Основні види нерухомості. Основні види нерухомості Види нерухомості в Росії

Зазвичай у Росії нерухомість ділиться на 3 групи: житловий фонд, нежитловий фонд, земля. Кожна з цих груп розвивається самостійно, має власну законодавчу та нормативну базу.

Житловий фонд – сукупність усіх житлових приміщень незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, гуртожитки, спеціалізовані будинки, квартири, інші житлові приміщення в інших будівлях, придатних для проживання.

Житлова нерухомість як товар має такі властивості, що відрізняють його від інших товарів (рис.1).

Рис.1 Особливості нерухомості як товару

До нежитлового фонду належать будинки, споруди та інші об'єкти або їх частина, розташовані на певній земельній ділянці та зареєстровані в установленому порядку. Нежитлові приміщення розрізняються за функціональним призначенням на офісні, торгові, складські та виробничі.

Базовий об'єкт нерухомості – це земля, яка є місцем проживання всіх людей, основним фактором у будь-якій сфері бізнесу, що прямо чи опосередковано бере участь у виробництві всіх інших товарів.

Поряд із розподілом на типи, нерухомість класифікується за низкою ознак, що сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості та полегшує розробку та застосування методів оцінки різних категорій нерухомості, управління ними.

За характером використання:

Житлова нерухомість: будинки, котеджі, квартири.

Комерційна нерухомість: готелі, офісні приміщення, магазини, ресторани, пункти сервісу.

Виробнича нерухомість: фабрики, заводи, склади.

Сільськогосподарська нерухомість: ферми, сади.

Спеціальна нерухомість: школи, церкви, монастирі, лікарні, ясла-садки, будинки для людей похилого віку, будівлі урядових та адміністративних установ.

За цілями володіння:

для ведення бізнесу;

Для проживання власника;

Як інвестицій;

Як товарні запаси та НЗП;

Для освоєння та розвитку;

Для споживання вичерпних ресурсів.

За ступенем спеціалізації:

Спеціалізована (через свій спеціальний характер рідко, якщо взагалі здається в оренду третім особам або продається на відкритому ринку для продовження її існуючого використання, крім випадків, коли вона реалізується як частина її бізнесу): нафтопереробні та хімічні заводи, електростанції; музеї, бібліотеки та подібні до них приміщення, що належать громадському сектору;

Неспеціалізована - вся інша нерухомість, на яку існує загальний попит на відкритому ринку для інвестування, використання у існуючих чи аналогічних цілях.

За ступенем готовності до експлуатації:

Введені в експлуатацію;

Вимагають реконструкції чи капітального ремонту;

Незавершене будівництво.

По відтворюваності у натуральній формі:

земельні ділянки, родовища корисних копалин;

Відтворювані: будинки, споруди, багаторічні насадження.

Нерухомість має потенційну здатність приносити прибуток і є досить привабливим напрямом інвестування. Форми доходу від нерухомості:

1) майбутні періодичні потоки коштів;

2) збільшення вартості нерухомості за рахунок зміни ринкових цін, придбання нових та розвитку старих об'єктів;

3) прибуток від перепродажу об'єкта наприкінці періоду владения.

Є однією з найважливіших рис громадянського суспільства. Володіння будинками, квартирами, офісними приміщеннями та ділянками реєструють у відповідних органах, формуючи таким чином кадастровий облік. Зазвичай нерухомість асоціюється з житловими об'єктами, але спектр цієї категорії майна набагато ширший. Крім основних різновидів, існують і окремі групи майна, позиціонування яких нерідко завдає складнощів при оцінці ринкової вартості. Проте юридична практика виробила комплекс параметрів, якими можна відносно точно класифікувати нерухомість. Поняття та види такого роду майна допоможуть виявити особливості фінансових та житлових об'єктів, а також визначити їхню інвестиційну привабливість, що важливо. Але для початку слід розібратися з тим, які об'єкти можуть підходити під визначення нерухомості.

Ознаки об'єктів нерухомості

Фахівці виділяють три базові ознаки, за якими можна відрізнити об'єкт нерухомості – стаціонарність, матеріальна цінність та довговічність. Мабуть, головною ознакою є стаціонарність, від якої і походить назва цього типу майна як такого. Ця характеристика означає, що об'єкт має нерозривну фізичну зв'язку з земною поверхнею. Тобто майно постійно перебуває в одному місці і передбачає переміщення без руйнівних процесів. Хоча найбільш поширені види нерухомості в РФ дійсно відповідають цій ознакі, ця властивість поступово пом'якшується і з'являються винятки. Принаймні виникають свого роду прикордонні категорії, що мають частину властивостей, властивих нерухомості у традиційному її розумінні.

Наступна ознака – це матеріальність. Спочатку варто зазначити, що будь-який об'єкт такого майна піддається оцінкам з точки зору фізичних характеристик. Це можуть бути дані про площу, місцезнаходження, якість конструкцій та матеріалів. У сукупності ці відомості дають уявлення про можливу користь об'єкта - відповідно виникає і його матеріальна цінність. Щодо довговічності, то спочатку ця характеристика умовна, тому її уточнює закон. Так, відповідно до нормативів, всі види нерухомості можуть також ділитися на 6 груп залежно від технічного стану та експлуатаційного ресурсу. Мінімальний термін служби об'єктів нерухомості становить 15 років, а максимальний – 150 років.

Класифікації нерухомості

Існує безліч підходів до розподілу об'єктів нерухомості за різними ознаками. Наприклад, ріелтори, які працюють із квартирами, на перше місце виводять такі параметри, як престижність району, кількість кімнат, поверховість та інші характеристики. Дещо інший підхід застосовується, якщо планується класифікувати види нерухомості, розрахованої на комерційне використання. У разі поділ проходить насамперед за показниками ліквідності і рентабельності. Втім, фізичні властивості таких об'єктів та віддаленість їх від центру в місті значною мірою визначають їхню інвестиційну привабливість на ринку.

Якщо ж підходити до поділу майна у ширшому ключі, то головним чинником класифікації буде походження. Зокрема, виділяють види об'єктів нерухомості, створених природою, а також за участю людини. Є і третя категорія – це нерухомість, яка була створена зусиллями людей, але в процесі експлуатації передбачає нерозривний зв'язок із природою. Наприклад, корисні копалини та земельні ділянки виступають ресурсами, з яких формуються об'єкти нерухомості природного походження. Як правило, вони спочатку перебувають у державній власності, але можуть переходити й у приватне володіння.

Основні види нерухомості

На сьогоднішній день вся нерухомість поділяється на три основні групи – земельні ділянки, комерційні об'єкти та житло. Кожна категорія, своєю чергою, передбачає власні класифікації та унікальні риси. Наприклад, може мати різне призначення з погляду експлуатації. Можна сказати, це неоднозначний вид майна, що пояснюється широким спектром способів його застосування. З іншого боку, житло і комерційне майно цього роду мають свої унікальні риси. Наприклад, такі об'єкти можуть мати різні ступені готовності до експлуатації. Для якості неактуально. Можна зробити висновок, що показники, види та особливості нерухомості тісно взаємопов'язані і допомагають у визначенні один одного. Але, якщо глибше ознайомитися з відмінностями кожного з основних видів нерухомості, їх специфічні риси стануть більш вираженими. Також варто зазначити, що один вид нерухомості може переходити до іншого. Наприклад, сільськогосподарська ділянка може перекваліфікуватися на землю під індивідуальне будівництво і згодом на її місці з'явиться заміський житловий будинок.

Житлова нерухомість

Спочатку слід визначити, які об'єкти можуть називатися житлом. Як правило, під цим поняттям мається на увазі будова із зручностями, що забезпечують проживання людини. Зазвичай розрізняються за техніко-експлуатаційними характеристиками. У сукупності якості приміщень квартир і будинків дозволяють їх виділяти в категорії елітної, типової, бізнес-нерухомості і т. д. Відповідно, і ціна відрізняється в залежності від власності майна до однієї з зазначених груп. Також передбачається поділ житла на міське та заміське. У першому випадку зазвичай йдеться про квартири в окремих будинках та комплексах, а в другому – про котеджі. Бувають і прикордонні об'єкти. Наприклад, у містах споруджуються таунхауси, призначені для проживання кількох сімей. Хоча подібні об'єкти зберігають риси міських квартир, власники можуть мати індивідуальний вхід та власну ділянку біля будинку.

Окремо варто розглянути кондомініум – це тип житла, який може входити до різних категорій. Для розуміння особливостей цього майна варто розділити види об'єктів нерухомості на індивідуальні та загальні. Кондомініум відрізняється можливістю утримання у своєму складі кількох будинків або частини однієї будівлі, приміщення якої використовуватимуться різними власниками. Також цей вид нерухомості може передбачати наявність у складі земельних ділянок. Тобто в цьому випадку один об'єкт може містити різні за класом одиниці нерухомого майна, які при цьому поєднуються в загальну інфраструктуру.

Види комерційної нерухомості

На ринку нерухомості зазвичай виділяють чотири основні категорії комерційних об'єктів, що відрізняються характером експлуатації. Це торговельні, складські, офісні та виробничі приміщення чи комплекси площ. Нерідко до одного об'єкту входять відразу кілька одиниць нерухомості з різних категорій. Наприклад, торгова площа з'єднується із приміщеннями, призначеними для зберігання товару. Загальною характеристикою, що об'єднує ці категорії об'єктів, є орієнтованість на отримання матеріальної вигоди. Можна сказати, це види фінансової нерухомості, які тим чи іншим чином сприяють нагромадженню коштів. Наприклад, виробничі комплекси призначені виготовлення продукції, складські приміщення використовуються зберігання готових на продаж чи подальшого логістичного обігу виробів, а торгові об'єкти безпосередньо реалізують товар. Окремо варто виділити офісні приміщення, які можуть виконувати різні завдання від надання тих чи інших послуг до виконання функцій, що управляють - наприклад, на тих же виробничих і торгових об'єктах. Житлову нерухомість теж у деяких випадках можна розглядати як комерційну. Наприклад, якщо власник здає площу в оренду, таким чином одержуючи фінансовий прибуток.

Земельна ділянка як різновид нерухомості

Як зазначалося вище, земля є об'єктом нерухомості природного походження і її можна розглядати як базове майно. Залежно від цього, який правової статус має конкретну ділянку, визначається його цільове призначення. Найбільшого поширення набули види нерухомості, призначені для сільськогосподарського користування. Зокрема, виділяють землі для пасовищ, ріллі, сіножатей, висаджування багаторічних насаджень і т. д. Ділянки, розраховані на ведення підсобного господарства, не можна використовувати, наприклад, для висаджування культурних рослин, зате на них можна будувати комори, лазні, сінники та інші об'єкти інфраструктури домоволодіння. Досить популярна і категорія дачних ділянок. Вони відрізняються тим, що власник має право споруджувати на їх майдані невеликі будинки. Але до житлових об'єктів такі споруди не належать, тобто вони не розраховані на постійне проживання. На ці споруди також діють певні обмеження щодо комунікаційного забезпечення.

Окремо стоять і категорія земельних ділянок, призначених для індивідуального будівництва. Якщо сільськогосподарські види нерухомості не можна забудовувати житловими спорудами, то об'єкти для ІЖС дозволяють споруджувати приватні будинки та котеджі. Примітно, що багато сучасних котеджних селищ організуються на колишніх, які в наші дні набули статусу ІЖС. До специфічної та малопоширеної групи належать ділянки для наукових станцій. На таких землях організуються дослідницькі комплекси та бази.

Мобільна нерухомість

Це саме той випадок, коли можна говорити про виключення з правил при керуванні якостями нерухомості. Мобільні об'єкти, що належать до нерухомого майна, представлені так званими будинками на колесах. Як повноцінний об'єкт нерухомості такі конструкції нещодавно набули масового поширення в США. Менш популярні такі види нерухомості в Росії, але їх також використовують для облаштування селищ, розташованих на віддалених будівельних майданчиках. До переваг мобільних будинків відносять невисоку вартість, невибагливість у виборі місця спорудження, а також універсальність в експлуатації. Серед недоліків відзначається невисокий рівень комфорту, середні характеристики довговічності та ненадійність. Це пояснюється тим, що більшість такого роду конструкцій все ж таки не розраховуються на постійне проживання.

Також є і юридичні тонкощі, які далеко не в кожному випадку дозволяють розглядати такі конструкції як повноцінну нерухомість. Поняття та види таких об'єктів можуть різнитися залежно від способу технічного пристрою. Так, оформлення документів на право власності сьогодні допускається для мобільних конструкцій, що базуються на фундаменті у межах ділянки, що належить господареві об'єкта. У деяких випадках допускається і реєстрація в будинку на колесах. Звичайно, влаштування фундаменту для такої споруди змушує забути про властивості мобільності, хоча за бажання користувач може з мінімальними втратами перемістити будинок на інше місце. У цю ж категорію частково підпадають морські судна, що також належать до об'єктів державної нерухомості, хоча за фактом мають можливість переміщення.

Економічна сутність нерухомості

Цілеспрямоване отримання матеріальної вигоди характерне переважно для фінансової нерухомості. У цьому полягає сенс існування такого роду об'єктів. Комерційні види нерухомості, її інвестиційні якості та показники визначаються привабливістю над ринком. Тобто показниками, що зумовлюють ліквідність об'єкта та його можливу рентабельність в очах потенційного покупця чи орендаря. Зведення багатоквартирної житлової будівлі також є інвестиційним проектом і належить до сфери комерційної нерухомості.

Фахівці у цій галузі займаються архітектурним плануванням, технічним проектуванням будинку та виконують його безпосереднє будівництво, орієнтуючись на майбутню інвестиційну привабливість. Але навіть після завершення будівництва, здавання будівлі в експлуатацію та переходу квартир у статус житлової нерухомості інвестиційні характеристики зберігаються. Наприклад, навіть перший клієнт фірми, що реалізує квартиру цього будинку, може розглядати покупку не як місце для свого майбутнього проживання, а як інструмент фінансового вкладення з подальшим отриманням прибутку при продажі.

Види власності на нерухоме майно

Найбільш поширеною формою володіння нерухомістю є приватна власність. Документ, що підтверджує це право, дозволяє конкретній особі розпоряджатися певним об'єктом нерухомого майна на власний розсуд. Існують різні види власності нерухомості з погляду приватного володіння. Так, виділяють індивідуальну та загальну власність. Другий різновид має місце у тих випадках, коли один нероздільний об'єкт передбачає наявність двох і більше власників. У цьому контексті варто перейти до спільної форми власності, що теж розглядається як загальна, але без виділення конкретних часток. Якщо ж передбачається поділ об'єкта нерухомості між власниками, то можна говорити ще про одну форму власності – пайову. Загальне майно передбачає формування єдиних часток між власниками, та їх конкретні розміри не уточнюються. Це може бути квартира подружжя, яка одружувалася на загальні фінансові кошти.

Висновок

Все-таки основою для поділу об'єктів нерухомості на різні види та категорії є характер користування. Виходячи з особливостей майбутнього призначення, архітектори та будівельники формують експлуатаційні якості об'єкта, які закладаються на етапі розробки проекту та реалізуються вже на робочому майданчику. Передбачаються і спеціальні юридичні властивості, які мають різні види нерухомості. У цивільному праві закріплюються окремі умови утримання, експлуатації та здійснення ринкових операцій щодо різних категорій нерухомого майна. Наприклад, оподаткування може по-різному діяти стосовно житлової та комерційної нерухомості. Більше того, навіть усередині окремих категорій нерідко спостерігається диференціація у підходах до формування нормативних документів щодо утримання та обслуговування тих чи інших об'єктів. Це стосується, зокрема, дотримання санітарних норм, правил комунального обслуговування, питань забезпечення пожежної безпеки тощо.

Можна виділити три основні типи нерухомості: земля, житло та нежитлові приміщення.

Земля поділяється на:

1. земельні ділянки, призначені для забудови;
2. природні комплекси, призначені їх експлуатації.

Житло - це будова з усіма зручностями, призначена для проживання людини.

Житло може бути:

1. елітним;
2. типовим;
3. міським;
4. заміським.

Поряд із розподілом на типи нерухомість класифікується за низкою ознак, що сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості.

За характером використання

- Житлова нерухомість: будинки, котеджі, квартири.
- комерційна нерухомість: готелі, офісні приміщення, магазини, ресторани, пункти сервісу.
- виробнича нерухомість: фабрики, заводи, склади.
- Сільськогосподарська нерухомість: ферми, сади.
- Спеціальна нерухомість: школи, церкви, монастирі, лікарні, ясла-садки, будинки для людей похилого віку, будівлі урядових та адміністративних установ.

За цілями володіння

- для ведення бізнесу;
- для проживання власника;
- як інвестицій;
- як товарні запаси та незавершене виробництво;
- для освоєння та розвитку;
- Для споживання вичерпних ресурсів.

За ступенем спеціалізації

- спеціалізована (через свій спеціальний характер рідко, якщо взагалі здається в оренду третім особам або продається на відкритому ринку для продовження її існуючого використання, крім випадків, коли вона реалізується як частина її бізнесу): нафтопереробні та хімічні заводи, електростанції; музеї, бібліотеки та подібні до них приміщення, що належать громадському сектору;
- Неспеціалізована - вся інша нерухомість, на яку існує загальний попит на відкритому ринку для інвестування, використання в існуючих чи аналогічних цілях.

За ступенем готовності до експлуатації:

- введені в експлуатацію;
- Вимагають реконструкції або капітального ремонту;
- незавершене будівництво.

По відтворюваності у натуральній формі:

- не відтворювані: земельні ділянки, родовища з корисними копалинами;
- відтворювані: будинки, споруди, багаторічні насадження.

1) майбутні періодичні потоки коштів;
2) збільшення вартості нерухомості за рахунок зміни ринкових цін, придбання нових та розвитку старих об'єктів;
3) прибуток від перепродажу об'єкта наприкінці періоду владения.

Оцінка нерухомості представляє інтерес насамперед для категорій об'єктів, що активно звертаються на ринку як самостійні товари. Нині у Росії це:

- квартири та кімнати;
- приміщення та будівлі під офіси чи магазини;
- приміські житлові будинки із земельними ділянками (котеджі та дачі);
- вільні земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей (у найближчій перспективі);
- складські та виробничі об'єкти.

Пропонована класифікація об'єктів нерухомості має на меті сприяти диференційованому підходу до їх оцінки з урахуванням найбільш суттєвих ознак, властивих кожній групі об'єктів, особливостей їх товарообігу, структури та масштабів ринків, у рамках яких відбуваються процеси купівлі-продажу.

На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови та його поєднання, для проведення угруповання використано метод «дерева ознак». Таке угруповання - багаторівневе; на кожному рівні вона проводиться за своєю основою з можливими їх відмінностями на одному рівні, але з різних «гілок».

При цьому глибина (кількість рівнів) класифікації більша за тими «гілками», на яких розташовані більш представницькі об'єкти (з точки зору масштабів ринку).

Нижче наведено найменування та набір рекомендованих значень кожною ознакою класифікації (друга цифра в числовому індексі класифікації вказує на походження об'єкта, третя – на призначення, четверта – на масштаб та характеристику об'єкта).

1. Походження

ü Природні (природні) об'єкти.

ü Штучні об'єкти (побудови).

2. Призначення

ü Вільні земельні ділянки (під забудову або інші цілі використання поверхні землі).

ü Природні комплекси (родовища тощо) для їх експлуатації.

3. Побудови

ь Для житла.

ь Для офісів.

ь Для торгівлі та сфери платних послуг.

ь Для промисловості.

ь Інші.

4. Масштаб

ü Земельні масиви.

ь Окремі земельні ділянки.

ь Комплекси будівель та споруд (дачне селище, мікро-

ь район, готель, санаторій, мотель тощо).

ь Житловий будинок багатоквартирний.

ü Житловий будинок одноквартирний (особняк, котедж).

ü Секція (під'їзд).

ь Поверх у секції.

ь Квартира.

ь Кімната.

ь Літня дача.

ü Комплекс адміністративних будівель.

ь Будівля.

ü Приміщення або частини будівель (секції, поверхи).

5. Готовність до використання

ь Готові об'єкти

ü Вимагають реконструкції або капітального ремонту.

ü Вимагають завершення будівництва («незавершення»). Поділ на підгрупи за ознаками групи 4 може бути застосований для всіх груп (1.2.1 до 1.2.5).

Найбільш розвиненим сектором ринку нерухомості у Росії нині є ринок квартир. Ринки комерційної та особливо промислової нерухомості, а також ринок землі розвинені значно слабше.

Для оцінки найбільш значуща класифікація нерухомості, в якій земля, будівлі та споруди поділяються на два класи:

1) спеціалізована нерухомість;
2) неспеціалізована нерухомість.

Спеціалізована нерухомість - це нерухомість, яка в силу свого спеціального характеру рідко продається на відкритому ринку, крім випадків, коли вона реалізується як частина бізнесу, що її використовує.

Спеціальний характер нерухомості зазвичай зумовлений її конструктивними особливостями, спеціалізацією, розміром, місцем розташування чи поєднанням цих факторів.

Неспеціалізована нерухомість - це нерухомість, на яку існує загальний попит і яка зазвичай купується, продається або орендується на відкритому ринку з метою використання її як інвестиції або для розвитку та освоєння.

Для різних оцінок залежно від цілей володіння нерухомість поділяється на категорії:

1) нерухомість, яку займає власник, для використання в діяльності підприємства;
2) інвестиційна нерухомість, яка використовується власником для отримання орендного доходу, для збереження чи збільшення вартості капіталу;
3) нерухомість, надлишкова потреб виробництва (бізнесу);
4) нерухомість, якою володіють з метою освоєння та розвитку;
5) нерухомість, якою володіють як товарні запаси.

За своїм функціональним призначенням для ведення конкретного бізнесу нерухомість ділиться на типи:

1) житлова;
2) офісна;
3) індустріальна;
4) складська;
5) багатофункціональна.

Для оцінок залежно від цілей використання покращень об'єкти нерухомості поділяються на такі види:

1) житлові будинки та вторинні житлові об'єкти (квартири, кімнати);
2) адміністративні будинки;
3) промислові будинки;
4) частини будівлі, вбудовані приміщення (приміщення офісів, підприємств);
5) особняки, котеджі, дачі, садові будиночки;
6) споруди;
7) комплекси будівель та споруд.

Порядок віднесення об'єкта нерухомості до конкретного класу, типу, виду та категорії має бути узгоджений з клієнтом, якщо інше не передбачено чинними нормативними актами.

Для земельних ділянок як особливих об'єктів оцінки існує своя класифікація.

Відповідно до статті 7 Земельного Кодексу Російської Федерації встановлено розподіл земельних ресурсів (земельного фонду) на такі категорії відповідно до цільового призначення та правового режиму використання та охорони:

1) землі населених пунктів (поселень);
2) землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого спеціального призначення;
3) землі природоохоронного, заповідного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
4) землі сільськогосподарського призначення;
5) землі лісового фонду;
6) землі водного фонду;
7) землі запасу.

Землі населених пунктів - землі, розташовані в межах адміністративних кордонів різних поселень, поділяються з погляду їхнього функціонального призначення на дві групи: сільські та юродські населені пункти.

При оцінці земель населених пунктів слід враховувати їх поділ відповідно до цільового призначення та містобудівного регламенту за такими територіальними зонами:

1) землі міської чи сільської забудови, у тому числі житлової та громадської, промислової та комунально-складської;
2) землі загального користування, призначені задоволення потреб населення (зайняті площами, вулицями, дорогами, набережними, парками, лісопарками, скверами, водоймищами, пляжами та інших);
3) землі сільськогосподарського використання;
4) землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
5) землі транспорту, зв'язку, інженерних комунікацій;
6) землі водойм та акваторій;
7) землі військових об'єктів та режимні зони;
8) резервні землі - не залучені до містобудівної діяльності та інші.

Класифікація об'єктів нерухомості за методом "дерева ознак", яку ми наведемо нижче, зручна для проведення оцінки нерухомості з урахуванням головних особливостей, властивих кожній групі, наприклад, нюансів товарообігу, масштабів та структури ринків, в рамках яких проводяться операції з купівлі-продажу об'єктів та т.п.

Відповідно до такої класифікації об'єкти нерухомості можуть підрозділятися за:

1. Функціональне призначення:
земельні ділянки, призначені для забудови;
природні комплекси (для експлуатації);
будівлі
кімнати та квартири;
будівлі та приміщення під магазини та офіси;
приватні житлові будинки, дачі, котеджі у передмісті (із земельними ділянками);
виробничі приміщення, склади;
інші

2. За походженням
Земельні масиви
Окремі земельні ділянки.
Комплекси будівель та споруд
Житлові багатоквартирні будинки
Житлові одноквартирні будинки (особняки, котеджі)
Під'їзд (секція).
Поверх у під'їзді.
Квартира.
Кімната.
Літня дача
Комплекс адміністративних будівель
Будівля.
Приміщення чи частини будівель (секції, поверхи).

3. Готовність до експлуатації
Готові об'єкти.
Об'єкти, які потребують капітального ремонту чи реконструкції.
Об'єкти, які потребують завершення будівництва.

З метою оцінки вартості об'єкти, а саме: земельні ділянки, будинки, споруди можна поділити на дві категорії:
неспеціалізована нерухомість;
спеціалізована нерухомість.
Спеціалізованою нерухомістювважаються такі об'єкти, які через специфіку їх використання вкрай рідко виявляються у продажу на ринку для подальшого їх профільного використання. Винятком можна вважати продаж таких об'єктів, як часто діючого бізнесу. Такий, спеціальний характер нерухомості визначається особливостями її конструкції, місцем розташування, спеціалізацією, розмірами або поєднанням перерахованих факторів.

Нерухомість, яку існує постійний попит на відкритому ринку, вважається неспеціалізованою.Така нерухомість вільно купується, продається, здається у найм. Її використовують як у прямих цілях, так і як об'єкт інвестування, розвитку, вкладення коштів.

В Україні існує 3 типи нерухомості: земля, житло та нежитлові приміщення .

Земля– це основний чинник у будь-якій комерційної діяльності, яка опосередковано чи прямо бере участь у виробництві товарів чи наданні послуг.
Земля поділяється на:
1) земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей використання;
2)природні комплекси, призначені для їх експлуатації (родовища тощо)

Житло- Це будова з усіма зручностями, призначена для проживання людини.
Житло буває міським та заміським, яке може відноситися до різних класів: економ-, бізнес-, еліт, типове (за серіями).

Ринок житла може бути первинним(новобудови) та вторинним(вторинний продаж)

Нерухомість підрозділяється за функціональною ознакою на житлову та нежитлову.

У нежитловий(комерційної) нерухомості виділяють торгову, офісну, складську, промислову, готельну, рекреаційну нерухому власність, інституційну та нерухомість, призначену для змішаного використання.

Види нерухомості за ступенем готовностідо експлуатації:
1) споруди, введені в експлуатацію;
2) будівлі, які потребують капітального ремонту чи реконструкції;
3) незавершене будівництво.

за ступеня відтворюваностіу натуральній формі виділяють нерухомість:
1) невоспроизводимую- Це родовища корисних копалин;
2)відтворювану- Це споруди, будівлі.

за ступеня спеціалізаціїрозрізняють:
1) спеціалізовану: хімічні та нафтопереробні заводи; музеї та інші будівлі, що належать до культури;
2) неспеціалізовану - це нерухомість, на яку є попит на відкритому ринку для інвестування.

за характеру використаннянерухомість потрібна для житла, комерційної діяльності, сільськогосподарських потреб, спеціальних цілей (школи, церкви).

за цілям володіннявона призначена для бізнесу, проживання власника, як інвестицій, для розвитку та освоєння, як товарні запаси, для споживання ресурсів, які в даний час виснажені.

	Тип	Список
Ринкова	Житловий фонд	· Готелі, гуртожитки; · Будинки відпочинку, табори, санаторії; · Будинки, дачі, котеджі, особняки; · Житлові комплекси, ЖБК, ТСЖ, кондомініуми; · Квартири, кімнати у багатоквартирних будинках.
	Нежитловий фонд	· Нежитлові будівлі та приміщення; · Офіси, торгово-офісні комплекси; · багатофункціональні комплекси; · Магазини та торгові об'єкти; · Ресторани, кафе, бари; · Об'єкти дозвілля; · Склади, сховища, основи; · Кіоски, кіоски, павільйони; · Автозаправні станції; · Автостоянки, гаражі.
	Земля	· дільниці для ведення особистого підсобного господарства; · Ділянки для індивідуального житлового будівництва; · Ділянки для будівництва; · Садові та дачні товариства; · Землі промисловості; · Землі рекреації; · Інші (інші).
	Промисловість	· Майнові комплекси підприємств; · Майстерні, виробничі цехи, лінії; · Виробничі комплекси; · Сільськогосподарські підприємства.
Внеринкова	Державний фонд	· Будівлі, споруди, будинки та інші об'єкти міністерств та відомств; · Земельні угіддя, ліси, водні об'єкти, надра; · Об'єкти нерухомості (в т.ч. підприємства), які не підлягають приватизації.
	Стратегічний фонд	· Військово-промисловий комплекс; · Космічні об'єкти; · Особливо важливі державні стратегічні об'єкти нерухомості.
	Фонд культури	· Історико-архітектурні будівлі та споруди, музеї, театри, пам'ятники та ін; · Національні парки, заповідники, маєтки; · Культурні цінності.

Вступ

1. Поняття нерухомості

2. Загальна характеристика нерухомості

3. Класифікація нерухомості

Висновок

Список літератури

ВСТУП

Нерухомість є основою національного багатства країни. Стан ринку нерухомості впливає економіку країни загалом, оскільки ринків капіталу, праці, товарів та послуг необхідні приміщення, відповідні виконуваної діяльності.

Купівля - продаж нерухомості, страхування та майнові суперечки, оподаткування, здавання майна в оренду, акціонування підприємств та перерозподіл майнових часток, реалізація інвестиційних проектів та кредитування під заставу – ось короткий перелік операцій, при здійсненні яких потрібні знання в галузі економіки нерухомості. Такі операції широко поширені, стан ринку нерухомості впливає на економіку країни в цілому, тому знання економіки нерухомості необхідне як для успішної підприємницької діяльності різних видів, так і в житті, у побуті будь-якої сім'ї та окремо взятих громадян.

У контрольній розглянуто особливості нерухомості та класифікація об'єктів нерухомості тощо. Мета цієї контрольної роботи полягає у розгляді цінової політики підприємств тощо.

Завдання роботи диктуються поставленою метою:

Дати поняття нерухомості;

Розглянути об'єкти нерухомості та їх класифікацію;

Визначити характеристику нерухомості.

Теоретичною основою для написання роботи є навчальні матеріали та наукові статті наступних авторів: Н.А.Щербакова, А.Г.Грязнової, Л.М.Тепман.

Для написання контрольної роботи використовували спеціальну літературу, періодичні видання, методичні рекомендації.

Структура контрольної роботи складається з вступу, трьох розділів, висновків та списку літератури

1. ПОНЯТТЯ НЕРУХОМОСТІ

У практиці, що склалася, до нерухомості традиційно відносять землю і всі поліпшення, постійно закріплені за нею (будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва).

Поняття «нерухоме майно» вперше було сформовано у римському праві у зв'язку з веденням у цивільний обіг земельних ділянок та інших природних об'єктів, і на даний час воно стало загальноприйнятим у всіх країнах світу. У Росії це поняття було застосовано в указі Петра I від 23 березня 1714 для обмеження обороту нерухомості та її успадкування. Петро своїм законом об'єднав маєтки та вотчини в одну категорію – нерухоме майно. Хоча 1731 року цей закон було скасовано, термін «нерухомість» зберігся.

У радянському цивільному праві не було використано багато напрацювань дореволюційного цивільного права, що регулюють питання власності, у тому числі було скасовано приватну власність на землю та застосовано не враховує землю поняття «основні фонди». Після скасування приватної власності на землю поділ речей на рухомі та на рухомі трансфомувалися у категорії основних та оборотних фондів, а земельні ділянки враховувалися окремо за видами та лише у натуральних одиницях виміру (за площею).

У сучасній Росії поняття «нерухомість» знову введено в економічний та правовий оборот Законом РРФСР «Про власність РРФСР» 24 грудня 1990 р. у зв'язку з встановленням статусу приватної власності на землю та Основами цивільного законодавства союзу РСР та республік від 31 травня 1991 (ст. 4). потім цей термін підтверджено в Указі Президента РФ від 27 жовтня 1993 № 1767 «Про регулювання земельних відносин та розвиток аграрної реформи в Росії (ст.1) і остаточно законодавчо закріплений Цивільним кодексом РФ 30 листопада 1994р. (Ст.130).

Відповідно до Цивільного кодексу РФ (ст.130, 132) до нерухомих речей ставляться такі матеріальні та нематеріальні об'єкти.

Об'єкти, віднесені до нерухомості за Цивільним кодексом РФ.

Окремі об'єкти (ст.13 ЦК України).

Складні об'єкти (ст.132.ГК РФ).

Земельні ділянки; Ділянки надр; Відокремлені водні об'єкти; Все, що міцно пов'язане із землею, у тому числі: - Ліси; - багаторічні насадження; - будинки; - споруди; 5. Прирівняні до нерухомості, що підлягають державній реєстрації: - повітряні та морські судна; - Судна внутрішнього плавання; - Космічні об'єкти; Інші предмети наділені статусом нерухомості згідно із законом.

Підприємства загалом як майновий комплекс, включаючи: - Земельні ділянки; - будівлі та споруди; - інвентар та обладнання; - сировина та продукція; - Права вимоги обов'язку (борги); - права на позначення, що індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи та послуги; - Інші виняткові права.

У теорії та практиці розрізняють поняття нерухомого майна як матеріального (фізичного) об'єкта і як комплексу економіко-правових та соціальних відносин, що забезпечують спеціальний порядок розпорядження ним та особливу стійкість прав.

Нерухоме майно
Фізичний об'єкт
Розташування Площа та межі Обсяг Розмір (висота, довжина, ширина) форма	ландшафт поклади копалин тип ґрунту фізичні характеристики зовнішнє середовище
Об'єкти економічних відносин
Товар Капітал у весняній формі Витрати змісту Фінансовий актив	Корисність Прибутковість Ліквідність вартість	ціна оподаткування інвестування попит та пропозиція
Об'єкт правових відносин
право власності (володіти, користуватися, розпоряджатися).		Весні права (право довічного успадкованого володіння, право постійного користування, право господарського запровадження, право оперативного управління, право застави, оренди, забудови, декларація про земельну ділянку власника будівлі, розташованого у ньому, траст та інші права).
Об'єкт загальних соціальних відносин (земля)
Місце проживання людей усіх поколінь Невідновний природний ресурс Просторовий базис розміщення інших об'єктів Захищається на благо всіх людей Основа свободи та незалежності		Умова життя людей Джерело благ Престижність володіння Основа гордості та слави Багатофункціональне значення

Нерухомість як фізичний, економіко-правовий та соціальний комплекс відносин

2. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА НЕРУХОМОСТІ

У світовій практиці нерухомість - це земля, а також все, що з нею міцно пов'язане, включаючи приєднані до неї об'єкти незалежно від того, чи мають вони природне походження чи створені руками людини.

У Росії її поняття «нерухоме і рухоме майно» вперше вжив Петро I в Указі від 23 березня 1714 р. «Про порядок успадкування в рухомих і нерухомих майнах». Нерухомим майном визнавали земля, угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки. До нерухомого майна належали корисні копалини, що видобуваються з надр землі, і різні будівлі, як піднесені над землею, так і побудовані під нею, наприклад мости, греблі, шахти.

У радянському цивільному праві не були використані багато напрацювань дореволюційного цивільного права, що регулюють питання власності, у тому числі у зв'язку зі скасуванням приватної власності на землю використовувалося не враховує землю поняття «основні фонди», тобто предмети виробничого та невиробничого призначення, що функціонують у протягом ряду років і не втрачають при цьому споживчої форми.

У процесі проведення економічних реформ у Росії знову введено розподіл майна на рухоме та нерухоме. З 1994 р. згідно зі ст. 130 Цивільного кодексу Російської Федерації, «до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, в тому числі лісу, багаторічні насадження, будинки, споруди». До нерухомості відносяться також повітряні і морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Законом до нерухомості може бути віднесено інше майно. Так, згідно зі ст. 132 «підприємство в цілому як майновий комплекс, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, визнається нерухомістю».

Речі, які не належать до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном.

Відмітні ознаки нерухомості представлені у табл. 1.

Таблиця 1.

Ознака	Характеристика ознаки
Нерухомість	Об'єкти нерухомості неможливо переміщати без завдання їм певної шкоди
Зв'язок із землею	Міцний і фізичний, і юридичний зв'язок із землею
Унікальність	Відсутність абсолютно однакових об'єктів нерухомості (вони розрізняються за фізичними характеристиками, місцезнаходженням, видом з вікон, оточенням тощо)
Корисність	Корисність полягає в наявності здатності задовольняти потребу людини в житлових та виробничих приміщеннях, їх комфортності та екологічності (розмір приміщення, планування, благоустрій навколишньої території, місце розташування, матеріал основних конструкцій тощо)
Фундаментальність	Нерухомість неможливо викрасти, зламати або втратити за звичайних умов
Довговічність	Натуральна форма нерухомості зберігається у процесі використання. Залежно від матеріалу основних конструкцій нормативні терміни служби об'єктів нерухомості коливаються від 15 до 200 років
Необхідність управління	Нерухомість потребує постійного управління (пошук орендарів, збір орендних платежів, забезпечення підтримки об'єкта у функціонально-придатному стані: проведення ремонту та різних профілактичних робіт, надання комунальних послуг тощо)
Тенденція до зростання вартості	Вартість нерухомості має тенденцію збільшуватись з часом
Регламентація угод державними органами	Існують встановлені державою процедури, які необхідно виконувати під час купівлі та здійснення інших операцій з нерухомістю
Проблематичність приховування	Важко приховати і саму нерухомість, і її власника, що важливо для податкової політики щодо інших товарів
Високий рівень витрат при угодах	Вартість нерухомості та рівень витрат на здійснення угод високі щодо інших товарів

Існує також майно, яке було рухомим, але в даний час прикріплене до нерухомості так, що перетворилося на її частину. Для того щоб визначити, чи є майно рухомим, необхідно з'ясувати, наскільки міцно це майно пов'язане з об'єктом нерухомості і чи можливо відокремити їх один від одного без нанесення шкоди споживчим властивостям.