nehnuteľností určené na poľnohospodárske využitie. Ide najmä o pozemky určené na pasienky, ornú pôdu, sená, výsadbu trvalkových sadeníc a pod. Pozemky určené na vedľajšie hospodárenie nemožno využiť napr. na pestovanie kultúrnych rastlín, ale možno na nich postaviť stodoly, kúpele, sená a ostatné zariadenia infraštruktúry domácností. Kategória letných chát je tiež veľmi populárna. Líšia sa tým, že majiteľ má právo postaviť si na ich ploche malé domčeky. Takéto budovy však nepatria do obytných zariadení, to znamená, že nie sú určené na trvalý pobyt. Na tieto budovy sa vzťahujú aj určité obmedzenia z hľadiska komunikačnej podpory.

Samostatne existuje kategória pozemkov určených na individuálnu výstavbu. Ak poľnohospodárske typy nehnuteľností nemožno postaviť obytnými budovami, potom objekty na individuálne bývanie umožňujú výstavbu súkromných domov a chát. Je pozoruhodné, že na bývalých je organizovaných veľa moderných chatových osád, ktoré dnes získali štatút individuálnej bytovej výstavby. Špecifickou a vzácnou skupinou sú lokality pre vedecké stanice. Na takýchto pozemkoch sú organizované výskumné komplexy a základne.

Mobilná nehnuteľnosť

To je presne ten prípad, keď možno hovoriť o výnimke z pravidiel pri správe nehnuteľností ako takých. Mobilné objekty, ktoré patria k nehnuteľnostiam, predstavujú takzvané mobilné domy. Ako plnohodnotný objekt nehnuteľností sa takéto štruktúry v poslednej dobe rozšírili v Spojených štátoch. Tieto typy nehnuteľností sú v Rusku menej populárne, ale používajú sa aj na vybavenie dedín nachádzajúcich sa na vzdialených staveniskách. Medzi výhody mobilných domov patrí nízka cena, nenáročnosť pri výbere staveniska, ako aj všestrannosť v prevádzke. Medzi nedostatky patrí nízka úroveň pohodlia, priemerná životnosť a nespoľahlivosť. Vysvetľuje to skutočnosť, že väčšina takýchto štruktúr stále nie je vypočítaná na trvalý pobyt.

Existujú aj právne jemnosti, ktoré nám nie v každom prípade umožňujú považovať takéto štruktúry za plnohodnotné nehnuteľnosti. Koncepcia a typy takýchto predmetov sa môžu líšiť v závislosti od spôsobu technického zariadenia. Vyhotovovanie dokumentov o vlastníckom práve je dnes povolené pre mobilné stavby, ktoré sú založené na základoch v rámci hraníc lokality, ktorú vlastní vlastník objektu. V niektorých prípadoch je povolená aj registrácia v „domove na kolesách“. Usporiadanie základov pre takúto štruktúru samozrejme núti zabudnúť na vlastnosti mobility, hoci v prípade potreby môže užívateľ presunúť dom na iné miesto s minimálnymi stratami. Do tejto kategórie čiastočne patria aj námorné plavidlá, ktoré tiež patria do štátnych nehnuteľností, hoci v skutočnosti majú schopnosť pohybu.

Ekonomická podstata nehnuteľností

Účelové získavanie materiálnych výhod je príznačnejšie pre finančné nehnuteľnosti. To je zmysel existencie takýchto objektov. Komerčné typy nehnuteľností, ich investičné vlastnosti a vlastnosti sú určené atraktivitou na trhu. Teda ukazovatele, ktoré určujú likviditu objektu a jeho možnú ziskovosť v očiach potenciálneho kupca či nájomcu. Výstavba bytového domu je zároveň investičnou akciou a patrí do oblasti komerčných nehnuteľností.

Špecialisti v tejto oblasti sa zaoberajú architektonickým plánovaním, technickým návrhom domu a realizujú jeho priamu výstavbu so zameraním na budúcu investičnú atraktivitu. Ale aj po dokončení výstavby, kolaudácii objektu a prechode bytov do štatútu rezidenčných nehnuteľností sú investičné charakteristiky zachované. Napríklad aj prvý klient spoločnosti, ktorá predáva obytný priestor tohto domu, môže kúpu považovať nie za miesto svojho budúceho bývania, ale za nástroj finančnej investície s následným ziskom z predaja.

Druhy vlastníctva nehnuteľností

Najčastejšou formou vlastníctva nehnuteľností je súkromné vlastníctvo. Doklad potvrdzujúci toto právo umožňuje konkrétnej osobe nakladať s určitým nehnuteľným predmetom podľa vlastného uváženia. Zároveň existujú rôzne typy vlastníctva nehnuteľností z hľadiska súkromného vlastníctva. Rozlišuje sa teda individuálny a spoločný majetok. Druhá odroda sa uskutočňuje v tých prípadoch, keď jeden neoddeliteľný objekt predpokladá prítomnosť dvoch alebo viacerých vlastníkov. V tejto súvislosti sa oplatí prejsť na spoločnú formu vlastníctva, ktorá sa tiež považuje za spoločnú, avšak bez pridelenia konkrétnych podielov. Ak sa má majetok rozdeliť medzi vlastníkov, potom sa môžeme baviť o inej forme vlastníctva – spoločnom. Spoločný majetok zahŕňa vytvorenie jednotlivých podielov medzi vlastníkmi, ale ich konkrétna veľkosť nie je špecifikovaná. Môže ísť o byt manželov, ktorý bol zakúpený v manželstve za spoločné finančné prostriedky.

Záver

Základom pre rozdelenie nehnuteľností do rôznych typov a kategórií je však charakter použitia. Na základe charakteristík budúceho určenia tvoria architekti a stavitelia prevádzkové vlastnosti objektu, ktoré sú položené vo fáze vývoja projektu a sú už realizované na stavenisku. Existujú aj špeciálne právne vlastnosti, ktoré majú rôzne druhy nehnuteľností. Občianske právo stanovuje osobitné podmienky pre údržbu, prevádzku a trhové transakcie pre rôzne kategórie nehnuteľností. Napríklad zdanenie sa môže uplatňovať odlišne na obytné a komerčné nehnuteľnosti. Navyše, dokonca aj v rámci určitých kategórií sa často pozoruje diferenciácia v prístupoch k tvorbe regulačných dokumentov týkajúcich sa údržby a servisu určitých objektov. Týka sa to najmä dodržiavania hygienických noriem, pravidiel verejnej služby, požiarnej bezpečnosti atď.

Existujú tri hlavné typy nehnuteľností: pozemok, bývanie a nebytový priestor.

Pozemok je rozdelený na:

1. pozemky určené na rozvoj;
2. prírodné komplexy určené na ich využitie.

Bývanie je budova so všetkou občianskou vybavenosťou, určená na bývanie ľudí.

Bývanie môže byť:

1. elita;
2. typický;
3. mestský;
4. mimo mesta.

Spolu s rozdelením na typy sa nehnuteľnosti klasifikujú podľa viacerých kritérií, čo prispieva k úspešnejšiemu prieskumu realitného trhu.

Podľa povahy použitia

- Nehnuteľnosti na bývanie: domy, chaty, byty.
- Komerčné nehnuteľnosti: hotely, kancelárske priestory, obchody, reštaurácie, servisy.
- Priemyselné nehnuteľnosti: továrne, továrne, sklady.
- Poľnohospodárske nehnuteľnosti: farmy, sady.
- Špeciálne nehnuteľnosti: školy, kostoly, kláštory, nemocnice, škôlky, opatrovateľské domy, budovy vládnych a administratívnych inštitúcií.

Účel vlastníctva

- na podnikanie;
- pre bydlisko vlastníka;
- ako investícia;
- ako zásoby a nedokončená výroba;
- pre rozvoj a rozvoj;
- spotrebovať vyčerpateľné zdroje.

Podľa stupňa špecializácie

- špecializované (kvôli svojej špeciálnej povahe sa len zriedka, ak vôbec, prenajíma tretím stranám alebo predáva na voľnom trhu, aby sa pokračovalo vo svojom existujúcom použití, s výnimkou prípadov, keď sa predáva ako súčasť jeho používania): rafinérie a chemické závody, elektrárne; múzeá, knižnice a podobné priestory patriace verejnému sektoru;
- nešpecializované - všetky ostatné nehnuteľnosti, po ktorých je všeobecný dopyt na otvorenom trhu na investície, existujúce alebo podobné účely.

Podľa stupňa pripravenosti na prevádzku:

- uviesť do prevádzky;
- vyžadujúce rekonštrukciu alebo väčšie opravy;
- Prebieha výstavba.

Podľa reprodukovateľnosti v prirodzenej forme:

- nereprodukovateľné: pozemky, ložiská nerastov;
- reprodukovateľné: budovy, stavby, trvalkové výsadby.

Nehnuteľnosti majú potenciál generovať príjem a sú pomerne atraktívnou investičnou oblasťou. Formy príjmu z nehnuteľností:

1) budúce pravidelné peňažné toky;
2) zvýšenie hodnoty nehnuteľností v dôsledku zmien trhových cien, získavanie nových a vývoj starých objektov;
3) príjem z ďalšieho predaja predmetu na konci obdobia držby.

Oceňovanie nehnuteľností je zaujímavé predovšetkým pre kategórie objektov, ktoré aktívne obiehajú na trhu ako samostatný tovar. V súčasnosti je v Rusku:

- apartmány a izby;
- priestory a budovy pre kancelárie alebo obchody;
- predmestské domy s pozemkami (chaty a chaty);
- voľné pozemky určené na rozvoj alebo iné účely (v krátkodobom horizonte);
- skladovacie a výrobné priestory.

Navrhovaná klasifikácia objektov nehnuteľností má za cieľ podporiť diferencovaný prístup k ich posudzovaniu, berúc do úvahy najvýznamnejšie znaky vlastné každej skupine objektov, charakteristiky ich obratu, štruktúru a rozsah trhov, na ktorých sa predaj a kúpa realizujú. prebiehajú procesy.

Posúdenie objektu ovplyvňuje množstvo podmienok a ich kombinácií, preto sa na zoskupenie použila metóda „stromu prvkov“. Takéto zoskupenie je viacúrovňové; na každej úrovni sa vykonáva na vlastnej báze s ich možnými rozdielmi na rovnakej úrovni, ale pozdĺž rôznych „vetví“.

Zároveň je hĺbka (počet úrovní) klasifikácie väčšia pre tie „vetvy“, na ktorých sa nachádzajú reprezentatívnejšie objekty (z hľadiska trhového rozsahu).

Nižšie je uvedený názov a súbor odporúčaných hodnôt pre každý atribút klasifikácie (druhá číslica v číselnom indexe klasifikácie označuje pôvod objektu, tretia - účel, štvrtá - mierku a vlastnosti objektu. objekt).

1. Pôvod

b Prírodné (prírodné) predmety.

b Umelé predmety (budovy).

2. Vymenovanie

ь Voľné pozemky (na stavebné alebo iné účely využitia zemského povrchu).

l Prírodné komplexy (ložiská a pod.) na ich exploatáciu.

3. Budovy

b Na bývanie.

b Pre kancelárie.

ь Pre obchod a sféru platených služieb.

b Pre priemysel.

b Iní.

4. Mierka

b Hmoty pôdy.

l Samostatné pozemky.

b Komplexy budov a stavieb (chatová osada, mikro-

okres, hotel, sanatórium, motel atď.).

l Bytový dom viacbytový.

l Jednobytový bytový dom (kaštieľ, chata).

b Sekcia (vchod).

b Podlaha v sekcii.

b Apartmán.

b Izba.

b Letná chata.

ь Komplex administratívnych budov.

b Budova.

b Priestory alebo časti budov (sekcie, podlažia).

5. Pripravené na použitie

ь Hotové predmety

l Vyžaduje rekonštrukciu alebo väčšie opravy.

l Požiadavka na dokončenie výstavby („prebieha“). Rozdelenie do podskupín podľa charakteristík skupiny 4 je možné použiť pre všetky skupiny (od 1.2.1 do 1.2.5).

Najrozvinutejším sektorom realitného trhu v Rusku je v súčasnosti trh s bytmi. Trhy komerčných a najmä priemyselných nehnuteľností, ako aj trh s pôdou, sú oveľa menej rozvinuté.

Na posúdenie je najvýznamnejšia klasifikácia nehnuteľností, v ktorej sú pozemky, budovy a stavby rozdelené do dvoch tried:

1) špecializované nehnuteľnosti;
2) nešpecializované nehnuteľnosti.

Špecializovaný majetok je majetok, ktorý sa vzhľadom na jeho osobitnú povahu zriedka predáva na voľnom trhu, pokiaľ sa nepredáva ako súčasť podnikania, ktoré ho používa.

Špeciálny charakter nehnuteľnosti je zvyčajne spôsobený jej dizajnovými vlastnosťami, špecializáciou, veľkosťou, polohou alebo kombináciou týchto faktorov.

Nešpecializovaný majetok je majetok, po ktorom je všeobecný dopyt a ktorý sa zvyčajne kupuje, predáva alebo prenajíma na voľnom trhu za účelom jeho využitia ako investície alebo rozvoja a rozvoja.

Pre rôzne hodnotenia, v závislosti od účelu vlastníctva, sú nehnuteľnosti rozdelené do kategórií:

1) nehnuteľnosť používaná vlastníkom na použitie pri činnostiach podniku;
2) investície do nehnuteľností používané vlastníkom na generovanie príjmu z prenájmu, na udržanie alebo zvýšenie hodnoty kapitálu;
3) nehnuteľnosť, prebytok pre potreby výroby (obchod);
4) nehnuteľnosť, ktorá je vo vlastníctve na účely rozvoja a rozvoja;
5) nehnuteľnosti držané ako inventár.

Podľa svojho funkčného účelu na vykonávanie konkrétneho podnikania sa nehnuteľnosť delí na typy:

1) obytné;
2) kancelária;
3) priemyselné;
4) sklad;
5) multifunkčné.

Pre posúdenie, v závislosti od účelu použitia vylepšení, sú nehnuteľnosti rozdelené do nasledujúcich typov:

1) obytné budovy a vedľajšie obytné zariadenia (byty, izby);
2) administratívne budovy;
3) priemyselné budovy;
4) časti budovy, vstavané priestory (areály kancelárií, podnikov);
5) kaštiele, chaty, chaty, záhradné domčeky;
6) štruktúry;
7) komplexy budov a stavieb.

Postup pri zaraďovaní nehnuteľného predmetu do konkrétnej triedy, druhu, druhu a kategórie je potrebné dohodnúť s klientom, ak platné predpisy neustanovujú inak.

Pre pozemky ako osobitné predmety hodnotenia existuje klasifikácia.

Podľa článku 7 zákona o pôde Ruskej federácie je rozdelenie pôdneho fondu (pôdneho fondu) do nasledujúcich kategórií stanovené v súlade s účelom a právnym režimom využívania a ochrany:

1) pozemky osád (osady);
2) pozemky priemyslu, dopravy, komunikácií, obrany a iné špeciálne účely;
3) pozemky na ochranu prírody, vyhradené, ozdravné, rekreačné a historické a kultúrne účely;
4) poľnohospodárska pôda;
5) pozemky lesného fondu;
6) pozemky vodného fondu;
7) rezervná pôda.

Pozemky sídiel - pozemky nachádzajúce sa v administratívnych hraniciach rôznych sídiel, sa z hľadiska ich funkčného účelu delia na dve skupiny: vidiecke a jurodské sídla.

Pri posudzovaní pozemkov sídiel by sa malo brať do úvahy ich rozdelenie v súlade so zamýšľaným účelom a pravidlami územného plánovania pre tieto územné zóny:

1) pozemky mestského alebo vidieckeho rozvoja vrátane obytných a verejných, priemyselných a komunálnych skladov;
2) verejné pozemky určené na uspokojenie potrieb obyvateľstva (zaberajúce námestia, ulice, cesty, nábrežia, parky, lesoparky, námestia, nádrže, pláže atď.);
3) pôda na poľnohospodárske využitie;
4) územia na ochranu prírody, zlepšenie zdravia, rekreačné a historické a kultúrne účely;
5) pozemok dopravy, komunikácií, inžinierskych sietí;
6) pozemky nádrží a vodných plôch;
7) pozemky vojenských zariadení a režimových zón;
8) rezervné pozemky – nezapojené do urbanistických činností a iné.

Klasifikácia objektov nehnuteľností podľa metódy „stromu funkcií“, ktorú uvedieme nižšie, je vhodná na hodnotenie nehnuteľností, berúc do úvahy hlavné črty obsiahnuté v každej skupine, napríklad nuansy obratu, rozsah a štruktúra trhov, v rámci ktorých transakcie na nákup a predaj predmetov atď.

Podľa tejto klasifikácie možno nehnuteľnosti rozdeliť na:

1. Funkčný účel:
pozemky určené na rozvoj;
prírodné komplexy (na využitie);
budovy
izby a apartmány;
budovy a priestory pre obchody a kancelárie;
súkromné obytné domy, chaty, chaty na predmestí (s pozemkami);
priemyselné priestory, sklady;
iní

2. Podľa pôvodu
zemské masy
Samostatné pozemky.
Komplexy budov a stavieb
Obytné bytové domy
Obytné rodinné domy (domy, chalupy)
Vchod (sekcia).
Podlaha pri vchode.
Apartmán.
Izba.
Letná chata
Komplex administratívnych budov.
Budovanie.
Priestory alebo časti budov (sekcie, podlažia).

3. Pripravené na použitie
Hotové predmety.
Objekty vyžadujúce väčšie opravy alebo rekonštrukcie.
Objekty vyžadujúce dokončenie stavby.

Aby bolo možné posúdiť hodnotu objektov, a to: pozemky, budovy, stavby možno rozdeliť do dvoch kategórií:
nešpecializované nehnuteľnosti;
špecializované nehnuteľnosti.
Špecializované nehnuteľnosti takéto predmety sa považujú za také, ktoré sa vzhľadom na špecifiká ich použitia veľmi zriedka predávajú na otvorenom trhu na ich ďalšie špecializované použitie. Za výnimku možno považovať predaj takýchto predmetov ako často prevádzkovaný podnik. Táto osobitná povaha nehnuteľnosti je daná vlastnosťami jej dizajnu, polohy, špecializácie, veľkosti alebo kombináciou týchto faktorov.

Do úvahy sa berie nehnuteľnosť, po ktorej je na voľnom trhu stály dopyt nešpecializovaných. Takéto nehnuteľnosti sa voľne kupujú, predávajú, prenajímajú. Používa sa ako na priame účely, tak aj ako predmet investície, rozvoja, investície.

Na Ukrajine existujú 3 typy nehnuteľností: pozemky, byty a nebytové priestory .

Zem je základným faktorom každej obchodnej činnosti, ktorá sa priamo alebo nepriamo podieľa na výrobe tovaru alebo poskytovaní služieb.
Pozemok je rozdelený na:
1) pozemky určené na výstavbu alebo na iné účely využitia;
2)prírodné komplexy určené na ich využitie (ložiská a pod.)

Bývanie- budova so všetkou vybavenosťou, určená na bývanie ľudí.
Bývanie môže byť mestské a prímestské, ktoré môže patriť do rôznych tried: ekonomika, podnikanie, elita, typické (podľa série).

Trh s bývaním môže primárny(novostavby) a sekundárne(sekundárny predaj)

Nehnuteľnosť sa člení podľa funkčných charakteristík na bytové a nebytové.

IN nebytový(komerčné) nehnuteľnosti prideľovať maloobchodné, kancelárske, skladové, priemyselné, pohostinské, rekreačné, inštitucionálne a viacúčelové nehnuteľnosti.

Druhy nehnuteľností podľa stupňa pripravenosti na prevádzku:
1) zariadenia uvedené do prevádzky;
2) budovy, ktoré si vyžadujú väčšie opravy alebo rekonštrukciu;
3) výstavba prebieha.

Autor: stupeň reprodukovateľnosti nepeňažné pridelenie nehnuteľnosti:
1) nereprodukovateľné- ide o ložiská nerastov;
2)reprodukovateľné sú stavby, budovy.

Autor: stupňa špecializácie rozlišovať:
1) špecializované: chemické a ropné rafinérie; múzeá a iné budovy patriace kultúre;
2) nešpecializované - ide o nehnuteľnosti, po ktorých je na voľnom trhu dopyt po investíciách.

Autor: povaha použitia nehnuteľnosť je potrebná na bývanie, komerčné aktivity, poľnohospodárske potreby, špeciálne účely (školy, kostoly).

Autor: účely držby je na podnikanie, na bydlisko majiteľa, ako investícia, na rozvoj a rozvoj, ako zásoba komodít, na spotrebu zdrojov, ktoré sú momentálne vyčerpané.

	Typ	Posúvajte sa
trhu	Bytový fond	· hotely, hostely; · Motoresty, tábory, sanatóriá; · Domy, chaty, chalupy, sídla; · Obytné komplexy, bytové družstvá, bytové družstvá, kondomíniá; · Apartmány, izby v bytových domoch.
	Nebytový fond	· Nebytové budovy a priestory; · Kancelárie, obchodné a kancelárske komplexy; · Multifunkčné komplexy; · Obchody a obchodné zariadenia; · Reštaurácie, kaviarne, bary; · Zariadenia pre voľný čas; · Sklady, sklady, základne; · Kiosky, stánky, pavilóny; · čerpacie stanice; · Parkoviská, garáže.
	Zem	· Pozemky pre osobné vedľajšie hospodárenie; · Pozemky pre individuálnu bytovú výstavbu; · Pozemky pre verejnú výstavbu; · Záhradnícke a vidiecke združenia; · Priemyselné pozemky; · Rekreačné pozemky; · Iní (iní).
	priemysel	· Majetkové komplexy podnikov; · Dielne, výrobné haly, linky; · Priemyselné komplexy; · Poľnohospodárske podniky.
Mimo trhu	Štátny fond	· Budovy, stavby, domy a iné objekty ministerstiev a oddelenia; · Pôda, lesy, vodné plochy, podložie; · Objekty nehnuteľností (vrátane podnikov), ktoré nepodliehajú privatizácia.
	strategický fond	· Vojensko-priemyselný komplex; · Vesmírne objekty; · Zvlášť dôležité štátne strategické objekty nehnuteľnosť.
	Kultúrna nadácia	· historické a architektonické budovy a stavby, múzeá, divadlá, pamiatky atď.; · Národné parky, rezervácie, sídla; · Kultúrne hodnoty.

Úvod

1. Pojem nehnuteľnosť

2. Všeobecná charakteristika nehnuteľnosti

3. Klasifikácia majetku

Záver

Bibliografia

ÚVOD

Nehnuteľnosti sú základom národného bohatstva krajiny. Stav trhu s nehnuteľnosťami ovplyvňuje ekonomiku krajiny ako celku, keďže trhy kapitálu, práce, tovarov a služieb potrebujú priestory vhodné na vykonávané činnosti.

Nákup a predaj nehnuteľností, poisťovacie a majetkové spory, zdaňovanie, lízing majetku, korporatizácia podnikov a prerozdeľovanie majetkových podielov, realizácia investičných projektov a zabezpečené úverovanie – to je krátky zoznam operácií, ktoré si vyžadujú znalosti v oblasti nehnuteľností ekonomika. Takéto operácie sú rozšírené, stav trhu s nehnuteľnosťami ovplyvňuje ekonomiku krajiny ako celku, preto je znalosť ekonomiky nehnuteľností potrebná tak pre úspešné podnikateľské aktivity rôzneho typu, ako aj v živote, v každodennom živote. akejkoľvek rodiny a jednotlivých občanov.

Pri kontrole sa zohľadňujú vlastnosti nehnuteľností a klasifikácia objektov nehnuteľností a pod. Účelom tejto kontrolnej práce je zvážiť cenovú politiku podnikov atď.

Úlohy práce sú diktované cieľom:

Uveďte pojem nehnuteľnosti;

Zvážte objekty nehnuteľností a ich klasifikáciu;

Definujte vlastnosti nehnuteľnosti.

Teoretickým základom pre písanie práce sú vzdelávacie materiály a vedecké články nasledujúcich autorov: N.A. Shcherbakova, A.G. Gryaznova, L.N. Tepman.

Na písanie testovacej práce bola použitá špeciálna literatúra, periodiká, usmernenia.

Štruktúra testu pozostáva z úvodu, troch kapitol, záveru a zoznamu literatúry.

1. KONCEPCIA NEHNUTEĽNOSTÍ

V súčasnej praxi nehnuteľnosť tradične zahŕňa pozemok a všetky zlepšenia, ktoré sú k nemu trvalo priradené (budovy, stavby, nedokončená výstavba).

Pojem „nehnuteľnosti“ sa prvýkrát vytvoril v rímskom práve v súvislosti so zavedením pozemkov a iných prírodných objektov do civilného obehu a teraz sa stal všeobecne akceptovaným vo všetkých krajinách sveta. V Rusku bol tento koncept použiteľný v dekréte Petra I. z 23. marca 1714 o obmedzení obratu nehnuteľností a ich dedenia. Peter I. svojim zákonom spojil majetky a statky do jednej kategórie - nehnuteľnosti. Hoci bol tento zákon v roku 1731 zrušený, výraz „nehnuteľnosť“ prežil.

V sovietskom občianskom práve sa veľa vývoja predrevolučného občianskeho práva upravujúceho majetkové otázky nepoužívalo, vrátane zrušenia súkromného vlastníctva pôdy a používania konceptu „fixného majetku“, ktorý nezohľadňuje pôdu. Po zrušení súkromného vlastníctva pôdy sa delenie vecí na hnuteľné a hnuteľné pretransformovalo na kategórie dlhodobého a obežného majetku a pozemky sa zohľadňovali samostatne podľa druhu a len v naturálnych merných jednotkách (podľa výmery).

V modernom Rusku bol pojem „nehnuteľnosti“ opäť zavedený do ekonomického a právneho obehu zákonom RSFSR „O majetku RSFSR“ z 24. decembra 1990 v súvislosti so zavedením štatútu súkromného vlastníctva. pozemkov a Základov občianskeho zákonodarstva Zväzu SSR a republík z 31. mája 1991 (čl. 4). potom bol tento termín potvrdený dekrétom prezidenta Ruskej federácie z 27. októbra 1993 č. 1767 „O úprave pozemkových vzťahov a rozvoji agrárnej reformy v Rusku (článok 1) a napokon upravený Občianskym zákonníkom z r. Ruskej federácie 30. novembra 1994. (článok 130).

V súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie (čl. 130, 132) patria nasledujúce hmotné a nehmotné veci medzi nehnuteľné veci.

Objekty klasifikované ako nehnuteľnosť podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Samostatné predmety (článok 13 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).	Komplexné objekty (článok 132 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Pôda; Podložné pozemky; Samostatné vodné útvary; Všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, vrátane: - lesov; - trvalé výsadby; - budova; - budovy; 5. Ekvivalentné s nehnuteľnosťami, ktoré podliehajú štátnej registrácii: - lietadlá a námorné plavidlá; - plavidlá vnútrozemskej plavby; - vesmírne objekty; Ostatné položky obdarené štatútom nehnuteľnosti zo zákona.	Podniky ako celok ako komplex nehnuteľností vrátane: - pozemkov; - budovy a stavby; - inventár a vybavenie; - suroviny a výrobky; - práva na uplatnenie záväzkov (dlhov); - práva na označenia, ktoré individualizujú podnik, jeho produkty, práce a služby; - iné výhradné práva.

V teórii a praxi sa rozlišuje pojem nehnuteľnosť ako hmotný (fyzický) objekt a ako komplex ekonomických, právnych a spoločenských vzťahov, ktoré poskytujú osobitný postup pri nakladaní s nimi a osobitnú stabilitu práv.

Nehnuteľnosť
fyzický objekt
Umiestnenie Plocha a hranice Objem Veľkosť (výška, dĺžka, šírka) tvar	krajina ložiská fosílií pôdny typ fyzikálne charakteristiky prostredie
Objekty ekonomických vzťahov
Komodita Kapitál v hmotnej podobe Náklady na údržbu Finančný majetok	Úžitkový výnos Náklady na likviditu	cena zdanenie investície ponuka a dopyt
Predmet právnych vzťahov
vlastníctvo (vlastniť, užívať, disponovať).		Trvalé práva (právo doživotnej dedičnej držby, právo trvalého užívania, právo hospodárskej správy, právo prevádzkového hospodárenia, právo záložného práva, nájmu, zástavby, právo k pozemku vlastníka umiestnenej stavby na to, dôveru a iné práva).
Predmet všeobecných spoločenských vzťahov (pôda)
Habitat pre ľudí všetkých generácií Nenahraditeľný prírodný zdroj Priestorový základ pre umiestnenie iných objektov Chránený v prospech všetkých ľudí Základ slobody a nezávislosti		Stav života ľudí Zdroj požehnania Prestíž vlastníctva Základ hrdosti a slávy Multifunkčná hodnota

Nehnuteľnosti ako fyzický, ekonomický, právny a sociálny komplex vzťahov

2. VŠEOBECNÝ POPIS NEHNUTEĽNOSTI

Nehnuteľnosťou je vo svetovej praxi pôda, ako aj všetko, čo je s ňou pevne spojené, vrátane predmetov s ňou spojených, bez ohľadu na to, či sú prírodného pôvodu alebo vytvorené ľudskou rukou.

V Rusku pojem „nehnuteľný a hnuteľný majetok“ prvýkrát použil Peter I. v dekréte z 23. marca 1714 „O poradí dedenia hnuteľného a nehnuteľného majetku“. Pozemky, pozemky, domy, továrne, továrne, obchody boli uznané za nehnuteľnosť. Nehnuteľnosti zahŕňali nerasty ťažené z útrob zeme a rôzne stavby, týčiace sa nad zemou aj postavené pod ňou, ako sú mosty, priehrady, bane.

V sovietskom občianskom práve sa veľa vývoja predrevolučného občianskeho práva upravujúceho majetkové otázky nepoužívalo, a to aj v súvislosti so zrušením súkromného vlastníctva pôdy, pojem „fixný majetok“, ktorý nezohľadňuje pôdu. , teda predmety výrobných a nevýrobných účelov, fungujúce niekoľko rokov bez straty spotrebiteľskej podoby.

V procese uskutočňovania ekonomických reforiem v Rusku sa znovu zaviedlo delenie majetku na hnuteľný a nehnuteľný majetok. Od roku 1994 v súlade s čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie „nehnuteľné veci (nehnuteľnosti, nehnuteľnosti) zahŕňajú pozemky, pôdne podložia, izolované vodné objekty a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, teda veci, ktoré nemožno premiestňovať bez neprimeraného pomeru. poškodenie ich účelu vrátane vrátane lesov, trvalých výsadieb, budov, stavieb. Medzi nehnuteľnosti patria aj „letecké a námorné plavidlá podliehajúce štátnej registrácii, plavidlá vnútrozemskej plavby, vesmírne objekty“.

Iný majetok môže byť tiež klasifikovaný ako nehnuteľnosť. Takže podľa čl. 132 sa "podnik ako celok ako majetkový celok využívaný na podnikateľskú činnosť účtuje ako nehnuteľnosť."

Veci, ktoré nie sú nehnuteľnosťou, vrátane peňazí a cenných papierov, sa vykazujú ako hnuteľný majetok.

Charakteristické črty nehnuteľností sú uvedené v tabuľke. 1.

Stôl 1.

znamenie	Charakteristická vlastnosť
Nehybnosť	Nehnuteľné predmety nemožno premiestňovať bez toho, aby im nespôsobili nejaké škody
Pozemné spojenie	Silné a fyzické a právne spojenie s pozemkom
Jedinečnosť	Absencia úplne identických vlastností (líšia sa fyzikálnymi vlastnosťami, umiestnením, výhľadom z okien, prostredím atď.)
Utility	Užitočnosť spočíva v schopnosti uspokojiť potrebu človeka na obytné a priemyselné priestory, ich pohodlie a šetrnosť k životnému prostrediu (veľkosť miestnosti, dispozícia, terénne úpravy okolia, umiestnenie, materiál hlavných štruktúr atď.)
zásadovosť	Nehnuteľnosť sa za bežných podmienok nedá ukradnúť, rozbiť alebo stratiť
Trvanlivosť	V procese užívania je zachovaná prirodzená forma nehnuteľnosti. V závislosti od materiálu hlavných konštrukcií sa štandardná životnosť nehnuteľností pohybuje od 15 do 200 rokov
Potreba riadenia	Nehnuteľnosti potrebujú neustálu správu (hľadanie nájomníkov, vyberanie nájomného, zabezpečenie udržiavania objektu vo funkčnom stave: opravy a rôzne preventívne údržby, poskytovanie inžinierskych sietí atď.)
Rastový trend hodnoty	Hodnota nehnuteľnosti má tendenciu časom stúpať
Regulácia transakcií štátnymi orgánmi	Existujú vládou nariadené postupy, ktoré sa musia dodržiavať pri nákupe a iných transakciách s nehnuteľnosťami
Problém skrývania sa	Je ťažké ukryť ako samotnú nehnuteľnosť, tak aj jej majiteľa, čo je dôležité pre daňovú politiku ohľadom iného tovaru
Vysoké transakčné náklady	Hodnoty nehnuteľností a transakčné náklady sú v porovnaní s inými komoditami vysoké

Je tu aj majetok, ktorý bol hnuteľný, no teraz je s nehnuteľnosťou spojený tak, že sa stal jej súčasťou. Pre zistenie, či ide o hnuteľný majetok, je potrebné zistiť, ako pevne je tento majetok spojený s nehnuteľným predmetom a či je možné ich od seba oddeliť bez poškodenia spotrebiteľských vlastností.